صفحه اقتصاد بررسی کرد؛
جهش قیمت مسکن در ۱۴۰۴| روایتی متفاوت از رشد «قیمت مسکن» در تهران+ گره کور بازار مسکن
جدیدترین خبرها از رشد قیمت مسکن و عوامل موثر بر این افزایش قیمت را در ادامه بخوانید
جهش قیمت مسکن در ۱۴۰۴ مهمترین عنوان مطلبی است که در این گزارش به آن می پردازیم و روایتی متفاوت از رشد «قیمت مسکن» در تهران را شرح خواهیم داد؛ ضمن اینکه یادآور می شویم مسکن به عنوان یکی از نیازهای اصلی وابسته به اقتصاد و مسائل فرهنگی و اجتماعی، تحت تاثیر عوامل گوناگونی قرار دارد با این حال تحولات سیاسی و منطقه‌‌ای برای بازار مسکن ایران، غیر قابل انکار است. اگرچه ممکن است در نگاه اول، ارتباط مستقیمی میان مذاکرات سیاسی و قیمت مسکن به نظر نرسد، اما بخوبی می‌توان دریافت که این دو حوزه به شکلی پیچیده و چندلایه بر یکدیگر اثر می‌‌گذارند.
یکی از مهمترین مواردی که بازار مسکن ایران را به خود وابسته کرده است نرخ ارز، به ویژه دلار است. از آنجا که بسیاری از مصالح ساختمانی، به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم، تحت تاثیر قیمت ارز قرار دارند، افزایش نرخ دلار به‌طور معمول به افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه، قیمت نهایی مسکن منجر می‌شود.
یکی دیگر از ویژگی‌‌های منحصربه‌‌فرد بازار مسکن که آن را از بسیاری از کالاهای دیگر متمایز میکند، غیرقابل واردات بودن و ناهمگن بودن آن است. برخلاف خودرو یا لوازم خانگی که می‌توانند از خارج وارد شوند، مسکن ذاتا یک کالای محلی است.
مذاکرات ایران و آمریکا و نتایج احتمالی آن می‌تواند بر تخصیص منابع و اولویت‌های دولت تاثیر بگذارد و در نتیجه، رویکردهای منطقه‌‌ای و محلی در سیاست‌های مسکن اهمیت بیشتری پیدا میکند. در ادامه، لازم است به چالشهای مربوط به انبوه‌‌سازی و طرح‌هایی نظیر مسکن مهر اشاره کرد. اگرچه در دوره‌هایی، این طرح‌ها با هدف خانهدار کردن اقشار کمدرآمد اجرا شده‌‌اند، اما اغلب با مشکلاتی نظیر کیفیت پایین ساخت، مکان‌‌یابی نامناسب و عدم توجه به زیرساخت‌‌های لازم مواجه بوده‌‌اند.
روایتی متفاوت از رشد «قیمت مسکن» در تهران
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با بیان اینکه «در هشت سال گذشته قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۸۰۰ درصد رشد داشته است»، گفت: «اردیبهشت سال ۱۳۹۶ قیمت هر متر خانه در تهران ۴.۵ میلیون تومان بوده که طبق آخرین آمار رسمی به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است. البته استناد ما به آمار رسمی است که مرداد سال گذشته رقم ۸۸.۵ میلیون تومان را نشان داد و برخی برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد که هم‌اکنون قیمت مسکن در تهران به ۱۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. اگر این عدد درست باشد یعنی قیمت مسکن در پایتخت طی هشت سال گذشته ۲۴۰۰ درصد افزایش داشته است.»
کیانوش گودرزی، با بیان اینکه عمده متقاضیان خانه اولی از وام گران قیمت ۱.۲۸ میلیارد تومانی مسکن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد استقبال نمی‌کنند، گفت: نظام بانکی باید مسئولیت اجتماعی خود را در قبال اقشار متوسط و پایین بپذیرد و وام‌های مسکن طولانی مدت با نرخ سود پایین پرداخت کند.
کیانوش گودرزی درباره اقدام اخیر بانک مسکن در برداشتن دو مورد از محدودیت‌های وام اوراق اظهار کرد: هر نوع برنامه و اقدامی که بتواند در بهبود شرایط بازار مسکن و افزایش توان متقاضیان خرید کمک کند خوب است و باید تقدیر شود. اما سال‌هاست که وام‌های خرید مسکن در ایران اثرگذاری خود را در بازار ملک از دست داده است. علت آن هم بالا رفتن شدید قیمت خانه است که باعث شده تناسب بین میزان تسهیلات و قیمت مسکن از بین برود.
وی افزود: در هشت سال گذشته قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۸۰۰ درصد رشد داشته است. اردیبهشت سال ۱۳۹۶ قیمت هر متر خانه در تهران ۴.۵ میلیون تومان بوده که طبق آخرین آمار رسمی به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است. البته استناد ما به آمار رسمی است که مرداد سال گذشته رقم ۸۸.۵ میلیون تومان را نشان داد و برخی برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد که هم‌اکنون قیمت مسکن در تهران به ۱۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. اگر این عدد درست باشد یعنی قیمت مسکن در پایتخت طی هشت سال گذشته ۲۴۰۰ درصد افزایش داشته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه منابع مالی همگام با رشد قیمت مسکن افزایش نداشته است گفت: در حال حاضر هیچ یک از وام‌های عرضه شده توسط نظام بانکی به خانهدار شدن متقاضیان خرید مسکن منجر نمی‌شود. عملا زوجین خانه اولی نمی‌توانند از طریق تسهیلاتی مثل اوراق تسه، مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند.
گودرزی درباره برداشتن شرط سن بنا و پرداخت وام دو نفره به تمامی افراد خانواده تاکید کرد: هم‌اکنون اوراق تسهیلات مسکن (تسه) بانک مسکن بالاترین سقف را در مقایسه با سایر تسهیلات مسکن مثل مسکن روستایی یا وام نهضت ملی دارد. اما با وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی اوراق نیز تنها می‌توان ۱۱ متر مسکن در شهر تهران خریداری کرد. هر برگ ۵۰۰ هزار تومانی آن را هم باید بیش از ۱۰۰ هزار تومان خریداری کرد. از طرف دیگر اقساط این وام ماهیانه حدود ۲۷ میلیون تومان است که باعث شده بسیاری از خانوارها عطای دریافت این وام را لقایش ببخشند.
وی با بیان اینکه سیستم بانکی باید برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن ابزارهای متنوعی ارائه دهد گفت: نظام بانکی باید در طراحی الگوی مسئولیت اجتماعی اهتمام بیشتری داشته باشد. لازم است تا ارائه تسهیلات ویژه، خدمات ویژه و حمایت از اقشار پایین در دستور کار نظام بانکی باشد. از طرف دیگر بنگاهداری بانک‌ها و خرید املاک به قصد سودآوری باعث ایجاد اختلال در بازار مسکن شده است. یعنی سیستم بانکی نه تنها کمکی به متقاضیان خانه اولی نمی‌کند بلکه با سوداگری در بازار ملک، به التهابات بازار مسکن دامن می‌زند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در بیان راهکار برای کمک به متقاضیان خرید مسکن گفت: اولین قدم آن است که تورم کنترل شود. تورم مزمن و طولانی تمامی ارکان اقتصاد را از کارکرد می‌اندازد. در گام دوم دولت و مجلس باید در ساخت مسکن برای اقشار متوسط و پایین اقدام کنند. تولید مسکن می‌تواند در هر دو بخش استیجاری یا ملکی باشد. نظام بانکی هم ابزارهای متنوع‌تری را در اختیار متقاضیان قرار دهد.
گودرزی با بیان اینکه ناترازی بانک‌ها از عوامل اصلی ایجاد تورم در ایران است بیان کرد: بانک‌ها نگاه صرف به سطوح اقتصاد ایران را کنار بگذارند. یکی از این بخش‌ها بازار مسکن است که اولا بانک‌ها باید از دخالت خود در این بازار دست بردارند. دوما با ارائه تسهیلات بلندمدت با نرخ سود پایین کمک کنند تا مردم بتوانند خانهدار شوند. در حال حاضر برخی کشورهای توسعه‌یافته وام‌های ۳۰ساله مسکن با سود کمتر از یک درصد به مردم می‌دهند. در حالی که وام اوراق مسکن در ایران ۱۲ساله و نرخ سود آن ۲۲.۵ درصد است. مجموع سود و اصل این وام بعد از ۱۲ سال به سه میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان می‌رسد. این نوع بانکداری باعث شده تا روز به روز بر تعداد مستاجران افزوده شود و نظام بانکی نه تنها نقش تعدیل کننده وضعیت بازار مسکن را ندارد بلکه همانطور که گفتم به التهابات آن دامن می‌زند.
بنابراین گزارش بانک مسکن در روزهای اخیر اعلام کرد که محدودیت مربوط به سال ساخت ساختمان حذف شده و از این پس، اعطای این تسهیلات فارغ از قدمت بنا امکان‌پذیر است. قبلا تسهیلات صرفا به واحدهای با عمر بنای کمتر از ۳۰ سال تعلق می‌گرفت. در تصمیمی دیگر، امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن تا سقف تسهیلات زوجین به بستگان با مصادیق «پدر و فرزند»، «مادر و فرزند»، «خواهر و برادر»، «خواهر و خواهر» و «برادر و برادر» فراهم شده است.
قیمت آپارتمان‌های نقلی در تهران
متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های نقلی کهنه در آذرماه پارسال، ۷.۸ درصد ارزان‌تر از «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های میان‌متراژ با سن بنای زیر ۱۰ سال در آذر ۱۴۰۳ بود.
بررسی‌ها از وضعیت فروش آپارتمان‌هایی با مساحت بین ۵۰ تا ۶۰ سال با سن بنای ۱۰ تا ۱۵در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد، میانگین «قیمت پیشنهادی» یک متر مربع واحد مسکونی در آذر پارسال ۸۱.۴میلیون تومان بوده است، در حالی‌که این رقم برای آپارتمان‌های میان‌متراژ ۸۸.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است، یعنی اختلافی بیش از ۷میلیون تومان در مقایسه با سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» کل بازار مسکن پایتخت.
به گزارش تابناک به نقل از دنیای اقتصاد، آپارتمان‌های ریزمتراژ عمدتا انتخاب اول خانه‌اولی‌ها است، البته در چند سال اخیر، این فایل‌ها مورد توجه سرمایه‌گذارانی بوده که به دلیل نوسانات در دیگر بازارهای موازی، با خرید خانه‌های نقلی تقریبا کهنه، سرمایه‌های خود را به بازار ملک انتقال می‌دهند. هرچند در سال گذشته به‌دلیل رکود بیش از حد مسکن، این اتفاق بسیار کمتر افتاد و سرمایه‌گذاران از بازار ملک خارج شدند.
پیش بینی قیمت مسکن در ابتدای سال 1404
آینده بازار مسکن ایران در سایه ابهامات فراوانی است که پیش بینی ها نشان می دهد موفقیت در مذاکرات اگرچه چندان مرتبط به مسکن در گام اول به نظر نمی‌‌رسد اما می‌تواند به ثبات نرخ ارز و بهبود فضای کسب و کار منجر شود که به نوبه خود می‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد. در مقابل، تداوم تنش‌‌ها و عدم دستیابی به توافق می‌تواند وضعیت موجود را تشدید کرده و منجر به رکود ساختوساز، نوسان دوباره قیمتها و کاهش قدرت خرید مردم شود.
گره کور بازار مسکن
پایین بودن سطح درآمد خانوارها و بالا بودن قیمت مسکن یکی از چالشهای قابل‌توجه بازار مسکن است. در شرایطی که بازار مسکن با رکود در ساختوساز و رشد نامتوازن قیمتها مواجه است، جدیدترین اظهارات مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی پرده از چالشی اساسی در اقتصاد مسکن برمی‌دارد: نبود هم‌راستایی بین درآمد خانوارها و قیمت مسکن.
سرمایه‌گذاری کم و فرسودگی بالا
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، با اشاره به کاهش روند سرمایه‌گذاری در مسکن طی دهه گذشته گفت: «در برخی سال‌ها شاهد رشد مثبت و در برخی دیگر منفی بوده‌ایم، اما روند کلی نزولی بوده است.» او افزود که رشد پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ اندکی بهبود یافته اما هنوز با سطح مطلوب فاصله زیادی دارد.
رزبان گفت که به‌طور کلی تعداد واحدهای مسکونی با تعداد خانوارها تقریباً برابری میکند. اما این آمار بدون احتساب خانه‌های خالی و اقامتگاه‌های دوم است و نمی‌تواند به‌تنهایی معیاری از تعادل واقعی در بازار مسکن باشد.
قیمت در آسمان، درآمد در زمین
وی اصلی‌ترین مسئله بازار مسکن را شکاف عمیق بین قیمت مسکن و سطح درآمد خانوار دانست. به گفته او، این دو متغیر هیچ‌گاه هم‌راستا نبوده‌اند و همین عدم تعادل، دسترسی اقشار کمدرآمد به مسکن حتی در قالب اجاره را دشوار کرده است.
فرسودگی گسترده بافت‌های شهری و روستایی و نبود برنامه جامع برای نوسازی، دومین بحران جدی است که اقتصاد مسکن ایران را تهدید میکند. بسیاری از واحدهای موجود فاقد کیفیت لازم برای سکونت هستند و این موضوع به‌ویژه برای اقشار ضعیف، چالش‌برانگیز است.
مستأجران و مالکان؛ شکاف شهری و روستایی
بر اساس آمار سال ۱۴۰۲، حدود ۶۹ درصد خانوارهای شهری مالک و ۲۳ درصد مستأجر هستند؛ در روستاها این نسبت به ۸۹ درصد مالکی می‌رسد. اما به‌رغم ظاهر مثبت، افزایش هزینه اجاره و نبود تسهیلات مؤثر باعث شده بسیاری از خانوارهای مستأجر در وضعیت شکننده معیشتی قرار بگیرند.
نظر شما