گفتگوی صفحه اقتصاد با فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن
افزایش قیمتها واقعی است اما بازار در رکود عمیق قرار دارد
در شرایطی که اقتصاد کشور زیر سایه تورم افسارگسیخته و بحرانهای پیاپی قرار دارد، بازار مسکن تهران هم از موج گرانی در امان نمانده است. فردین یزدانی معتقد است ریشه افزایش قیمتها در ساختارهای تورمی و افزایش هزینه تولید مسکن است؛ در حالی که معاملات همچنان در رکود و خریداران اغلب به اجبار نیاز مصرفی وارد بازار میشوند.
رها رمضانی - در حالی که اقتصاد کشور با شرایطی از نااطمینانی و بحران روبهروست، بازار مسکن در تهران با افزایش قیمت در بخش خرید، فروش و اجاره مواجه شده است.افزایشی که به گفته فردین یزدانی، کارشناس اقتصادی و بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از رونق معاملات باشد نتیجه تورم عمومی و افزایش هزینههای ساختوساز است.
فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با صفحه اقتصاد با اشاره به وضعیت معاملات در بازار مسکن میگوید شواهد موجود نشان نمیدهد که حجم معاملات رشد قابل توجهی داشته باشد. به گفته او آمار دقیقی از میزان معاملات در دسترس نیست اما آنچه در بازار دیده میشود بیشتر افزایش قیمتهاست تا رونق واقعی در خرید و فروش.
وی توضیح میدهد که افزایش قیمت مسکن تا حد زیادی ناشی از شرایط تورمی اقتصاد است. به گفته یزدانی، تورم عمومی به سطوح بالایی رسیده و در کنار آن قیمت مصالح ساختمانی، بهویژه فولاد، چندین برابر شده است. در نتیجه هزینه تولید ساختمان افزایش چشمگیری پیدا کرده و این افزایش هزینه به طور طبیعی خود را در قیمت نهایی مسکن نشان میدهد.
به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن افزایش قیمتها اگرچه واقعی است، اما الزاما به معنای افزایش معاملات نیست. او میگوید با بالا رفتن هزینههای ساخت و کاهش فعالیتهای ساختمانی، مالکان واحدهای مسکونی قیمتهای پیشنهادی خود را افزایش میدهند، اما این قیمتها لزوما به انجام معامله منجر نمیشود، مگر در مواردی که فروشنده به دلیل نیاز به نقدینگی ناچار به فروش باشد.
یزدانی همچنین نقش انتظارات تورمی را در شکلگیری قیمتها مهم میداند و میگوید : تا زمانی که فعالان بازار انتظار دارند تورم در ماههای آینده افزایش یابد قیمتهای پیشنهادی در بازار مسکن نیز بر همین اساس بالا میرود.
وی اظهار کرد : بازار مسکن به شدت از تورم عمومی اقتصاد تاثیر میپذیرد. با این حال به دلیل نقدشوندگی پایین مسکن نسبت به سایر داراییها، واکنش این بازار به تحولات اقتصادی معمولا با تاخیر همراه است.
یزدانی درباره رفتار سرمایهگذاران در شرایط جنگی نیز توضیح میدهد که در چنین شرایطی معمولا سرمایهها به سمت داراییهایی میرود که نقدشوندگی بالاتری دارند و بنابراین مسکن گزینه جذابی برای سرمایهگذاری کوتاهمدت محسوب نمیشود. به گفته او، خریداران فعلی مسکن بیشتر با انگیزههای مصرفی وارد بازار میشوند و نه با هدف کسب سود سرمایهای.
وی در خصوص چشمانداز بازار مسکن در صورت تداوم شرایط کنونی میگوید که این بازار احتمالا با رکود در معاملات و فعالیتهای ساختوساز مواجه خواهد بود، هرچند افزایش قیمتها ادامه خواهد داشت.
به گفته یزدانی رشد قیمت مسکن در این شرایط احتمالا کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود، زیرا بخشی از قیمت مسکن مربوط به زمین است که کمتر از سایر هزینهها تحت تاثیر تورم قرار میگیرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره نقش دلالان در افزایش قیمتها نیز معتقد است که سهم اصلی افزایش قیمتها به رشد هزینههای ساخت مربوط میشود. به گفته او، قیمت مسکن نسبت به پیش از شروع بحران حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش داشته که تقریبا با میزان رشد هزینههای ساختوساز همخوانی دارد. او تاکید میکند دلالان زمانی میتوانند بر قیمتها اثر جدی بگذارند که تقاضای بسیار قدرتمندی در بازار وجود داشته باشد، در حالی که در شرایط فعلی چنین تقاضایی دیده نمیشود.
یزدانی البته معتقد است در برخی مناطق خاص که از نظر امنیتی شرایط متفاوتی دارند، ممکن است الگوهای تقاضا تغییر کند، اما در شهرهایی مانند تهران، کرج یا اصفهان نقش دلالان در افزایش قیمتها چندان تعیینکننده نیست.
یزدانی در خصوص پایداری افزایش قیمتها نیز میگوید در صورت ایجاد ثبات در شرایط سیاسی و اقتصادی، نخستین اثر آن کاهش نرخ تورم خواهد بود و کاهش تورم نیز به معنای کاهش رشد هزینههای ساختوساز است. به گفته او در چنین شرایطی بازار مسکن ابتدا با ایست قیمتی مواجه میشود و در ادامه ممکن است کاهش قیمت واقعی مسکن رخ دهد، هرچند کاهش محسوس قیمت اسمی چندان محتمل نیست.
به اعتقاد یزدانی، بیشترین آسیب این وضعیت متوجه طبقات متوسط و کمدرآمد است، گروههایی که حتی از سالهای گذشته نیز توان ورود به بازار خرید مسکن را تا حد زیادی از دست دادهاند. او میگوید فشار اصلی این شرایط در نهایت به بازار اجاره منتقل میشود و خانوارهای مستاجر بیشترین تاثیر را از افزایش قیمتها میپذیرند.
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص وضعیت اجارهبها نیز توضیح میدهد که اگرچه قیمت مسکن افزایش یافته، اما مالکان نمیتوانند اجارهبها را به همان نسبت افزایش دهند، زیرا توان مالی مستاجران محدود است. به گفته او اگر اجارهبها بیش از حد افزایش یابد، مستاجران ناچار میشوند به مناطق ارزانتر یا حاشیه شهرها نقل مکان کنند و در این صورت واحدهای اجارهای بدون مستاجر باقی میماند.
یزدانی همچنین درباره قیمتهایی که در سایتهای آگهی املاک منتشر میشود میگوید این قیمتها لزوما معادل قیمتهای واقعی معاملات نیست. به گفته او فروشندگان معمولابر اساس انتظارات تورمی قیمتهای پیشنهادی خود را اعلام میکنند و این قیمتها اغلب با هدف ایجاد فضای چانهزنی در فرآیند معامله تعیین میشود.
وی تاکید میکند که کنترل نوسانات بازار مسکن بیش از آنکه به سیاستهای بخشی در حوزه مسکن وابسته باشد، به ثبات در شرایط اقتصادی و سیاسی کشور بستگی دارد. به گفته یزدانی تا زمانی که تورم بالا و بیثباتی اقتصادی ادامه داشته باشد، بازار مسکن نیز از این شرایط تاثیر خواهد پذیرفت و سیاستهای دولت باید بیش از هر چیز بر حمایت از مستاجران و تقویت توان آنها برای تامین حداقل نیازهای مسکونی متمرکز شود.
نظر شما