بازار مسکن در تسخیر سوداگران؛ خانه از کالای مصرفی تا ابزار سرمایه‌گذاری

صفحه اقتصاد - مجید گودرزی، کارشناس مسکن، معتقد است که بازار مسکن به محلی برای انباشت و رسوب سرمایه‌ها تبدیل شده و بازدهی‌های غیرواقعی و غیرکارشناسی در آن شکل گرفته است.

او با انتقاد از وضعیت قیمت‌گذاری و نظارت در این بازار گفت:

قیمت‌گذاری‌ها عملاً رها شده و نه بر مبنای کارشناسی و استانداردهای مشخص انجام می‌شوند و نه ضوابط قانونی روشنی بر آن‌ها حاکم است.

به گفته او، این قیمت‌گذاری‌های خودسرانه مشکلات زیادی برای مردم ایجاد کرده و رقابت خانوارها با بانک‌ها برای خرید ملک را بسیار دشوار کرده است.

گودرزی با اشاره به خرید املاک از سوی بانک‌ها اظهار کرد:

بانک‌ها در مواردی اقدام به خرید ملک با قیمت‌های غیرواقعی می‌کنند و این مسئله باید کنترل شود.

او همچنین مدعی شد:

برخی ایرانیان خارج از کشور با درآمدهای ارزی خود در بازار مسکن ایران فعالیت می‌کنند و در عین حال، بخشی از واحدهای متعلق به آن‌ها نه به فروش می‌رسد و نه وارد بازار اجاره می‌شود.

این کارشناس مسکن معتقد است:

اجرا نشدن قوانین مالیاتی، از جمله مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات بر سوداگری، جذابیت فعالیت‌های غیرمولد در بازار مسکن را افزایش داده است.

او با تأکید بر ضرورت هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید گفت:

باید جذابیت سودهای کاذب در بازار مسکن از بین برود. اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، قانون جهش تولید مسکن و قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی و جوانی جمعیت می‌تواند به ساماندهی این بازار کمک کند.

سوداگری؛ رقیب بخش‌های مولد اقتصاد

گودرزی در ادامه با اشاره به تأثیر فعالیت‌های سوداگرانه بر سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد اقتصاد گفت:

سودهای کاذب در بازار مسکن باید هرچه زودتر جمع‌آوری شوند و سازوکارهای مالی و مالیاتی لازم در این حوزه به اجرا درآیند.

به گفته او، در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در زمین‌های بایر می‌تواند بازدهی بیشتری از بازار سرمایه داشته باشد؛ در حالی که چنین سرمایه‌گذاری‌ای نه ارزش افزوده‌ای ایجاد می‌کند و نه به حل مشکلات کشور کمک می‌کند.

این کارشناس مسکن هشدار داد:

بخش مسکن به دلیل ماهیت ضروری آن و امکان قیمت‌سازی‌های کاذب، ظرفیت جذب بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور را دارد. ادامه این روند می‌تواند منابع مالی را به جای فعالیت‌های مولد، به سمت خرید زمین و ملک سوق دهد؛ بدون آنکه ارزش افزوده متناسبی برای اقتصاد ایجاد شود.

زمین؛ سهم ۷۰ درصدی در قیمت تمام‌شده مسکن

گودرزی در تشریح ریشه‌های بحران مسکن، زمین، بانک و قوانین را سه ضلع اصلی این بحران دانست و گفت:

سهم زمین در بهای تمام‌شده مسکن حدود ۷۰ درصد است و این سهم بسیار قابل‌توجه است.

به اعتقاد او، کشور با کمبود مطلق زمین مواجه نیست و بخش مهمی از مشکلات به نحوه مدیریت و عرضه زمین بازمی‌گردد.

او با استناد به اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی درباره تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی کشور اظهار کرد:

بر اساس این آمار، حدود ۲۷ میلیون خانوار در کشور زندگی می‌کنند و در مقابل، ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد.  به این ترتیب، به گفته او، حدود ۵.۵ میلیون واحد مسکونی مازاد بر تعداد خانوارها در کشور وجود دارد که در صورت مدیریت صحیح می‌توان از ظرفیت آن برای کاهش مشکلات بازار استفاده کرد.

این کارشناس مسکن تأکید کرد:

اگر مدیریت بازار مسکن به‌درستی انجام شود، بسیاری از مشکلات قابل حل است؛ اما سوءمدیریت، محدودیت‌های عرضه و اجرا نشدن قوانین، چالش‌های این بخش را افزایش داده‌اند.

گودرزی در پایان بار دیگر بر نقش هم‌زمان زمین، بانک و قانون در بحران مسکن تأکید کرد و گفت:

هر سه ضلع در شکل‌گیری مشکلات فعلی سهم قابل‌توجهی دارند و اصلاح بازار بدون رسیدگی به این سه حوزه امکان‌پذیر نخواهد بود.