میزگرد مسکن اقتصادی(ششمین دوره)؛
لزوم حمایت دولت از طرح مسکن اقتصادی/ اتحادیه املاک: خانه‌های کوچک جزو طرح‌های برده‌داری نوین/ چنین مسکنی قابلیت فروش ندارد/ باقرپور: اگر اینطور است تشنه شنیدن مدل جایگزین شما هستیم
واقعیت این است که حوزه مسکن قربانی تحولات و سیاست‌های حوزه اقتصادی است. مسکن اقتصادی فقط مربوط به متراژ نیست بلکه متناسب با توان اقتصادی افراد جامعه است.
ششمین سری از میزگردهای مسکن اقتصادی با حضور پدر معنوی طرح مسکن‌های اقتصادی خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران- سمانه محرمی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و صادق اکبری، کارشناس حوزه اجتماعی و مسکن برگزار شد.
جزئیات بیشتر این گفتگو را در ادامه می‌توانید
خطوط: جناب آقای باقرپور به چه دلیل به ایده ساخت مسکن‌های کوچک‌متراژ رسید‌ه‌اید؟
تحقیقات میدانی هم انجام داده‌ایم یعنی با جوانان که مخاطب اصلی این طرح هستند گفتگو و نظرسنجی کرده‌ایم که گفتند فضای مالکانه و با متراژ کم دارای کیفیت را ترجیح می‌دهند. واقعا مسکن جزو سه دغدغه اصلی جوانان است چرا که مانع جدی برای امر ازدواج این قشر محسوب می‌شود.
باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران: ریشه این موضوع از ۳سال گذشته آغاز شد، زمانی که رو طرح مسکن اقتصادی در اتحادیه تعاونی کار می‌کردیم، آمار معاملات در شهر تهران رو ۱۴ الی ۱۶هزار خرید و فروش در ماه بود بنابراین می‌دیدیم آن روزی را که این آمار تا این حد تنزل پیدا می‌کند و مسکن به عنوان یک کالای مصرفی از استطاعت خانوارها خارج می‌شود و یک رکود عمیقی در بازار در کنار تورم جاری می‌شود. آن موقع متوجه شدیم که باید به سوی مسکن استطاعت‌پذیر حرکت کنیم؛ برای چنین مسکنی یا باید از روش‌هایی که منتهی به تولید مسکن بی‌کیفیت در طرح‌های دولتی همانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن شد، استفاده می‌کردیم، یک راهکار دیگر این بود که به صورت فنی به این موضوع نگاه کنیم، هرچه ساختمان‌ها کوتاه مرتبه‌تر ساخته شوند به طبع هزینه تولید کمتر خواهد شد که چنین روندی نیازمند توسعه افقی شهرها بود که متاسفانه به هیچ وجه توضیع زیرساخت به آن شکلی نیست که بتواند توسعه افقی ایجاد کند. بنده فکر می‌کنم مسئولین این امر در ادوار گذشته حتما باید پاسخگو باشند که چرا شبکه زیرساخت کشور متناسب با نیازهای جمعیت و شرایط موجود توسعه پیدا نکرده است؟ راهکار آخر این بود که در عین حفظ و ارتقا کیفیت، روی کمیت‌ها مانور دهیم؛ یعنی متناسب با سبک زندگی نسل آینده و سلایق آن‌ها مسکن طراحی کنیم. در همین راستا متوجه شدیم که می‌توان یک‌سری از فضاهای خانه را که استفاده همیشگی ندارد، از بنای مفید واحدها حذف کرد یعنی بخش‌هایی که شاید ۵ درصد ایام سال هم از آن استفاده نمی‌شود همانند قسمت پذیرایی منازل را تفکیک کرد و بقیه قسمت‌ها را هم متناسب با بعد خانوارها طراحی کنیم. در سبک زندگی و سبک معامله مسکن، ادبیات بازار کشور ما مبتنی بر متراژ مفید واحدها است یعنی باید برای کل فضای خانه هزینه شود؛ این مسائل بار اضافی تحمیل می‌کرد. در این خصوص تحقیقات میدانی هم انجام داده‌ایم یعنی با جوانان که مخاطب اصلی این طرح هستند گفتگو و نظرسنجی کرده‌ایم که گفتند فضای مالکانه و با متراژ کم دارای کیفیت را ترجیح می‌دهند. واقعا مسکن جزو سه دغدغه اصلی جوانان است چرا که مانع جدی برای امر ازدواج این قشر محسوب می‌شود. هیچ شخصی نمی‌تواند ادعا کند که با طرح خود می‌تواند تمامی مشکلات بازار مسکن را حل کند پس قطعا درکنار مسکن اقتصادی می‌تواند طرح‌های دیگری هم قرار گیرد.
خطوط: سرکار خانم محرمی نظر شما در این خصوص چیست؟
اگر قرار است واحدها را به سوی تعاونی فروشی یا سهم فروشی ببریم یک مدل جدید در فروش کشور محسوب می‌شود که این فروش جدید در حال حاضر هیچ ساختار زیربنایی حکوتی برای نقل و انتقال آن وجود ندارد اگر اسم آن را مالکیت می‌گذاریم، مالکیت طرف مقابل باید واقعی باشد نه اینکه اسمی باشد. در کل می‌خواهیم کپی اشتباهی را وارد کشور خودمان کنیم؛ در طرح‌های کوچک فضای محرمیتی را نداریم چرا که به هر حالتی مجبور هستیم دیوارها، ساختارها، درها و دیگر مسائل را به یکدیگر نزدیک کنیم به همین جهت آن فضای محرمیت به وجود نمی‌آید.
محرمی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران: در طرح‌های تعاونی و دولتی‌ها مشکلات سند زمین وجود دارد و عمدتا قابلیت معامله ندارند همانند ساخت‌های بلندمرتبه منطقه ۲۲تهران که توسط تعاونی‌های ارگانی ساخته شدند و در اختیار مردم قرار گرفته اما سال‌ها است که سند ندارد یا حتی امکان استفاده از آن خانه را ندارند پس در بخش خصوصی بهترین نتیجه را به جهت اینکه مصرف‌کننده می‌تواند از تولیدکننده سوال بپرسد، خواهیم داشت. طرح مسکن اقتصادی مشکلاتی را در عرضه بازار به وجود می‌آورد. یکی از علل شکست طرح‌هایی همانند مسکن ملی یا مسکن مهر این بوده که قابلیت فروش نداشتند. باید از تمام این اتفاقات درس بگیریم و به این فکر کنیم که قرار است اینگونه واحدها چگونه معامله شود اگر قرار است واحدها را به سوی تعاونی فروشی یا سهم فروشی ببریم یک مدل جدید در فروش کشور محسوب می‌شود که این فروش جدید در حال حاضر هیچ ساختار زیربنایی حکومتی برای نقل و انتقال آن وجود ندارد اگر اسم آن را مالکیت می‌گذاریم، مالکیت طرف مقابل باید واقعی باشد نه اینکه اسمی باشد. در کل می‌خواهیم کپی اشتباهی را وارد کشور خودمان کنیم؛ در طرح‌های کوچک فضای محرمیتی را نداریم چرا که به هر حالتی مجبور هستیم دیوارها، ساختارها، درها و دیگر مسائل را به یکدیگر نزدیک کنیم به همین جهت آن فضای محرمیت به وجود نمی‌آید. هر فرد برای یک زندگی واقعی باید ۲۷متر داشته باشد. بانوان مجرد و مجرد شده‌ای داریم که ممکن است از این طرح استقبال کنند اما این طرح در کشورهای دیگر به محض ورود یک بچه به خانواده دو نفره دیگر اجازه زندگی در واحدهای کوچک را ندارند می‌بایست یک جابه‌جایی داشته باشند. نسل آینده نسلی است که داریم برای فرزندآوری و ازدواج آن‌ها تبلیغ می‌کنیم، درست است یکی ازمشکلات این قشر مسکن است اما دلیل نمی‌شود چیزی را در اختیار آن‌ها قرار دهیم که در آینده به دلیل راه رفتن در کنار یکدیگر دچار تداخل و اختلاف شوند. متاسفانه چه در قانون‌گذاری‌های جدید چه در طرح‌ها بحث‌های دینی و مذهبی را در نظر نمی‌گیریم. فضای پذیرایی نه تنها برای یک خانواده فضای پرت نیست بلکه جزو فضاهای اصلی برای یک خانواده ایرانی است. بنده توصیه می‌کنم این نظرسنجی را در سطح کلان‌تری در جامعه انجام دهیم و بگذاریم دیده شود. سطح توقع و سطح آسایش افراد کاملا تغییر کرده است و شخصی حاضر نیست با خانواده‌اش در واحدهای کوچک زندگی کند. تا ۵سال گذشته خانه‌های بدون آسانسور، بدون پارکینگ و بدون سرویس بهداشتی فرنگی مورد استقبال بود اما هم اکنون در مناطق شرقی و حتی جنوب شرقی تهران سرویس فرنگی و پارکینگ جز اولویت‌های زندگی و انتخاب آدم‌ها شده است پس سطح آسایش افراد بالاتر رفته است.
خطوط: آقای اکبری نظر شما در رابطه با این صحبت‌ها چیست؟
اکبری، کارشناس حوزه اجتماعی و مسکن: براساس آماری که در سال ۱۳۹۵ جمع‌آوری شده است، بعد ۷میلیون خانوار یک الی دو نفره است. براساس آمار مهرماه ۱۴۰۲، ۴۶درصد از تقاضاها و معاملات انجام شده برای آپارتمان‌های ۳۰ تا ۷۰متری بوده است. در دوره سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ الگوی عرضه برای واحدهای کمتر از ۵۰متر بوده است یعنی ۸درصد از واحدهایی که ساخته و عرضه شد، کمتر از ۵۰متر بوده است و تقاضای موثر در این راستا نزدیک به ۳۰درصد بوده است؛ ۳۰درصد از افراد به دنبال واحدهای کمتر از ۵۰متر بوده‌اند اما واحدهای در دسترس ۸درصد بوده است.
خطوط: یعنی 22درصد کمبود داشته‌ایم.
آیا می‌دانید با پروژه‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن چه میزان روابط اجتماعی افراد و خانواده‌ها با یکدیگر فاصله دارد؟ بنابراین بدون شک بهره‌گیری از فضاها و زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده اقدامی مناسب است، اگر مسکن‌های اقتصادی در چنین بافت‌هایی ساخته شود دیگر با هزینه‌های آنچنانی روبه‌رو نخواهیم بود چرا که این موجب کاهش میزان مصرف سوخت، کاهش آلودگی هوا، افزایش روابط انسان دوستی و همچنین کاهش تردد افراد از محل کار تا سکونت خواهد بود.
اکبری: بله؛ برای خانه‌های 50 تا 100متر، 39درصد تقاضا وجود داشت در حالی که 28درصد از واحدهای ساخته شده در این میزان متراژ بوده است. برای دهک اول شاخص دسترسی به مسکن در سال 1395 19سال و در سال 1402، 33سال زمان برده است، برای دهک پنجم در سال 1395، 6سال زمان برده است و هم‌اکنون 12سال شده است. واقعیت این است که حوزه مسکن قربانی تحولات و سیاست‌های حوزه اقتصادی است. مسکن اقتصادی فقط مربوط به متراژ نیست بلکه متناسب با توان اقتصادی افراد جامعه است. به دلیل نبود پاسخ حرفه‌ای همانند مدل مسکن اقتصادی در کلان شهرها، تقاضا به سوی شهرهای جدید همانند هشتگرد، پردیس و... سوق پیدا کرده است حتی بخشی هم به سوی خانه‌هایی در بافت‌های فرسوده و منطقه حاشیه‌نشین در بافت‌های غیر رسمی روی آورده‌اند. فرض می‌کنیم یک خانواده 20میلیون تومان درآمد دارد و 10میلیون آن خرج اجاره‌بها می‌شود حالا با 10میلیون دیگر چگونه هزینه ایاب و ذهاب، مخارج زندگی و امثال آن را انجام دهد؟ با این شرایط چگونه آورده‌ای را بیاورد تا بتواند خانه‌ای از مساکن دولتی را دریافت کند. به محض اینکه افراد در چنین پروژه‌های ثبت نام می‌کنند، برگه ثبت نام خود را می‌فروشند تا با آن مخارج زندگی را تامین کنند. براساس همین موضوع طبق آمارها فقط 23درصد از افرادی که در چنین پروژه‌هایی ثبت نام کردند، تحت عنوان مالک باقی مانده‌اند، مابقی فروخته‌اند پس بدون شک یکی از راه‌حل‌ها موضوع خانه‌های اقتصادی است. 133هزار هکتار بافت فرسوده و صرفا 77هزار مسکن فرسوده داریم که این تعداد محل سکونت دهک‌های یک تا پنج است. اگر هزینه‌هایی که صرف آماده‌سازی زیرساخت زمین‌ها می‌کنند را کاملا و بلاعوض به افرادی دهند که در بافت‌های فرسوده ساکن‌اند، این افراد به راحتی می‌توانند در همان بافت‌ها مسکن‌های اقتصادی را بسازند. آیا می‌دانید با پروژه‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن چه میزان روابط اجتماعی افراد و خانواده‌ها با یکدیگر فاصله دارد؟ بنابراین بدون شک بهره‌گیری از فضاها و زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده اقدامی مناسب است، اگر مسکن‌های اقتصادی در چنین بافت‌هایی ساخته شود دیگر با هزینه‌های آنچنانی روبه‌رو نخواهیم بود چرا که این موجب کاهش میزان مصرف سوخت، کاهش آلودگی هوا، افزایش روابط انسان دوستی و همچنین کاهش تردد افراد از محل کار تا سکونت خواهد بود. نمی‌توانیم دهک‌های یک تا پنج را به فراموشی بسپاریم به دلیل آنکه در اقتصاد کشور نقش ایفا می‌کنند بنابراین دهک‌های یک تا پنج که دهک‌های هدف‌گذاری‌شده برای مسکن‌های اقتصادی هستند، افرادی‌اند که باید در دل تهران به آن‌ها سکنا داد. به اعتقاد بنده مسکن اقتصادی یک ایده بسیار خوبی است که متراژ آن قطعا می‌تواند متفاوت باشد. هم‌اکنون زندگی‌ها طوری شده که انگار تمامی افراد در بیرون از خانه به زندگی مشغولند چون در حال کار کردن از صبح تا شب هستند بنابراین خانه‌های اقتصادی برای خانوارهای یک تا دونفره و به ویژه برای زوج‌های جوان بسیار مطلوب است.
خطوط: آقای باقرپور در خدمت شما هستیم
فرمودید مسکن کوچک‌متراژ فضای محرمیت ندارد، بنده برای بار چند هزارم در یک رسانه مطرح می‌کنم که مسکن اقتصادی متراژهای متفاوتی دارد و هرکدام برای بعد خاص هر خانوار طراحی شده است( از 2نفر تا 4 الی 5 نفر). اساس سیاست جمعیتی کشور ترویج ازدواج است یعنی باید بتوانیم بستر و زمینه ازدواج را فراهم کنیم پس اتفاقا هدف مسکن اقتصادی ایجاد فضای محرمیت است نه در تقابل با فضای محرمیت.
باقرپور: همیشه از نظرات مخالفین استقبال می‌کنیم اما آن چیزی که مهم می‌باشد این است که دو مطلب حتما باید مطالعه شود؛ یکی طرح و دیگری ساختار تعاون است. خانم محرمی شما طرح‌های دولتی را در دسته‌بندی مشارکت در سطح کلان تعریف نمودید در صورتی که اتفاقا تنها چیزی که وجود نداشت، مشارکت بود. تنها مجموعه‌ای که با وزارت راه در خصوص تولید مسکن دولتی قرارداد مشارکتی منعقد کرد، اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران بود. یعنی در همه جا دولت یک اقتصاد دستوری را طراحی و پایه‌گذاری کرده با ارقامی که کاملا منقضی شده است به طوری که همیشه سه دوره از بازار عقب است پس در واقع مشارکتی در کار نبوده است. شما فرمودید اولویت با بخش خصوصی است؛ این همان عدم آگاهی و اشراف شما نسبت به ساختار تعاون، اسناد بالادستی نظام، اصول قانون اساسی و نسبت به فضای اقتصاد جهانی است. اولا مدل تعاون که اقتصاد مردمی را حکم فرما می‌کند هم مورد تایید مقام معظم رهبری و هم مسئولین است، بنابراین یک مدل کارآمد و اثربخش در دنیا است. طبق اسناد بالادستی نظام 25درصد از اقتصاد کشور باید در تعاون به چرخش درآید یعنی بخشی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. جالب است بدانید 15درصد واحدهای مسکونی موجود در کشور در بخش تعاون تولید شده است. شما در یک صنف صاحب جایگاه هستید بنابراین اینگونه بیان کلی جملات تبعات خوبی را در اذهان عمومی در پی نخواهد داشت، فکر می‌کنم جملات باید با احتیاط بیان شود. در هر صورت بخش خصوصی سودمحور است اما بخش تعاون به دنبال منافع جمع است و می‌خواهد نیازی را از جمع برآورد کند. صراحتا خدمتتان تاکید می‌کنم تعاونی سهم‌فروشی و متری‌فروشی نیست اتفاقا در تعاونی‌ها مردم صاحب مسکن می‌شوند اصلا طرح مسکن اقتصادی متری فروشی نیست. فرمودید مسکن کوچک‌متراژ فضای محرمیت ندارد، بنده برای بار چند هزارم در یک رسانه مطرح می‌کنم که مسکن اقتصادی متراژهای متفاوتی دارد و هرکدام برای بعد خاص هر خانوار طراحی شده است( از 2نفر تا 4 الی 5 نفر). اساس سیاست جمعیتی کشور ترویج ازدواج است یعنی باید بتوانیم بستر و زمینه ازدواج را فراهم کنیم پس اتفاقا هدف مسکن اقتصادی ایجاد فضای محرمیت است نه در تقابل با فضای محرمیت. بسیاری از پدربزرگ و مادربزرگان ما در اتاق 10 الی 12متری زندگی‌های خود را شروع کردند. مسکن اقتصادی استقلال‌ها را با حداقل‌ها ایجاد کرده است. نکته دیگر فرمودید که طبق قانون هر نفر به 27متر فضا نیاز دارد
محرمی: قانون عرض نکردم
احساس می‌کنم از بعد صنفی هم منافع صنف خود را ندیده‌اید یعنی در چنین شرایطی که رکود بسیار عمیقی در فضای معاملات بازار مسکن حاکم است، ساخت مسکن اقتصادی باعث می‌شود صنف اتحادیه املاک مجدد به جریان بیفتد. اگر متناسب با تقاضا محصول موجود داشته باشیم صنف شما هم به چرخش خواهد افتاد.
باقرپور: قانون می‌گوید 17/5متر؛ بنده نمی‌دانم 27متر را از کدام مرجع علمی آوردید. مسکن اقتصادی را با الگوهایی که در فرانسه و چین اجرا شده و با واحدهای 9متری مقایسه کردید، اصلا در مسکن اقتصادی چنین متراژی را طراحی نکرده‌ایم. خواهش می‌کنم بیاییم احساسی‌تر بررسی کنیم؛ به نظرتون هم‌اکنون خانواده‌ها به خصوص جوانان که نیاز به یک ذهن آرام دارند تا برای آینده امور را تصدی کنند، سر راه رفتن کنار یکدیگر به مشکل می‌خورند یا تنش‌هایی که موقع تمدید اجاره دارند؟ شما که بهتر می‌دانید بسیاری از آمارها با واقعیات جامعه متفاوت است. جابه‌جایی مکرر باعث تنش بین زوجین می‌شود یا تنه به تنه شدن آن‌ها؟ که اصلا همچین چیزی نیست، جوانان کور نیستند که متوجه حضور افراد در کنارشان نشوند. خانم محرمی 25درصد خانوارها که 30درصد جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند مستاجر هستند چرا نمی‌گویید که مستأجران کشور هرساله به دنبال دو محله پایین‌تر هستند؟ این موضوع را از باربری‌ها آمار بگیرید بهتر است. مباحث مذهبی هم فرمودید بنابراین باز هم بنده دعوت می‌کنم که این طرح را مطالعه فرمایید؛ ما از 13 مراجع عظام استفتا گرفته‌ایم بنابراین فکر می‌کنم باید برای همیشه بحث مباحث مذهبی در مسکن‌های کوچک‌متراژ بسته شود. فرمودید در اینگونه واحدها صدای دیگران شنیده می‌شود حالا بنده آپارتمان 200متری به شما نشان می‌دهم که به دلیل کیفیت پایین ساخت همان حریم‌های شخصی و مذهبی که شما می‌فرمایید در آن رعایت نشده است بنابراین چنین موضوعی اصلا ربطی به میزان متراژ ندارد. فضای پذیرایی حذف نشده است فقط آن‌ها را در داخل مجتمع و مشاعات ساختمان‌ها طراحی کرده‌ایم، در آپارتمان‌های لاکچری هم چنین مدلی را شاهد هستیم. احساس می‌کنم از بعد صنفی هم منافع صنف خود را ندیده‌اید یعنی در چنین شرایطی که رکود بسیار عمیقی در فضای معاملات بازار مسکن حاکم است، ساخت مسکن اقتصادی باعث می‌شود صنف اتحادیه املاک مجدد به جریان بیفتد. اگر متناسب با تقاضا محصول موجود داشته باشیم صنف شما هم به چرخش خواهد افتاد. خانم محرمی یک گزارشی را مرکز آمار اعلام کرده که طبق آن در مناطق شهری متوسط درآمد خانوار در سال 167میلیون تومان و متوسط هزینه آن خانوار 137 میلیون تومان است نهایتاً به طور متوسط یک خانوار می‌تواند 30میلیون تومان پس‌انداز داشته باشد، براساس متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با فرض محال ثابت ماندن قیمت‌ها، هر سه سال به اندازه یک متر مربع می‌توان پول یک خانه جمع کرد یعنی خرید یک آپارتمان 54متری، 162سال زمان می‌برد؛ ما تا اینجا راهکار داشته‌ایم، حالا راهکار جایگزین شما چه چیزی است؟ که جریان زندگی هم در آن متوقف نشود یعنی طرحی را پیشنهاد بفرمایید که هم‌اکنون قابل اجرا باشد.
محرمی: پروژه تعاونی وزارت کار در منطقه 22تهران و پروژه تعاونی اداره برق در شهر رودهن همچنان سند ندارند. بنده نمی‌گویم هیچ تعاونی سند ندارد اما مشکل از جایی شروع می‌شود که تعاونی‌ها خصولتی می‌شوند
باقرپور: منظورتان از تعاونی خصولتی چه چیزی است؟
محرمی: یعنی این تعاونی به یک بخش دولتی برمی‌گردد.
باقرپور: اولا اقتصاد کشور سه بخش دارد: بخش دولتی، تعاونی و خصوصی و کاملا منفک از یکدیگر هستند، در بخش تعاونی چیزی به نام تعاونی دولتی یا تعاونی خصوصی نداریم. مثلا تعاونی تشکیل می‌شود از کارکنان اداره برق بنابراین دیگر هیچ ارتباطی به اداره برق ندارد.
محرمی: دستکاری دولتی نمی‌شود وقتی که یک بخش دولتی در تعاونی همکاری می‌کند؟
باقرپور: اصلا و ابدا
خطوط: به نظر بنده اصلا و ابدا نگویید چرا که چنین اتفاقی رخ داده است.
محرمی: بنده در پروژه تعاونی وزارت کار که خدمتتان توضیح دادم، کار کردم
باقرپور: آنجایی دچار مشکل می‌شود که قوانین بخش تعاون را حاکمیت تعیین می‌کند بدون اینکه از تشکل‌ها نظرخواهی داشته باشد مثلا معاون مالی و اداری سازمان یا آن اداره جز هیئت مدیره تعاونی هم است و تا جایی که بتواند برای اعضای تعاونی امتیاز می‌گیرد، نفوذ ایجاد می‌کند؛ فقط همین
باقرپور: به سوال بنده بپردازید؛ ما تشنه شنیدن مدل جایگزین طرح مسکن اقتصادی هستیم.
محرمی: اجازه بفرمایید؛ حتما به سراغ آن هم خواهیم رفت. شما فرمودید باید صنف خود را در نظر بگیرم و اینکه یک سری اطلاعات ناقص است. بنده برای شما مثال ذکر کردم که تعاونی‌هایی که سند ندارند در منطقه 22تهران بسیار عامل مشکل برای مردم کشور شده است.
باقرپور: چه مشکلاتی؟
محرمی: مشکلاتی که هم‌اکنون پول را پرداخت کردند اما سند ندارند یا از خانه نمی‌توانند استفاده کنند
باقرپور: چه استفاده‌ای نمی‌تواند کند؟ یعنی ملک ساخته نشده است؟
محرمی: ساخته شده اما به دلیل عدم امکانات در آن نمی‌توانند سکونت داشته باشند.
باقرپور: اصلا محال است که آن ساختمان بدون پروانه ساخته بشود و محال است پروانه بدون سند مالکیت گرفته باشد.
محرمی: بنده دارم به شما کلید واژه می‌دهم؛ هم‌اکنون پروژه تعاونی وزارت کار ساختمان فارسی سند ندارد، زمین آن معارض دارد
باقرپور: معارض یک مبحث دیگری است.
محرمی: نمی‌توانند سند بزنند، مالک خانه را خریداری کرده اما همچنان اجاره پرداخت می‌کند.
باقرپور: چه اجاره‌ای می‌دهند؟
محرمی: فقط یک قرارداد پیش فروش تعاونی در دستشان است
باقرپور: کلید گرفته‌اند؟
محرمی: بله
باقرپور: آن وقت اجاره بابت چه چیزی و به شخصی می‌دهند؟
محرمی: متاسفانه در منطقه 22تهران چنین اتفاقی دارد رخ می‌دهد بابت تعاونی‌هایی که در آن منطقه حضور دارند.
باقرپور: اجاره یعنی هزینه انتفاع از مالی که طی یک قراردادی با مالک توافق شده است. این افراد با تعاونی خود یک قرارداد دارند که آن قرارداد قرار بوده سند شود، هم‌اکنون مال در ید متصرف است؟
محرمی: بله
باقرپور: متصرف هم همان کسانی است که آن قرارداد را بسته است
محرمی: بله
باقرپور: حالا اجاره برای چه چیزی بود؟
محرمی: چون فرد نمی‌خواهد در آن ملک زندگی کند و ملک را اجاره داده است و نمی‌تواند اقدام به فروش کند چون مالک نیست، فقط می‌تواند از اجاره آن استفاده کند.
اتحادیه 3300واحد طراحی کرده و اجرای آن را هم شروع کرده است. در این 3300واحد دو در هم در روبه‌رو هم قرار نگرفته‌اند. فرهنگ با شرع متفاوت است.
باقرپور: این که اصلا یک چیز دیگری شد پس اجازه بدید دیگر بنده ادامه ندهم.
محرمی: بنده از نمونه‌های کشورهای دیگر فیلم دارم که در آنجا خانه‌های اقتصادی به سبکی که خدمتتان گفتم ساخته می‌شود
باقرپور: در فیلم شما که فرمودید واحد 9متری وجود داشت؛ آیا در کنار آن واحد 90متری هم بود؟
محرمی: خیر
باقرپور: پس اصلا به مسکن اقتصادی ربطی ندارد؛ مقایسه‌اش نکنید
محرمی: در فضای محرمیت قرار نیست حتما دیدار صورت گیردبنده شخصی را سراغ دارم که وقتی به دفتر املاک مراجعه می‌کند می‌گوید اگر درهای دو واحد در کنار یکدیگر است بنده آن را خریداری می‌کنم اما اگر روبه‌رو هم است؛ خیر.
باقرپور: اتحادیه 3300واحد طراحی کرده و اجرای آن را هم شروع کرده است. در این 3300واحد دو در هم در روبه‌رو هم قرار نگرفته‌اند. فرهنگ با شرع متفاوت است
محرمی: بله قطعا همینطور است اما یک فرهنگ شرعی در کشور داریم
باقرپور: شرعیات جایگاه خود را دارد. حالا سوال بنده را پاسخ دهید؛ فرهنگ یک مقوله استاتیک است یا داینامیک؟ بنده می‌خواهم دیدگاهتان را بدانم
محرمی: از نظر بنده داینامیک است
باقرپور: سپاسگزارم؛ خودتان جواب خودتان را دادید.
محرمی: بنده این طرح‌ها را یک سری طرح‌های برده‌داری نوین می‌بینم که در کشورهای بسیار سرمایه‌داری دارد شکل می‌گیرد.
باقرپور: مسکن اقتصادی برده‌داری است؟ افراد حق انتخاب دارند.
وقتی یک خانواده در یک خانه 30متری زندگی کند حتی اگرمالک آن خانه باشد، اصلا حق فرزندآوری دارد؟ اصلا توان فرزندآوری دارد؟ در اینگونه ساختمان‌ها افراد دائما در چشم تو چشم یکدیگرند.
محرمی: خیر یک جاهایی مردم را مجبور می‌کنید. بنده به عنوان مادر 4فرزند دارم خدمتتان عرض می‌کنم، سیاست‌های رهبری بر فرزندآوری و تشکیل خانواده است؟ آیا این طرح چنین چیزی را تشکیل می‌دهد یا این‌ها از هم منفک می‌کند. وقتی یک خانواده در یک خانه 30متری زندگی کند حتی اگرمالک آن خانه باشد، اصلا حق فرزندآوری دارد؟ اصلا توان فرزندآوری دارد؟ در اینگونه ساختمان‌ها افراد دائما در چشم تو چشم یکدیگرند.
باقرپور: چند درصد فرزندآوری را جسمی و چند درصد آن را روانی می‌بینید؟
محرمی: هردو باید در کنار یکدیگر باشند
باقرپور: بله اما چند به چند؟ در شرایط امروز؟
محرمی: بنده نمی‌توانم درصد دهم اما شرایط اقتصادی در اولویت است
باقرپور: شما مادر 4فرزند هستید اگر از لحاظ اقتصادی تامین نبودید، اگر ثبات در زندگی نداشتید آیا 4فرزند به دنیا می‌آوردید؟
محرمی: خیر اما داریم افراد را مجبور می‌کنیم یعنی آن‌ها را وارد قوطی‌های 30متری می‌کنیم و به آن‌ها می‌گوییم حالا فرزند بیاورید؛ این نشدنی است.
یک خانوار 70درصد درآمد خود را بابت اجاره پرداخت کند، فرزندآوری خواهند داشت یا اینکه حداقل 30درصد درآمد خود را صرف تبدیل به احسنت کردن آپارتمان‌های خود پس‌انداز کنند؟
باقرپور: لیبل نچسبانیم؛ اسمش قوطی نیست، آپارتمان است.
محرمی: بسیار خوب این افراد را وارد آپارتمان‌های 30متری می‌کنیم.
باقرپور: به نظر شما یک خانوار 70درصد درآمد خود را بابت اجاره پرداخت کند، فرزندآوری خواهند داشت یا اینکه حداقل 30درصد درآمد خود را صرف تبدیل به احسنت کردن آپارتمان‌های خود پس‌انداز کنند؟
محرمی: مجبور می‌شوند که در سن دیر ازدواج کنند
باقرپور: هنوز که مسکن اقتصادی به شخصی تحویل داده نشده اما سن ازدواج وارد دهه چهارم شده است.
محرمی: هم‌اکنون فریز کردن را در خانم‌های مجرد مشاهده می‌کنیم به جهت اینکه ممکن است تا 10سال آینده ازدواج نکنند و فرزندآوری نداشته باشند. این افراد را در خانه‌هایی قرار می‌دهیم که این قضیه را تعویق بیندازد.
باقرپور: این مسائل به دلیل مسکن اقتصادی است؟
محرمی: خیر. وقتی می‌گویم تن افراد به یکدیگر می‌خورد بحث تنه خوردن نیست بحث فضای خلوت هر آدمی است که ابعاد و اندازه هر شخص با شخص دیگر فرق دارد
خطوط: منظورتان حریم خشصی است
محرمی: بله؛ هر آدمی برای خود حریم شخصی دارد. وقتی حریم شخصی افراد را بسیار به هم نزدیک می‌کنیم از نظر روانشناسی این افراد را دچار چالش می‌کنیم. در اینجور واحدها آنقدر محل نشیمن به آشپزخانه نزدیک است که دائم ظرف نشسته را مشاهده می‌کند؛ این وضعیت حریم خانم خانه را از بین می‌برد. باید اینقدر زیر به خانواده‌ها نگاه کنید.
باقرپور: چنین معضلاتی را در برابر تامین 48درصد افزایش اجاره از امسال تا سال بعد بزرگ می‌بینید؟ به قول آقای فردوسی‌پور اجازه بدید بنده مجاب نشوم
محرمی: اشکالی ندارد.
باقرپور: برویم سر آن راهکار جایگزینی که قرار بود بفرمایید
محرمی: یک لحظه اجازه بفرمایید. این طرح تشویق‌کننده به یک نفره و دونفره شدن افراد است بنابراین نباید بگذاریم افراد یک نفره بمانند یا دونفره باقی بمانند.
خطوط: آقای اکبری در خدمت شما هستیم
اکبری: در قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن قانونگذار فرصت‌ها و تسهیلات خوبی را برای بخش خصوصی به جهت ساخت و عرضه مسکن در نظر گرفته است به ویژه مسکن استیجاری که به اعتقاد بنده بخشی از مسکن اقتصادی با اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند باشد.
باقرپور: بله؛ دقیقا در خصوص این موضوع برنامه‌ریزی شده است
یک سری اتفاقات روانی در جامعه افتاده که افراد به دنبال مالکیت هستند اما متاسفانه دهک‌های 1 تا 5 عموما به دلیل چالش‌های اقتصادی به سختی می‌توانند مالکیت داشته باشند اما اگر چنانچه در قالب پروژه مسکن اقتصادی زمین حتی به صورت اجاره در اختیار افراد قرار گیرد، مسکن اقتصادی به راحتی می‌تواند ساخته شود.
اکبری: اگر منابع دولت صرف آزادسازی زمین‌هایی که در بافت‌های فرسوده‌اند، شود و در اختیار مجریان چنین طرحی از جمله مسکن اقتصادی قرار دهد و زمین را به این افراد اجاره دهد و فردی که آنجا را در قالب تعاونی خریداری می‌کند، مالک اعیان آن مجموعه شود
باقرپور: بسیار عالی است
اکبری: یک سری اتفاقات روانی در جامعه افتاده که افراد به دنبال مالکیت هستند اما متاسفانه دهک‌های 1 تا 5 عموما به دلیل چالش‌های اقتصادی به سختی می‌توانند مالکیت داشته باشند اما اگر چنانچه در قالب پروژه مسکن اقتصادی زمین حتی به صورت اجاره در اختیار افراد قرار گیرد، مسکن اقتصادی به راحتی می‌تواند ساخته شود. هم‌اکنون افراد در وضعیت بسیار بدی زندگی می‌کنند اما ما آن‌ها را نمی‌بینیم یا نمی‌خواهیم ببینیم که دهک‌های 1 تا 5 در کجا دارند زندگی می‌کنند. حالا یک ایده‌‌ای وسط آمده که این خانوارها را از وضعیت نابهنجار و نابسمان خارج می‌کند اما افرادی در برابر این موضع می‌گیرند اگر این کار اتفاق افتد به راحتی قیمت زمین از ساخت خارج می‌شود و فرد می‌تواند مالک اعیان شود. به اعتقاد بنده مسکن اقتصادی ایده بسیار خوبی است، قابل انجام است، دولت حتما باید از این طرح حمایت کند، دولت در پروژه‌های نهضت ملی و مسکن مهر قیمت‌هایی را به پیمانکار تحمیل می‌کند که ساخت یک مسکن 7سال زمان می‌برد. هیچگاه میزان مداخله دولت درتامین و عرضه مسکن به معنای خانه‌دار کردن دهک‌های 1 تا 5 جامعه نیست، وضعیت طوری پیش می‌رود که نفس خانوارها در بین راه بریده می‌شود چرا که نمی‌توانند آورده‌ای که دولت می‌خواهد را تامین کنند. در کل دهک‌های کم درآمد جامعه با این دست فرمانی که دولت در قابل مسکن مهر و نهضت ملی پیش می‌برد، به هیچ عنوان خانه‌دار نخواهند شد. دولت باید زمین را به صورت استیجاری یا ارزان قیمت در اختیار سازنده قرار دهد و سازنده همانند طرح مسکن اقتصادی را که مورد تایید کارشناسان است، بسازد.
باقرپور: بنده خیلی دوست دارم جواب سوالم را از خانم محرمی بشنوم؛ بدون اینکه متکی به بدوجه دولت باشیم، بدون اینکه جریان زندگی و امور را متوقف کنیم، چه راهکار جایگزینی دارید؟
خطوط: خانم محرمی گرامی پاسخ شما را بشنویم
برای سازندگان موقع جواز طرحی را بگذاریم که بخشی از عوارض به صورت تهاتر صورت گیرد و به ازای این موضوع برای ساخت یک آپارتمان 100واحدی حداقل برای 5 واحد حق اجاره قرار دهند. راهکار دریافت اجاره از واحدهای در حال ساخت توسط بخش خصوصی است و تسهیلاتی که برای سازندگان می‌گذاریم.
محرمی: در کل اولویت بنده با بخش خصوصی است اگر بخش خصوصی چه در سطح کلان و چه در سطح خرد وارد بازار شد، در ابتدای امر از این بخش بخواهیم تعدادی از واحدهایش را فقط برای اجاره بگذارد. راهکار ما در حال حاضر با بازار فعلی به خرید نیست یعنی اینکه راهکاری بگذاریم تا همه مردم اقدام به خرید کنند، مجبور می‌شویم ملکی که قابلیت سکونت راحت و با آرامش را ندارد، در اختیار فرد قرار دهیم. از نظر بنده طرح مسکن اقتصادی، مسکنی را در اختیار فرد می‌گذارد که قابلیت سکونت با آرامش را نخواهد داشت. اگر می‌خواهیم چنین کاری کنیم برای سازندگان موقع جواز طرحی را بگذاریم که بخشی از عوارض به صورت تهاتر صورت گیرد و به ازای این موضوع برای ساخت یک آپارتمان 100واحدی حداقل برای 5 واحد حق اجاره قرار دهند. راهکار دریافت اجاره از واحدهای در حال ساخت توسط بخش خصوصی است و تسهیلاتی که برای سازندگان می‌گذاریم. در حال حاضر سیمان و فولاد دولتی را گران می‌کنیم و می‌گوییم مسکنی که قرار است 18 ماه آینده ساخته شود، گران نشود؛ این نشدنی است. در صنف مشاوران املاک واسطه در کار تعاونی‌ها حذف است، باید یک صنفی باشد که راهکار شما را به فروش برساند، اما این صنف نمی‌تواند قرارداد شما را بنویسد به جهت قانونی این وجاهت را ندارد پس اینکه می‌گویید طرح مسکن اقتصادی به صنف اتحادیه املاک کمک می‌کند را کنار بگذاریم زیرا نوشتن قرارداد تعاونی در مشاوران املاک کل کشور ممنوع است، مواردی که سند ندارند را نمی‌توانیم بنویسیم پس صنف بنده هم نمی‌تواند در این راستا کمکی کند. طرح جایگزین بنده استفاده از نیرو و شبکه خصوصی کشور است که هم‌اکنون سرمایه شخصی آورده که دونه دونه آجر خود را وقتی کار می‌کنند، می‌شمارند و به نفعشان است که طرح خود را زودتر به اتمام برسانند.
باقرپور: یعنی به بخش خصوصی بگوییم شما بسازید اما اجاره دریافت کنید؟
محرمی: زمان جواز و بسیاری از تهاترها در شهرداری اجرا می‌شود
باقرپور: یعنی شما هم‌اکنون پرداخت اجاره را راهکار خانه‌دار کردن مردم دانستید! شما به عنوان نایب رئیس اتحادیه املاک و به عنوان مادر 4فرزند از هر دریچه‌ای مسکن اقتصادی را نقد کردید حالا بنده یک سوال پرسیدم که راهکارجاگزین شما چیست که جریان زندگی متوقف نشود؟
محرمی: اجاره‌نشینی باکیفیت نه فروش بی‌کیفیت
باقرپور: متوجه شدم "اجاره نشینی، خوش‌نشینی" با اینکه ایرانی‌ها دوست مالک چیزی باشند که دوست دارند.
محرمی: به شرط آنکه تعاونی به آن‌ها مالکیت دهد
باقرپور: اصلا تعاونی را رها کنید چرا که شما بخش خصوصی را می‌پسندید. شما فکر کنید بنده سازنده یک بخش خصوصی هستم و دولت هم گفته اگر 40درصد واحدهایت را با اجاره به مردم دهید بنده به شما تسهیلات می‌دهم مثلا هزینه جواز را قسطی دریافت می‌کنم. حالا بنده به عنوان سازنده بخش خصوصی این اقدام را انجام دادم، سرسال چند درصد باید اجاره را افزایش دهم؟
محرمی: طبق قانون و اعلام دولت افزایش اجاره بالای 25درصد ممنوع است
باقرپور: این مقدار که برای زمان کرونا بود
محرمی: خیر مصوبه جدیدشان است دقیقا سال پیش چنین مصوبه‌ای پای کار آمد.
باقرپور: می‌دانید نرم نسبت اجاره به قیمت برای املاک مسکونی در کشور ما چند درصد است؟
محرمی: خیر؛ شما بفرمایید.
باقرپور: بین 3/5 تا 45/درصد یعنی اگر یک آپارتمان خریداری شود و آن را بخواهید اجاره دهید در سال 3/5 تا 4درصد ارزش آن را می‌توانید به عنوان اجاره دریافت کنید. به نظر شما بخش خصوصی که سودمحور است چند درصد اجاره‌بها به قیمت، برمی‌گردد؟ خانم محرمی بنده از شما یک راهکار عملیاتی خواستم
بنده به عنوان یک مشاوره املاک که تا سند مشاهده نکنم هیچ موقع قراردادی نمی‌نویسم این را خدمتتان عرض می‌کنم. برای مردم کشور خرید امن بسیار مهم‌تر از خرید ناامن است.
محرمی: اتفاقا چون بخش خصوصی سودمحور است می‌توان سودی در اختیارش گذاشت که نتواند "نه" بگوید امامطمن باشید راهکار مردم ما در این لحظه خرید ناامن نخواهد بود، بنده به عنوان یک مشاوره املاک که تا سند مشاهده نکنم هیچ موقع قراردادی نمی‌نویسم این را خدمتتان عرض می‌کنم. برای مردم کشور خرید امن بسیار مهم‌تر از خرید ناامن است
باقرپور: بسیار متشکرم
خطوط: آقای باقرپور، دوستان جمع‌بندی خود را مطرح کردند شما هم بفرمایید؟
باقرپور: در نشست‌های مختلفی که شرکت می‌کنیم متوجه می‌شویم که ته دل مخالفین و بعضا حتی خیلی مستقیم موافق طرح هستند اما یک نقطه نظراتی دارند که بسیار هم کارآمد است و از دل آن‌ها کلی درس می‌گیریم اما موقعی که مباحثی را می‌بینیم که دور از واقعیات طرح مطرح می‌شود از آن افراد راهکار جایگزینی می‌خواهیم که دردی از دل 27میلیون ایرانی که 3برابر استاندارد جهانی از سبد درآمدی خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند، بردارد اما ما می‌بینیم که طرحی وجود ندارد، حالا هم که یک طرحی وسط آمده فقط با آن مخالفت می‌شود و این درست نیست.
نظر شما