گزارش صفحه اقتصاد از قوانین مربوط به مستأجران
آشنایی با قوانین اجاره‌نشینی در بازار تورمی مسکن | مستاجران باید اطلاعات ملکی را در سامانه ثبت کنند
افزایش قیمت خرید منزل مسکونی برای اکثریت اقشار جامعه به‌نوعی یک رؤیای دست نیافتنی شده است. گرانی و تورم و به دنبال آن تاثیر افزایش ناگهانی و افسارگسیخته قیمت‌ها بر روی بازار مسکن هم به طرزی باورنکردنی در نبود نظارت و قانون سایه افکنده است. در این میان بسیاری مجبور هستند گزینه اجاره‌نشینی را برگزینند که این حوزه نیز با افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره‌بها روبه‌رو است. فلذا نیاز است تا این افراد برخی از قوانین و موضوعات مهم مستأجری هم آشنایی داشته باشند.
فصل جابه‌جایی و تابستان دیگر تنها کابوس شبانه پدر و مادرهای زحمتکش کارگر و کارمند که چاره‌ای جز اجاره‌نشینی ندارند، نیست. اکنون در تمامی فصول سال با توجه به افزایش بی‌رویه قیمت متری مسکن دیگر توان و قدرتی برای خانواده‌های خانه‌به دوش نگذاشته است.
خرید خانه که جای خود دارد و دیگر به یک آرزوی غیرقابل دسترس تبدیل شد، اما در این میان کسانی که چاره‌ای جز اجاره‌نشینی ندارند باید نکات مهم حقوقی و قوانین مربوط به این حوزه را بدانند تا با مشکلاتی بعد از عقد قرارداد مواجه نباشند.
افزایش مشکلات مستأجران به‌دلیل عدم نظارت و برنامه‌ریزی ارکان دولت
اگرچه مشکل مسکن مربوط به یک دولت و دو دولت نیست، اما تقریبا همه دولت ها مدعی داشتن طرح و برنامه برای حل آن بوده اند و البته هیچ کدام از نسخه هایی که پیچیده‌اند، دوای این درد مستاجران نبوده است.
دولت سیزدهم هم در «سند تحول دولت مردمی» به عنوان برنامه و خط‌مشی خود، فصلی را به طور ویژه به موضوع مسکن اختصاص داده و با بررسی چالش ها، راهکارها و اقداماتی را برای حل مشکلات این حوزه ارائه کرده است، از جمله «تکمیل و به‌روزرسانی سامانه ملی املاک و اسکان کشور»، «اخذ مالیات از خانه های خالی، وضع مالیات بر عایدی سرمایه به منظور کاهش جذابیت تقاضای سوداگری و هدایت نقدینگی به سمت ساخت مسکن» و همچنین «وضع مالیات بر ارزش زمین و ملک با پیشنهاد قوانین لازم». اقداماتی که برخی از آنها آغاز شده اما مشکلات همچنان پابرجاست.
برخی از کارشناسان معتقدند؛ اصلی ترین مشکل در کشور ما مربوط به قانون گذاری در حوزه مسکن است و اراده ای هم برای آن دیده نمی شود، اگر هم طرحی مانند مالیات بر خانه های خالی و خانه های لوکس وضع می شود، خود نشان دهنده ناکارآمدی در بخش قانون گذاری است و به تورم مسکن دامن می زند؛ به این دلیل که این مالیات ها صرفا به شکل زنجیروارانتقال می یابد و فشارش به بدنه جامعه و مستاجران وارد می شود.
گروهی نیز علت را عدم تکمیل اطلاعات سامانه‌ها می‌دانند و معتقدند؛ با وجود راه اندازی سامانه هایی برای شناسایی خانه های خالی و ثبت معاملات املاک، همچنان اطلاعات آن تکمیل نیست، به همین دلیل به غیر از تهران که وضعیت نسبتا خوبی دارد، در برخی کلان‌شهرها حتی ۱۰ درصد اجاره نامه ها هم ثبت نمی شود و به همین دلیل ابزار نظارتی لازم برای جلوگیری از سوداگری وجود ندارد.
۱۲ قانونی که مستأجران باید با آن آشنایی داشته باشند
اینکه مستأجران برای تهیه سرپناه خود و خانواده‌شان چگونه پول پیش و اجاره‌بها را بتوانند به دست بیاورند یک معضل است که اگر با قوانین آشنایی نداشته باشند میتواند قبل از شروع یا در مدت یکسال اجاره‌نشینی به یک مشکل جدی برای آنها و اطرافیانشان تبدیل شود. پس بهتر است تا با قوانین مستأجری آشنایی داشته باشند که در ذیل مرور می‌کنیم:
۱- پیش از نوشتن قولنامه اجاره تکلیف وجود وسایلی مانند شیرآلات سرویس بهداشتی و حمام، وسایل موردنیاز برای سرویس بهداشتی مثل آینه و... روشن شود و از این طریق از هزینه‌های اضافی جلوگیری شود. تعمیراتی که به ملک ربط پیدا کند متوجه مالک خواهد بودمثلا تعمیر خرابی سقف خانه در اثر باران و کیفیت بد ایزوگام بر عهده موجر خواهد بود.
۲- قبل از امضای قرارداد خانه در مورد همسایه‌ها مطمئن شوید و بهتر است در مورد همسایه‌ها و سروصدای شبانه و دورهمی‌های پرسروصدا و مهمانی و... از ساکنان بپرسید تا مدت اجاره‌نشینی بدون هیچ مشکلی طی شود. همچنین نزدیک بودن و دسترسی داشتن به سوپرمارکت، سبزی و میوه فروشی، خشک‌شویی و نانوایی هم مهم است.
۳- اگر مستاجران ماشین شخصی دارند، حتما از داشتن یا نداشتن پارکینگ و جای پارک اطراف خانه اطلاع حاصل کنند. اگر خانه پارکینگ نداشته باشد باید در مورد پارکینگ‌های اطراف یا شرایط و جای پارک و امنیت محله هم تحقیق شود.
۴- مستاجر بابت ایجاد تغییرات در ملک حق مطالبه هزینه ای را از موجر ندارد مگر از قبل اجازه گرفته باشد، اگر فرد مستاجر هزینه هایی را برای ملک انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن بر عهده خودش است.
۵- تعمیراتی که به خود عین ملک اجاره ای ربطی پیدا نمی کند با مستاجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی کند، مانند خراب شدن شیر آب یا سیستم گرمایشی یا سرمایشی یا لامپ های خانه در زمان اجاره‌نشینی با مستاجر است و باید هزینه های آن را پرداخت کند.
۶- مستاجران باید در زمان نوشتن قرارداد اجاره دقت نمایند که مدتی برای آن ذکر شود زیرا در غیر این صورت اجاره باطل شده و ممکن است به ناحق مستاجر محکوم به پرداخت خساراتی گردد.
۷- طبق ماده 478 هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
۸- طبق ماده 483 قانون مدنی اگر زلزله موجب خرابی خانه شود، دادن اجاره بها از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل می شود و مستاجر میتواند پول ودیعه ای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.
۹- اگر مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می رسد. با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست اما اگر این امر در قرارداد قید گردیده باشد، می توان قرارداد را فسخ تلقی کرد.
۱۰- مالک نمی تواند در مدت اجاره به بهانه ارزان شدن مصالح و... تغییری در عین اجاره ای انجام دهد مگر آنکه تعمیراتی اساسی لازم آید که اگر انجام نشود به ملک موجر خسارات و زیان وارد می شود، در غیر اینصورت موجر حق این تغییرات و مزاحمت را ندارد.
۱۱- اگرمستاجر در زمان اجاره به خانه آسیبی وارد کند که ثابت شود مثلا رنگ آمیزی در و دیوار توسط کودک و...، مستاجر مقصر خواهد بود و ضامن خسارات می باشد.
۱۲- در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند، پس اگر مستاجر و موجر ضمن اجاره شرطی کرده باشند که دیگری از انجام شرط تخلف کند، می توانند فورا قرارداد اصلی اجاره را فسخ نمایند.
الزام به ثبت اطلاعات ملکی توسط مؤجر و مستأجر در سامانه
طبق اعلام مراجع ذی‌ربط، همه مستاجران باید اطلاعات ملکی را که در آن سکونت دارند در سامانه ثبت املاک و اسکان کشور ثبت کنند. این سامانه دو سال قبل با هدف بهبود وضعیت بازار مسکن و شناسایی خانه‌های خالی راه‌اندازی شد و طبق قانون باید تمامی سرپرستان خانوارها در سامانه املاک ثبت نام کنند.
تمامی سرپرستان خانوار در شهرها و روستاها که مالک هستند اطلاعات مسکن تحت تملک خود را (اعم از مالکیت‌های رسمی، وکالتی، تعاونی شهری و مالکیت‌های تعاونی روستایی) را در سامانه املاک و اسکان کشور با تعیین نوع بهره‌برداری ملک ثبت کنند. تمامی مستاجران نیز باید اطلاعات ملکی که در آن اقامت دارند و اطلاعات مربوط به مالک آن ملک را در سامانه ثبت املاک و اسکان کشور ثبت کنند.
مستاجران باید توجه کنند که عدم ثبت املاک توسط مالکین در سامانه املاک و اسکان کشور amlak.mrud.ir، برای مالکین، جریمه مالیاتی است و در صورت عدم ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان برای مستاجران قطع یارانه آنها است.
به علاوه، مستاجرانی که در مدت زمان مقرر اقدام به ثبت محل اقامتگاه خود در سامانه املاک و اسکان ننمایند، در آینده از دریافت خدمات دولتی نظیر گواهینامه، انشعابات، افتتاح حساب بانکی و بسیاری از دیگر خدمات دولتی محروم خواهند شد.
گفتنی است با اتمام مراحل ثبت نام در سامانه املاک و اسکان، محل اقامتگاه افراد که به صورت ملک استیجاری است در سامانه املاک و اسکان ثبت شده و دیگر به آن خانه مالیاتی تعلق نخواهد گرفت.
نظر شما