زنگ خطر در بازار مسکن تهران/ شکاف ۷۰۰ هزار واحدی عرضه و تقاضا
بازار مسکن تهران در شرایطی وارد نیمه دوم دهه ۱۴۰۰ شده که دیگر افزایش قیمت تنها چالش این بازار نیست؛ کاهش قدرت خرید خانوار، افت تقاضای مؤثر، افزایش هزینههای تولید، کاهش انگیزه سرمایهگذاری ساختمانی و خروج تدریجی سازندگان خرد، زنجیرهای از مشکلات را ایجاد کرده که پیامد آن میتواند کاهش بیشتر عرضه در سالهای آینده باشد. بررسی شاخصهای اصلی بازار نشان میدهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که تولید سالانه مسکن در سطح حدود ۳۰۰ هزار واحد قرار دارد؛ رقمی که فاصله قابل توجهی با نیاز سالانه نزدیک به یک میلیون واحدی کشور دارد. این شکاف حدود ۷۰۰ هزار واحدی در سال، در کنار افزایش هزینه زمین و ساخت، باعث شده بخش مهمی از سازندگان کوچک که ستون اصلی تولید مسکن شهری محسوب میشوند، با تردید جدی برای ادامه فعالیت مواجه شوند. اکنون مسئله اصلی بازار مسکن فقط قیمت خانه نیست؛ بلکه کاهش ظرفیت تولید، تغییر الگوی مصرف مسکن و دور شدن تدریجی طبقه متوسط از بازار خرید است.
بازار مسکن تهران طی سالهای اخیر با افزایش شدید قیمتها مواجه بوده است؛ اما تفاوت شرایط فعلی با دورههای گذشته آن است که رشد قیمت با توان خرید خانوار فاصله بیشتری پیدا کرده است.بر اساس ارقام موجود، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. اگر میانگین ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، خرید یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، یک واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و یک واحد ۸۰ متری نزدیک به ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت.این محاسبات نشان میدهد حتی واحدهای کوچک نیز برای بخش بزرگی از خانوارهای حقوقبگیر به کالایی دور از دسترس تبدیل شدهاند.در برخی مناطق گرانتر تهران نیز فاصله قیمتها با میانگین بسیار بیشتر است. در بعضی نقاط، قیمت هر مترمربع بین ۵۰۰ میلیون تومان تا حدود یک میلیارد تومان گزارش شده است؛ به این معنا که یک واحد ۱۰۰ متری در چنین مناطقی میتواند ارزشی نزدیک به ۱۰۰ میلیارد تومان داشته باشد.این اختلاف شدید قیمتی باعث شده بازار مسکن به چند بخش تقسیم شود؛ بخشی برای سرمایهگذاران و خریداران برخوردار، بخشی برای معاملات محدود مصرفی و بخشی از جامعه که عملاً تنها امکان حضور در بازار اجاره را دارد.
بحران اصلی بازار، نبود قدرت خرید، نه نبود نیاز
یکی از مهمترین ویژگیهای بازار فعلی این است که تقاضای مسکن از بین نرفته، اما بخش بزرگی از آن به تقاضای غیرمؤثر تبدیل شده است.به بیان ساده، میلیونها خانوار همچنان نیازمند مسکن هستند، اما توان مالی لازم برای خرید یک واحد چند میلیارد تومانی را ندارند.ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن، در تحلیل شرایط موجود معتقد است که بازار امروز با کمبود متقاضی مواجه نیست، بلکه با کاهش تعداد خریداران واقعی روبهرو است؛ یعنی کسانی که هم نیاز به مسکن دارند و هم توان پرداخت قیمتهای موجود را دارند.نتیجه این وضعیت، شکلگیری همزمان رکود و گرانی است؛ شرایطی که در آن فروشنده حاضر نیست قیمت را کاهش دهد و خریدار نیز توان خرید با قیمتهای فعلی را ندارد.
کوچکتر شدن خانهها؛ واکنش اقتصادی خانوارها
یکی از نخستین پیامدهای افزایش قیمت مسکن، تغییر رفتار مصرفکنندگان است.در سالهای گذشته بسیاری از خانوارها در مسیر بهبود شرایط زندگی، به سمت خرید واحدهای بزرگتر حرکت میکردند؛ اما اکنون این روند در بسیاری از موارد معکوس شده است.خانواری که پیشتر به دنبال واحد ۸۰ متری بود، ممکن است امروز به واحد ۵۰ یا ۶۰ متری رضایت دهد. دلیل این تغییر ساده است؛ کاهش متراژ میتواند چند میلیارد تومان از هزینه خرید کم کند.بر اساس محاسبات، تفاوت قیمت یک واحد ۸۰ متری و ۶۰ متری با میانگین قیمت ۲۳۵ میلیون تومان، حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان است؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده است.بنابراین افزایش قیمت مسکن فقط تعداد معاملات را کاهش نداده، بلکه نوع کالای مورد تقاضا را نیز تغییر داده است.
سازندگان خرد؛ حلقه آسیبپذیر تولید مسکن
در سمت عرضه، یکی از مهمترین نگرانیها کاهش فعالیت سازندگان خرد است.بخش خصوصی سهم اصلی تولید مسکن کشور را در اختیار دارد و بخش بزرگی از این تولید توسط سازندگان کوچک و متوسط انجام میشود. این گروه معمولاً پروژههایی در مقیاس ۱۰ تا ۳۰ واحدی اجرا میکنند و برخلاف شرکتهای بزرگ، توان تحمل ریسکهای سنگین را ندارند.محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، معتقد است افزایش هزینههای تولید، کاهش قدرت خرید مشتری و طولانیشدن زمان بازگشت سرمایه، فشار بیشتری بر سازندگان کوچک وارد کرده است.به گفته وی، سازنده خرد معمولاً تمام سرمایه خود را در یک پروژه محدود وارد میکند؛ بنابراین افزایش ناگهانی هزینهها یا کاهش سرعت فروش میتواند تصمیم او برای ساختوساز را تغییر دهد.خروج این گروه از بازار اهمیت زیادی دارد، زیرا کاهش فعالیت آنها به معنای کاهش ظرفیت تولید در سالهای آینده است.
فاصله یک میلیون واحد نیاز با ۳۰۰ هزار واحد تولید
یکی از مهمترین شاخصهای هشداردهنده بازار مسکن، فاصله میان نیاز و تولید است.برآوردها نشان میدهد نیاز سالانه کشور به مسکن حدود یک میلیون واحد است، اما تولید در سالهای اخیر در محدوده ۳۰۰ هزار واحد قرار گرفته است.به این ترتیب، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد ایجاد میشود.اگر این شکاف برای پنج سال ادامه پیدا کند، فاصله نظری میان نیاز و تولید به حدود ۳.۵ میلیون واحد خواهد رسید.البته این عدد به معنای کسری قطعی همین میزان واحد مسکونی نیست؛ زیرا عواملی مانند استفاده از واحدهای خالی، تغییر تعداد خانوارها، مهاجرت و تغییر الگوی سکونت بخشی از این فاصله را کاهش میدهد.اما از نگاه کارشناسی، استمرار کاهش تولید میتواند در آینده فشار بیشتری بر قیمت و اجاره وارد کند، زیرا اثر کاهش ساختوساز امروز معمولاً چند سال بعد در بازار ظاهر میشود.
خروج سرمایه ساختمانی از تهران
یکی دیگر از تغییرات مهم بازار، تغییر مسیر سرمایههای ساختمانی است.افزایش قیمت زمین در تهران، کاهش حاشیه سود پروژهها و دشوارتر شدن فروش، باعث شده بخشی از سرمایهگذاران به سمت شهرهای کوچکتر، مناطق گردشگری، شمال کشور و مناطق پیرامونی حرکت کنند.اگرچه انتقال سرمایه به مناطق جدید میتواند فرصتهایی ایجاد کند، اما کاهش سرمایهگذاری در تهران به معنای کاهش عرضه آینده در بزرگترین بازار مصرفی کشور است.از سوی دیگر، ورود گسترده سرمایه به مناطق خاص بدون توجه به نیاز واقعی مصرفکنندگان میتواند در برخی مناطق نیز زمینه ایجاد رکود و مازاد عرضه را فراهم کند.
کوچ معکوس اقتصادی؛ تغییر جغرافیای سکونت خانوارها
افزایش قیمت مسکن تنها رفتار سرمایهگذاران را تغییر نداده، بلکه الگوی زندگی خانوارها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.در شرایط عادی، خانوارها با افزایش درآمد به سمت خانه بزرگتر یا منطقه بهتر حرکت میکنند؛ اما در شرایط تورمی، این مسیر میتواند معکوس شود.بخشی از خانوارها از مناطق گرانتر به مناطق ارزانتر منتقل میشوند، برخی متراژ خانه خود را کاهش میدهند و گروهی نیز به شهرهای اطراف تهران مهاجرت میکنند.این روند نشان میدهد بحران مسکن فقط اقتصادی نیست، بلکه آثار اجتماعی و شهری نیز به همراه دارد.
نظر شما