صفحه اقتصاد بررسی کرد؛
پیشبینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ در حالی به کار خود پایان داد که مجموعهای از شرایط خاص اقتصادی و نااطمینانیهای کلان، این بخش را در رکودی کمسابقه فرو برد. افزایش شدید هزینههای ساخت، توقف بخش قابل توجهی از پروژهها، افت معاملات و رشد بیسابقه تقاضا در بازار اجاره، تصویر روشنی از وضعیت بازار در سال گذشته ارائه میدهد. اکنون پرسش این است که در سال ۱۴۰۵ چه چشماندازی پیش روی این بازار قرار دارد؟
بر اساس ارزیابی فعالان بازار، ساختوساز در تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ در سال گذشته عملاً وارد مرحله رکود سنگین شد. مهمترین نشانههای این شرایط عبارتاند از:
- افزایش بیسابقه هزینه مصالح پایه؛ از سیمان تا اقلام فلزی و حتی تجهیزات ساده
- کاهش حاشیه سود توزیعکنندگان که مجبور به فروش با حداقل سود برای حفظ چرخه فعالیت بودند
- بحران در حملونقل مصالح و افزایش هزینه جابهجایی
- تعطیلی یا نیمهتعطیلی بسیاری از واحدهای صنفی و تعدیل نیرو
- تعویق یا توقف پروژههای ساختمانی به دلیل عدم امکان تامین نقدینگی
این فشارها باعث شد بخش تولید مسکن، که معمولاً موتور اصلی تأمین عرضه است، در موقعیت دشواری قرار گیرد.
رکود معاملات و افزایش تقاضا در بازار اجاره
رکود ساختوساز تنها مسئله بازار مسکن در سال گذشته نبود. رکود در معاملات خرید و فروش نیز بهوضوح مشاهده شد. همزمان، با کاهش توان خرید، بازار اجاره با افزایش تقاضای قابل توجهی روبهرو شد.
در چنین شرایطی، بازار بهطور کامل تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار گرفت؛ متغیرهایی که هم جهتیابی فعالان بازار را دشوار کرد و هم پیشبینیهای رایج را با تردید جدی همراه ساخت.
شرایط فورسماژور؛ متغیر تعیینکننده آینده
ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان تهران، در ارزیابی خود از شرایط بازار مسکن در پایان سال ۱۴۰۴، تاکید میکند که:
- شرایط کنونی، وضعیتی غیرعادی و ویژه است.
- بسیاری از پیشبینیهایی که سال گذشته مطرح میشد، اکنون به دلیل تغییرات اخیر، دیگر قابل اتکا نیستند.
- در صورتی که این شرایط ویژه ادامه یابد، بازار در سال ۱۴۰۵ نیز ممکن است همان الگوی رکودی سال گذشته را تکرار کند.
رهبر محور اصلی تحلیل خود برای سال ۱۴۰۵ را وابسته به «تغییر شرایط فورسماژور فعلی» میداند؛ یعنی عواملی بیرون از کنترل بازار که میتوانند مسیر قیمتها و حجم فعالیتهای ساختوساز را تغییر دهند.
سال ۱۴۰۵؛ بازگشت آرام و کند، حتی در صورت عادی شدن شرایط
به گفته رهبر، حتی در حالتی که شرایط فورسماژور تعدیل و فضای اقتصادی آرامتر شود، بازگشت رونق به بازار مسکن به سرعت رخ نخواهد داد. دلایل این روند کند عبارتاند از:
- رکود عمیقی که بخش ساختوساز در یک سال اخیر تجربه کرده
- زمانبر بودن شروع مجدد پروژهها
- کمبود نقدینگی و افزایش هزینههای اولیه ساخت
- ضعف قدرت خرید در بازار مصرفی
- فاصله قابل توجه میان قیمت تمامشده و توان تقاضا
بنابراین، حتی با کاهش ریسکها، سال ۱۴۰۵ سال تعدیل آرام، نه جهش قیمتی و نه رونق شدید خواهد بود.
پیشبینی روندهای کلیدی بازار مسکن در ۱۴۰۵
۱) بخش ساختوساز
- آغاز تدریجی پروژهها در صورت کاهش فشارهای بیرونی
- باقی ماندن هزینههای ساخت در سطح بالا
- بازگشت آهسته فعالان صنف به چرخه کاری
۲) خرید و فروش
- تداوم رکود نسبی معاملات
- کاهش فاصله میان قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و قدرت خرید متقاضیان
- احتمال افزایش معاملات مصرفی، نه سرمایهای
۳) بازار اجاره
- تداوم فشار تقاضا
- افزایش کمتر از سال قبل؛ اما همچنان رو به بالا به دلیل نبود عرضه جدید
- تشدید نیاز به سیاستگذاری حمایتی در حوزه اجارهنشینها
۴) قیمت مسکن
- نوسانات محدود
- عدم انتظار جهش شدید به دلیل نبود نقدینگی
- افزایش احتمالی «آرام» متناسب با رشد هزینه ساخت و تورم عمومی
بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ در نقطهای قرار گرفته که روند آن بیش از هر زمان تحت تاثیر شرایط کلان و متغیرهای خارج از کنترل بازار است. بر اساس ارزیابی کارشناسان، مسیر سال آینده به دو عامل وابسته است:
- ماندن یا کاهش شرایط ویژه و پرریسک فعلی
- توان بازار برای بازیابی تدریجی پس از یک سال رکود سنگین
در نتیجه، سال ۱۴۰۵ سال ثبات نسبی همراه با رکود ملایم در بازار خرید و فروش و ادامه فشار در بازار اجاره خواهد بود؛ بازاری که هنوز فاصله زیادی تا رونق دارد.
نظر شما