گفتگوی صفحه اقتصاد با مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن
سهم ۶۰ درصدی مسکن از سبد هزینه؛ زنگ خطر برای اقتصاد خانوار
مسکن بهعنوان یکی از ابتداییترین نیازهای زندگی، امروز به پرهزینهترین بخش سبد معیشت خانوارهای ایرانی تبدیل شده است؛ بخشی که نهتنها فشار اقتصادی گستردهای بر مستأجران و خانوارها وارد میکند، بلکه در سایه کمبود زمین، ضعف اجرای قوانین و عملکرد نظام بانکی، به یکی از مزمنترین بحرانهای اقتصادی و اجتماعی کشور بدل شده است.
محمدجواد خلیلی - در شرایطی که در بسیاری از کشورها تلاش میشود بازار مسکن با ابزارهای قانونی از سوداگری مصون بماند، این بخش در اقتصاد ایران سالهاست در وضعیت بحرانی قرار دارد و بیشترین فشار را بر معیشت خانوارها تحمیل میکند. سهم بالای مسکن از هزینههای زندگی، محدودیت عرضه زمین، اجرا نشدن قوانین مصوب و ورود بازیگران قدرتمند به این بازار، مجموعهای از عوامل را شکل داده که باعث شده مسکن از یک نیاز پایه، به یکی از اصلیترین دغدغههای اقتصادی جامعه تبدیل شود.
مسکن؛ بحرانیترین بخش سبد معیشت خانوارهای ایرانی
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتگو با «صفحه اقتصاد» با تأکید بر جایگاه حیاتی مسکن در زندگی خانوارها، این بخش را یکی از بحرانیترین حوزههای اقتصاد ایران توصیف کرد؛ بخشی که به گفته او، نهتنها فشار اقتصادی گستردهای به جامعه وارد کرده، بلکه پیامدهای اجتماعی عمیقی نیز به همراه داشته است. گودرزی مسکن را نیازی «فوقضروری» دانست و گفت حتی برخی هزینههای درمانی قابل تعویق هستند، اما داشتن سرپناه موضوعی نیست که بتوان آن را به آینده موکول کرد.
به گفته این کارشناس، به همین دلیل اغلب کشورهای دنیا تلاش میکنند بخش مسکن را با ابزارهای قانونی از سوداگری مصون نگه دارند؛ اما در ایران، مسکن همواره یکی از بحرانیترین بخشها بوده و بیشترین فشار را در طول سالها به جامعه وارد کرده است. او تأکید کرد که دولتها اگرچه در مقاطع مختلف تلاش کردهاند این بخش را ساماندهی کنند، اما بحران مسکن همچنان پابرجاست و حتی ابعاد پیچیدهتری به خود گرفته است.
سهضلعی بحران مسکن؛ زمین، قانون و بانکها
گودرزی با اشاره به وجود «سه ضلع بحرانی» در حوزه مسکن، توضیح داد که این بخش با وجود ظرفیتهای گسترده، نتوانسته در جهت رفاه خانوارهای ایرانی عمل کند و به یکی از بحرانیترین اقلام سبد معیشت تبدیل شده است. به گفته او، نخستین ضلع این بحران به موضوع زمین بازمیگردد؛ جایی که با وجود وسعت کشور، زمین قابل دسترس بهشدت محدود شده و همچنان ۶۰ تا ۷۰ درصد بهای تمامشده مسکن مربوط به هزینه زمین است.
او این وضعیت را در تضاد کامل با ظرفیتهای موجود دانست و تصریح کرد که زمین، با توجه به شرایط کشور، میتوانست یکی از ارزانترین مؤلفههای تولید مسکن باشد، اما عملاً به گرانترین بخش تبدیل شده است. ضلع دوم بحران نیز از نگاه گودرزی، فقر شدید قانونی در حوزه مسکن است؛ قوانینی که تصویب میشوند اما اجرا نمیشوند و دولت نیز اراده لازم برای حل مسئله مسکن را از خود نشان نمیدهد.
انحلال کمیسیون مسکن؛ نشانه فقدان اراده دولت
این کارشناس مسکن با اشاره به عملکرد دولت در این حوزه گفت: حتی زمانی که انتظار میرفت دولت حداقل یک چالش عمده در بخش مسکن را هدفگذاری و قانونمند کند، چنین اتفاقی رخ نداد. به گفته گودرزی، انحلال کمیسیون مسکن از سوی دولت، بهروشنی نشان داد که برنامه و ارادهای برای پرداختن جدی به بحران مسکن وجود ندارد.
او تأکید کرد که این رویکرد، در کنار اجرا نشدن قوانینی که مجلس تصویب کرده، باعث شده بحران مسکن نهتنها کنترل نشود، بلکه تشدید هم بشود و ناامیدی در میان مردم افزایش یابد.
نظام بانکی و تشدید بحران مسکن
گودرزی ضلع سوم بحران مسکن را به عملکرد نظام بانکی نسبت داد و گفت که به دلیل خلأهای قانونی، بانکها آسیبهای جدی به این بخش وارد کردهاند. به گفته او، بر اساس آمارهای منتشرشده، بانکها بیش از ۶۰۰ هزار میلیارد تومان در حوزه مسکن سرمایهگذاری کردهاند؛ رقمی که عملاً امکان رقابت مردم و خانوارها با بانکها را از بین برده است.
او این رقابت را «عبث و بیهوده» توصیف کرد و افزود که در چنین شرایطی، خانوارها هیچ شانسی برای رقابت با بانکها در بازار مسکن ندارند. از سوی دیگر، به گفته این کارشناس، تسهیلات بانکی حوزه مسکن نیز از بدترین انواع وامهاست؛ بهگونهای که دریافت بخشی از مبلغ وام بهصورت اوراق، بدون پرداخت واقعی آن، و سپس دریافت سود و اقساط همان مبلغ پرداختنشده، در هیچکجای دنیا مرسوم نیست.
عرف غلط، بیقانونی و فشار فزاینده بر خانوارها
به اعتقاد گودرزی، مجموعه این عوامل باعث شده مردم با یک عرف غلط و نوعی بیقانونی مضاعف در حوزه مسکن مواجه شوند. او گفت قوانینی که مجلس تصویب کرده، با مقاومت دولت در اجرا روبهرو شده و حتی در اقدامی خلاف رفاه عمومی، تلاش برای حذف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه نیز صورت گرفته که این موضوع ناامیدی عمومی را تشدید کرده است.
این کارشناس تأکید کرد که سطح نارضایتی و اعتراض در بخش مسکن بسیار بالاست و این نارضایتی کاملاً بهحق است؛ چراکه ظرفیتهای موجود کشور باید در اختیار مردم قرار گیرد و خانوارها بتوانند حتی از حداقل یک درصد اراضی کشور برای تأمین مسکن استفاده کنند.
کمبود عمدی زمین و افزایش سهم مسکن در هزینه خانوار
گودرزی با اشاره به محاسبات ساده اقتصادی گفت که کمبود عمدی زمین، بهطور میانگین ۳۶ درصد هزینه معیشت خانوارهای ایرانی را افزایش داده است. به گفته او، در حال حاضر سهم مسکن از سبد هزینه خانوارها حدود ۶۰ درصد و سهم زمین در بهای تمامشده مسکن نیز بیش از ۶۰ درصد است؛ رقمی که حاصلضرب آنها نشاندهنده فشار سنگینی است که بر درآمد خانوارها وارد میشود.
او این وضعیت را نتیجه سیاستهای دولت در محدودسازی عرضه زمین و اجرا نکردن قوانین مصوب دانست و تأکید کرد که طبق ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، دولت مکلف است دو دهم درصد به سکونتگاههای کشور اضافه کند، اما از اجرای این تکلیف قانونی نیز سر باز زده است.
رسوب سرمایه در مسکن و نبود شفافیت آماری
به گفته گودرزی، عدم انتشار آمارهای رسمی در حوزه مسکن نیز به یک رویه غلط دیگر دامن زده است؛ رویهای که باعث شده بخش قابل توجهی از سرمایهها به سمت مسکن حرکت کرده و با بازدهی بسیار پایین یا حتی بدون بازدهی، در این بخش رسوب کند. او تأکید کرد که این اتفاق در شرایطی رخ میدهد که اقتصاد کشور بهشدت به گردش سرمایه نیاز دارد و قفل شدن منابع در بخشهای کمثمر، آسیب جدی به اقتصاد وارد میکند.
نظر شما