ناترازی گسترده در بازار مسکن/ عملکرد ضعیف دولت در رفع این مسئله

دولت چهاردهم تا اینجای کار، اقدام موثری برای پایان‌‌‌ دادن به مساله «سلب قدرت خرید و اجاره مسکن خانوارهای ایرانی» صورت نداده است؛ اما مجلس همچنان بر «تولید میلیونی مسکن دولتی» مثل سنوات گذشته اصرار دارد. در این وضعیت «بی‌‌‌تدبیری»، شناسایی ریشه «بحران مسکن» شاید بتواند به «حباب ذهنی» سیاستگذار پایان دهد و باعث «حرکتی امیدوارکننده» برای خانوارها شود. گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» هفته گذشته با تولید و انتشار برنامه ویدئویی «خانه‌‌‌اول»، موضوع «مساله اصلی بازار مسکن چیست؟» را مورد بررسی قرار داد و سپس در گفت‌‌‌وگو با دو مهمان برنامه به تشریح «ناترازی مسکن» پرداخت. گزارش زیر به بخش‌‌‌هایی از این برنامه پرداخته است.

«ناترازی» مسکن؛ چیست؟

سلب قدرت خرید مسکن از سال 97 به بعد و سپس «ضعف شدید قدرت اجاره خانه» از سال 99 تاکنون مشخص می‌‌‌کند: در بازار مسکن کشورمان یک «ناترازی» گسترده شکل گرفته است و ابعاد آن به شکل سالانه رو به افزایش است.  به این دو معضل سمت تقاضای مسکن باید «رکود تولید مسکن» را نیز اضافه کرد به این معنا که «رشد سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت‌وساز» از سال 90 تاکنون، منفی 4‌درصد بوده و «رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان» نیز از سال 98 تا نیمه امسال منفی 5‌درصد بوده است. پس اینکه «جریان عرضه و تقاضا» در مسکن هر دو با اختلال روبه‌رو شده است، ریشه در نوعی «عدم‌تعادل» یا همان «ناترازی» برخی متغیرها و معادلات دارد که شرایط درون بخش مسکن و ساختمان را از حالت «نرمال» خارج کرده است.

ناترازی مسکن «فیزیکی» است یا «اقتصادی»؟

اما پرسش اصلی و مهم بعد از تشخیص ناترازی مسکن، مشخصه آن است؛ چون «تشخیص غلط» درباره جنس ناترازی مسکن باعث «تشدید آن» خواهد شد؛ اتفاقی که در سال‌‌‌های اخیر به‌خاطر همین «خطای دید» رخ داد. گروهی از سیاستگذاران مسکن، جنس ناترازی را فیزیکی توصیف می‌‌‌کنند و مدعی هستند، «بازار مسکن با کمبود 5 میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است و اگر این کمبود با ساخت میلیونی مسکن دولتی برطرف شود، مشکل ناترازی و مسائل خانوارها حل و فصل می‌شود».

بررسی‌‌‌ها اما نشان می‌‌‌دهد، «ناترازی مسکن، از جنس اقتصادی است».  نتایج این بررسی حاکی است، اگرچه براساس «تیراژ تولید مسکن از زمان شکل‌‌‌گیری رکود تولید یعنی از سال 93 تاکنون در کل کشور»، به‌صورت متوسط سالانه، همواره کمتر از «کف عرضه موردنیاز برای تعادل‌‌‌بخشی در بازار مسکن» بوده و این کمبود در کل کشور (شهر و روستا) به‌صورت تجمیعی، حدود 2.6 میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود اما به سه علت، این «ناترازی فیزیکی»، ریشه مشکل مسکن نیست و اگر هم حل شود، «الزاما باعث حل مشکلات مسکن خانوارها» نخواهد شد.

گروهی که مدافع ساخت میلیونی مسکن هستند به شاخص «تراکم خانوار» در واحد مسکونی استناد می‌‌‌کنند و با تقسیم «کل خانوارها» به «واحدهای مسکونی تحت سکونت»، میزان کمبود واحد مسکونی در شهرها را حدود یک میلیون و 500‌هزار واحد اعلام می‌‌‌کنند. اما این شاخص برای بازار مسکن ایران مدت‌‌‌هاست از کار افتاده و به دلیل «شرایط اقتصادی خاص کشورمان» در مقایسه با دیگر کشورها، عملا استناد به این شاخص باعث «خطای دید» می‌شود. در اقتصاد ایران به دلیل «تورم عمومی بالا» و «ریسک‌‌‌های متعدد کاهنده سود فعالیت مولد و بالابرنده بازدهی فعالیت غیرمولد از جمله خرید ملک»، همواره بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی به صورت «بلااستفاده ناشی از خرید سرمایه‌‌‌ای بلندمدت» از «تحت سکونت بودن» خارج می‌شود.

سال 95 به‌رغم آنکه 18.1 میلیون خانوار شهری و 17.4 میلیون واحد مسکونی تحت سکونت در شهرها وجود داشت و شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» عملا حدود یک میلیون کمبود مسکن را نشان می‌‌‌داد، اما در کل کشور نزدیک به 5 میلیون «خانه خالی و خانه دوم تفریحی» به صورت «بدون استفاده یا کم‌استفاده» تحت مالکیت افراد بود. با احتساب «مجموع واحدهای مسکونی تحت سکونت و واحدهای خالی از سکنه» در سال 95، عملا «مازاد عرضه» مسکن وجود داشت نه «کمبود عرضه». به این ترتیب مشخص می‌شود، هم در سال 90، هم در سال 95 و هم در همه سال‌‌‌های اخیر، «بخشی از واحدهای مسکونی کل» در بیرون از بازار مصرف و سکونت قرار داشته است که این ناشی از «ریسک‌‌‌هایی» است که اگر برطرف شود، «عرضه از این طریق افزیش پیدا می‌‌‌کند و بخشی از ناترازی مسکن حل می‌شود».