خبر نگران‌کننده برای مستأجران؛ فایل‌های اجاره در اطراف تهران کم شد
بازار اجاره در شهرستان‌های اطراف تهران با تغییراتی روبه‌رو شده که می‌تواند شرایط جست‌وجوی خانه را برای مستأجران دشوارتر کند.
صفحه اقتصاد - پیدا کردن خانه اجاره‌ای در اطراف تهران برای بسیاری از خانوارها راهی برای کاهش هزینه سکونت در مقایسه با پایتخت است؛ اما اگر تعداد واحدهای عرضه‌شده کاهش یابد و مالکان تصمیم بگیرند قراردادهای جدید را به تعویق بیندازند، همین بازارهای جایگزین نیز می‌توانند با محدودیت انتخاب مواجه شوند.
شهرستان های اطراف تهران مانند ری، اسلامشهر، پردیس، ورامین، قرچک، رباط‌کریم، لواسان و …. از مناطقی هستند که وضعیت بازار اجاره در آن‌ها برای خانوارهای ساکن استان تهران اهمیت بیشتری دارد، با این حال، گزارش‌های میدانی خبرنگار مهر از کاهش فایل‌های جدید اجاره در این مناطق حکایت دارد.
پیگیری های میدانی حاکی از کاهش عرضه فایل های جدید اجاره به بازار شهرستان های اطراف تهران طی دو هفته اخیر است، این در حالی است، که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران درباره شهریور ۱۴۰۵، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن به ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۲ درصد رسید، تورم ماهانه اجاره نیز ۳.۶ درصد ثبت شد؛ یعنی شاخص اجاره در شهریور نسبت به مرداد افزایش یافته است.
در نگاه نخست، رشد ۳۲.۸ درصدی اجاره در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی ۸۹.۸ درصدی، پایین‌تر به نظر می‌رسد؛ اما این مقایسه به معنای ارزان شدن مسکن برای مستأجران نیست. اجاره‌بها همچنان نسبت به سال قبل افزایش یافته و هزینه‌ای است که خانوار باید به‌صورت مستمر از درآمد خود پرداخت کند.
از سوی دیگر، شاخص رسمی اجاره با قیمت پیشنهادی هر واحد یا شرایط قراردادهای تازه یکسان نیست. این شاخص تصویری کلی از تغییرات اجاره‌بها ارائه می‌کند؛ بنابراین، تجربه مستأجری که در جست‌وجوی خانه جدید است ممکن است با میانگین اعلام‌شده تفاوت داشته باشد.
چرا برخی مالکان خانه را اجاره نمی‌دهند؟
یکی از مالکان در گفتگو با خبرنگار مهر، افزایش تمدید قراردادها را از دلایل کاهش عرضه فایل جدید به بازار دانست و افزود: وقتی مستأجر ترجیح می‌دهد به‌جای پرداخت هزینه جابه‌جایی و پذیرفتن شرایط نامعلوم بازار، در خانه فعلی بماند، آن واحد در قالب یک فایل جدید وارد بازار نمی‌شود، در مقابل، ما نیز با تمدید قرارداد از دردسر یافتن مستأجر تازه و خطر خالی ماندن ملک جلوگیری می‌کنیم.
عامل دیگر، تصمیم برخی مالکان برای به تعویق انداختن عرضه واحدهای خالی است، طبق بررسی ها از بازار مسکن، این رفتار در برخی واحدهای نوساز و املاک در اختیار سازندگان نیز مشاهده شده است.
در چنین شرایطی، افزایش قیمت ارز و نااطمینانی اقتصادی می‌تواند در محاسبات بخشی از مالکان اثر بگذارد. مالکی که انتظار دارد ارزش دارایی یا سطح عمومی قیمت‌ها در آینده تغییر کند، ممکن است درباره بستن قرارداد یک‌ساله با شرایط فعلی مردد شود.
البته رابطه میان افزایش نرخ ارز و کاهش عرضه اجاره، رابطه‌ای قطعی و یکسان برای همه مالکان نیست، برخی مالکان به درآمد ماهانه اجاره نیاز دارند و ترجیح می‌دهند واحد خود را سریع‌تر به بازار عرضه کنند؛ در مقابل، مالکانی که توان مالی بیشتری برای صبر کردن دارند، ممکن است تصمیم به اجاره دادن را به تعویق بیندازند.
یک کارشناس بازار مسکن به خبرنگار مهر گفت: کاهش فایل‌های اجاره لزوماً به معنای افزایش فوری اجاره‌بها نیست، اما می‌تواند قدرت انتخاب مستأجر را محدود کند.
سیدمحسن زواره گفت: وقتی تعداد خانه‌های قابل مقایسه کمتر شود، پیدا کردن واحدی متناسب با بودجه، متراژ و محل موردنظر زمان بیشتری می‌برد، البته وجود واحد خالی به‌خودی‌خود به معنای دسترسی مستأجر به خانه مناسب نیست؛ زیرا ممکن است مبلغ ودیعه یا اجاره، متراژ یا موقعیت آن با نیاز خانوار تناسب نداشته باشد.
کاهش تحرک بازار و پایین بودن سطح معاملات می‌تواند بر تعداد فایل‌های تازه اثر بگذارد
وی اضافه کرد: کاهش تحرک بازار و پایین بودن سطح معاملات می‌تواند بر تعداد فایل‌های تازه اثر بگذارد.
زواره گفت: افزایش عرضه زمانی می‌تواند به کاهش فشار بازار کمک کند که واحدهای جدید با قدرت پرداخت خانوارهای هدف سازگار باشند، ساخت واحدهای گران‌قیمت یا عرضه خانه‌هایی که هزینه اجاره آن‌ها از توان مستأجران خارج است، الزاماً مشکل دسترسی به مسکن را برطرف نمی‌کند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک ورامین، در گفت‌وگو با خبرنگار مهر از پایین بودن سطح قراردادهای خرید و فروش سخن گفت و تأکید کرد: به دلیل آغاز فصل مدارس، بخش عمده‌ای از مستأجران قراردادهای خود را تنظیم کرده‌اند و دلیل عدم عرضه نیز تا حد زیادی به همین موضوع و کاهش تقاضا بر می گردد.
به گفته ابوطالب شیرکوند، در حدود ۸۰ درصد موارد، سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها نسبت به سال گذشته رعایت شده است.
وی در عین حال تصریح کرد که نمی‌توان رعایت این سقف را در همه قراردادها قطعی دانست.
اگر مالکان واحدهای خالی را عرضه نکنند، تعداد انتخاب مستاجران محدودتر می شود
شیرکوند افزود: برای بررسی وضعیت بازار اجاره در شهرستان‌های استان تهران باید میان دو اتفاق تفاوت گذاشت: کاهش تعداد فایل‌های جدید و کاهش تعداد قراردادهای تازه، زمانی که تمدید قراردادها افزایش می یابد، حتی بدون کاهش تعداد کل واحدهای اجاره‌ای، فایل‌های جدید کمتری وارد بازار می‌شود. در مقابل، اگر مالکان واحدهای خالی را نیز عرضه نکنند، تعداد خانه‌های قابل انتخاب واقعاً محدودتر خواهد شد.
آنچه از وضعیت بازار برمی‌آید، این است که افزایش اجاره‌بها همچنان ادامه دارد و در بخش‌هایی از بازار مسکن شهرستان های اطراف تهران، کاهش فایل‌های تازه و افزایش تمدید قراردادها گزارش شده است، در کنار آن، نااطمینانی اقتصادی می‌تواند تصمیم بخشی از مالکان برای عرضه واحدهای خالی را به تعویق بیندازد.
در کوتاه‌مدت، افزایش تمدید قراردادها ممکن است، بخشی از هزینه جابه‌جایی خانوارها را کاهش دهد، اما برای مستأجرانی که ناچار به تغییر محل سکونت هستند، کمبود گزینه‌های مناسب همچنان مسئله‌ای جدی خواهد بود.
در بلندمدت نیز صرف کنترل نرخ افزایش اجاره یا ارائه تسهیلات ودیعه، بدون افزایش عرضه واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها، نمی‌تواند تمام مشکلات بازار را حل کند. آنچه اهمیت دارد، ایجاد تعادل میان تعداد واحدهای قابل اجاره، قیمت آن‌ها و قدرت پرداخت مستأجران است.
پرسش اصلی این است که آیا خانه‌های خالی به بازار اجاره بازمی‌گردند و آیا عرضه واحدهای متناسب با بودجه خانوارها افزایش خواهد یافت؟ پاسخ به این پرسش، به رفتار مالکان، وضعیت اقتصاد و سیاست‌های بخش مسکن وابسته است.
