طرح آشیان به کجا رسید؟ + آخرین جزئیات واگذاری واحدها به مستأجران
واگذاری نخستین واحدهای مسکن استیجاری در حالی به آبان‌ماه موکول شده که افزایش هزینه اجاره، همچنان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهاست.
صفحه اقتصاد - مسکن استیجاری یا همان «طرح آشیان» به اولین مرحله‌ی واگذاری به تعداد هزار واحد شرایط نزدیک می‌شود. این طرح که در قالب ۷۵ هزار واحد، برنامه‌ریزی شده به گفته کارشناسان تناسبی با حدود هفت میلیون خانوار مستاجر ندارد اما می‌تواند از مشکلات برخی مستاجران بکاهد.
مسکن استیجاری به یکی از محورهای سیاست حمایتی دولت چهاردهم در حوزه مسکن تبدیل شده است. همزمان افزایش هزینه اجاره، دشواری تأمین سرپناه برای زوج‌های جوان و محدودیت توان مالی خانوارها، ضرورت استفاده از راهکارهایی فراتر از خانه‌دار کردن ۷۵ هزار متقاضی را برجسته می‌کند. در کنار برنامه دولت برای تأمین واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین‌تر از بازار، این پرسش وجود دارد که اجرای چنین طرحی تا چه اندازه می‌تواند به نیاز گسترده مستأجران پاسخ دهد و چه موانعی پیش روی آن قرار دارد.
بر اساس آخرین اظهارات حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نزدیک به هزار واحد مسکن استیجاری برای تحویل آماده شده و پس از انجام هماهنگی‌های لازم با استانداران، قرار است واگذاری آنها در آبان‌ماه انجام شود.
به گفته وی، حتی قرار بود نخستین مجموعه این واحدها در گیلان در هفته پایانی مهرماه تحویل متقاضیان شود اما هماهنگی‌های لازم برای این کار زمان‌بر شد.
در کنار این واحدها وزارت راه و شهرسازی از برنامه تأمین زمین برای ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری با مشارکت بخش خصوصی خبر داده است؛ برنامه‌ای که تحقق آن به تأمین زمین، جذب سرمایه‌گذار، تأمین مالی و پیشبرد پروژه‌های ساختمانی وابسته است.
همچنین در چارچوب برنامه اعلام شده دولت، اجاره‌بهای واحدها برای دهک‌های یک و دو معادل ۳۵ درصد، برای دهک‌های سه و چهار معادل ۴۵ درصد و برای دهک‌های پنج و شش معادل ۵۵ درصد نرخ کارشناسی روز تعیین شده و قراردادها پنج‌ساله خواهند بود.
با این حال واکنش دو نماینده مجلس، درباره اولویت‌بندی برنامه‌های مسکن و نحوه استفاده از ظرفیت‌های قانونی برای حمایت از مستأجران، دو محور متفاوت را نشان می‌دهد؛ یکی تردید درباره قابلیت اجرای مسکن استیجاری در کنار ضرورت تکمیل طرح‌های موجود و دیگری انتقاد از اجرا نشدن کامل قوانین کنترل بازار اجاره.
نیکزاد: ابتدا نهضت ملی مسکن را به سرانجام برسانند
علی نیکزاد، نایب رئیس مجلس در حاشیه رونمایی از سامانه ساختار بنیاد مسکن درباره طرح مسکن استیجاری با اشاره به تجربه نهضت ملی مسکن و موضوع واگذاری زمین با حق بهره‌برداری ۹۹ساله، بر ضرورت تعیین تکلیف طرح‌های موجود تأکید کرد.
وی با اشاره به اینکه از ابتدا نسبت به واگذاری زمین با سازوکار ۹۹ساله ملاحظاتی داشته است، گفت: «نهضت ملی مسکن را تمام کنند» و در ادامه درباره مسکن استیجاری نیز ابراز تردید کرد و گفت بعید می‌داند این طرح قابلیت اجرا داشته باشد.
نیکزاد همچنین با اشاره به ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت، موضوع الحاق زمین به محدوده شهرها را از ظرفیت‌های قانونی موجود دانست.
اظهارات او نشان می‌دهد که از نگاه وی، پیش از گسترش برنامه‌های جدید باید وضعیت طرح‌های موجود مسکن مشخص شود و درباره امکان اجرای عملیاتی سیاست‌های تازه نیز ارزیابی واقع‌بینانه‌ای صورت گیرد.
با این حال، مسکن استیجاری از نظر ماهیت با طرح‌هایی که هدف اصلی آنها خانه‌دار کردن متقاضیان است تفاوت دارد. در این سیاست، دولت به‌جای آنکه صرفاً متقاضی را به سمت خرید یا ساخت مسکن هدایت کند، تلاش می‌کند امکان دسترسی به واحد اجاره‌ای با هزینه کمتر را برای گروه‌های واجد شرایط فراهم کند.
از این منظر، تکمیل نهضت ملی مسکن و توسعه مسکن استیجاری الزاماً دو سیاست متعارض نیستند؛ اولی بر افزایش مالکیت و عرضه مسکن متمرکز است و دومی می‌تواند برای خانوارهایی که در شرایط فعلی توان خرید خانه ندارند، راهکاری موقت یا میان‌مدت باشد. چالش اصلی، تأمین منابع و اجرای مؤثر هر دو سیاست متناسب با نیاز واقعی خانوارهاست.
رضایی‌کوچی: قوانین لازم برای کنترل اجاره وجود دارد
در سوی دیگر، رضایی‌کوچی، نماینده مجلس بر ظرفیت‌های قانونی موجود برای حمایت از مستأجران تأکید کرد و گفت: بخشی از مشکلات فعلی بازار اجاره، به استفاده نشدن از ابزارهای قانونی و ضعف هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی بازمی‌گردد.
وی با اشاره به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها گفت: در این قانون پیش‌بینی شده است که در شرایط تورمی غیرمتعارف، شورای عالی مسکن استان به ریاست استاندار تشکیل شود و درباره تعیین سقف افزایش اجاره‌بها تصمیم‌گیری کند. سازوکار قانونی پیش‌بینی‌شده، دستگاه‌های ذی‌ربط و نهادهای نظارتی از جمله تعزیرات حکومتی و قوه قضاییه را نیز در اجرای تصمیمات مربوط به کنترل بازار اجاره دخیل می‌کند.
رضایی‌کوچی با انتقاد از اجرا نشدن این ظرفیت در برخی استان‌ها اظهار کرد: «در بعضی استان‌ها با وجود اینکه اجاره واقعاً افزایش پیدا کرده، شورای مسکن در استان تشکیل نشده است.»
وی این وضعیت را ناشی از ضعف عملکرد استانداران دانست.
این نماینده مجلس همچنین تأکید کرد که مجلس از نظر قانون‌گذاری، ابزارهای موردنیاز برای تولید مسکن و کنترل اجاره‌بها را در اختیار دولت قرار داده است، اما عدم هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی و در برخی موارد، شناخت ناکافی از مسائل حوزه مسکن، به تشدید مشکلات این بازار منجر شده است.
اظهارات وی در واقع بر تفاوت میان وجود قانون و اجرای آن تأکید دارد؛ به این معنا که تصویب مقررات حمایتی، بدون تشکیل شوراهای پیش‌بینی‌شده، پیگیری مصوبات و نظارت مؤثر بر اجرای آنها، لزوماً به مهار افزایش اجاره‌بها منجر نمی‌شود.
مسکن استیجاری حمایت موقت در برابر هزینه‌های سنگین اجاره
طرح مسکن استیجاری با این هدف دنبال می‌شود که خانوارهای فاقد مسکن، به‌ویژه زوج‌های جوان، بتوانند برای مدتی مشخص از واحدهایی با اجاره‌بهای پایین‌تر از نرخ کارشناسی روز بازار استفاده کنند. در این چارچوب، دولت علاوه بر استفاده از واحدهای آماده و ظرفیت املاک عمومی، تأمین زمین و مشارکت بخش خصوصی را نیز برای افزایش عرضه در نظر گرفته است.
طبق جزئیات اعلام شده از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، سهم اجاره‌بها برای دهک‌های یک و دو ۳۵ درصد، برای دهک‌های سه و چهار ۴۵ درصد و برای دهک‌های پنج و شش ۵۵ درصد نرخ کارشناسی روز است. قراردادها پنج‌ساله در نظر گرفته شده و وضعیت برخورداری مستأجران از شرایط طرح نیز به‌صورت سالانه بررسی می‌شود. در صورت خانه‌دار شدن متقاضی در طول این دوره، ادامه برخورداری از شرایط طرح منتفی خواهد بود.
این سازوکار در صورت اجرای گسترده و پایدار می‌تواند بخشی از فشار اجاره را برای خانوارهای واجد شرایط کاهش دهد، اما دامنه اثرگذاری آن به تعداد واحدهای واقعاً تحویل‌شده، تناسب محل قرارگیری آنها با نیاز متقاضیان و میزان اجاره‌بهای نهایی بستگی دارد.
در عین حال، هدف تأمین زمین برای ۷۵ هزار واحد را نباید با تحویل همین تعداد واحد یکسان دانست. تأمین زمین، آغاز ساخت، تکمیل پروژه و واگذاری به مستأجران مراحل جداگانه‌ای هستند و ارزیابی موفقیت طرح باید بر اساس پیشرفت هر یک از این مراحل انجام شود.
از قانون تا تحویل؛ دو حلقه مکمل حمایت از مستأجران
اظهارات این دو نماینده مجلس، دو مسئله متفاوت اما مرتبط را در سیاست مسکن برجسته می‌کند. از یک سو، نیکزاد بر تعیین تکلیف طرح‌های موجود و تردید نسبت به قابلیت اجرای مسکن استیجاری تأکید دارد و از سوی دیگر، رضایی‌کوچی معتقد است ظرفیت قانونی برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد، اما اجرای ناقص آن مانع اثرگذاری مطلوب شده است.
این دو رویکرد را می‌توان در چارچوب دو ابزار سیاستی بررسی کرد: افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای با هزینه کمتر برای گروه‌های هدف و استفاده مؤثر از مقررات موجود برای مدیریت بازار اجاره. ابزار نخست به منابع مالی، زمین، سرمایه‌گذار و واحدهای قابل واگذاری نیاز دارد و ابزار دوم به اجرای منظم قانون، تصمیم‌گیری در سطح استان‌ها و نظارت بر رعایت مصوبات وابسته است.
با این اوصاف مسکن استیجاری زمانی می‌تواند به ابزاری مؤثر برای حمایت از مستأجران تبدیل شود که فاصله میان اعلام برنامه و تحویل واقعی واحدها کاهش یابد و در کنار آن، ظرفیت‌های قانونی کنترل بازار اجاره نیز به‌طور کامل به کار گرفته شود. در غیر این صورت، حتی تعیین اهداف بزرگ برای ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای یا تصویب مقررات حمایتی، به‌تنهایی تضمین‌کننده کاهش فشار هزینه مسکن بر خانوارها نخواهد بود.
