گزارش افشاگرانه صفحه اقتصاد از بازار مسکن ایران:
بازاری که نفس نمیکشد؛ رکود تورمی، سکوت معاملاتی ادامه دار مسکن
مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ وارد مرحلهای شد که دیگر نمیشود اسمش را صرفاً «رکود» گذاشت، اینجا با رکودِ خاموش طرفیم؛ رکودی که نه با سقوط ناگهانی قیمتها فریاد میزند و نه با رونق مصنوعی هیجان میسازد. رکودی که فقط میخزد، آرام ولی ویرانگر.
آمارهای رسمی و نیمهرسمی نشان میدهد حجم معاملات مسکن در بسیاری از مناطق تهران و کلانشهرها به کف تاریخی رسیده است، در بعضی محلهها، ماهها بدون حتی یک معاملهی واقعی می گذرد، مشاوران املاک، که همیشه اولین ضربه را میخورند، از اصطلاحی استفاده میکنند که خودش همهچیز را لو میدهد: «بازار بیمعامله» این بدان معنا است که معامله ای وجود ندارد نه که معامله کم باشد و این وضعیت دیگر محدود به مناطق خاص یا متراژهای لوکس نیست.
حتی واحدهای مصرفی، متراژ متوسط و محلههای معمولی هم گرفتار همین سکوت شدهاند. خریداری وجود ندارد، فروشنده هست اما مردد، و سرمایهگذار فعلاً پشت دیوار تردید ایستاده و فقط نگاه میکند.
رکود فعلی از آن جنس رکودهایی نیست که پشت آن جهشی وجود داشته باشد، این رکود، حاصل فرسایش تدریجی قدرت خرید، بیثباتی سیاستی، و ناامیدی گسترده است، اینجا مردم نه برای سرمایهگذاری، نه حتی برای زندگی، جرأت تصمیمگیری ندارند.
رکود تورمی؛ ترکیبی سمی که بازار را فلج کرد
بازار مسکن ایران سالهاست گرفتار چیزی است که اقتصاددانها اسمش را رکود تورمی گذاشتهاند ؛ اما در سال ۱۴۰۴ این ترکیب به مرحلهی خطرناکتری رسیده است، از یک سو قیمتها پایین نمیآید چون پول ملی هر روز ضعیفتر میشود و ملک همچنان بهعنوان «پناهگاه ارزش» دیده میشود ، فروشندهها حاضر نیستند زیر قیمت ذهنی خودشان بفروشند و از سوی دیگر قدرت خرید خانوارها سقوط کرده ، وام مسکن عملاً بیاثر شده و هزینه زندگی اجازه نمیدهد پساندازی شکل بگیرد.
نتیجه این عوامل قیمتهای بالا، معاملات پایین و اعتماد صفر در جامعه است، این وضعیت باعث شده بازار نه اصلاح قیمتی واقعی داشته باشد، نه امکان جهش و به مانند بدنی که نه میمیرد نه زنده میشود و فقط تحلیل میرود.
سرگیجه قیمتی در بازار مسکن
بر اساس دادههای منتشرشده، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران تا تاریخ انتشار این گزارش در بازهای حدود ۱.۲۲ تا ۱.۳۵ میلیارد ریال گزارش شده است؛ این عدد روی کاغذ بزرگ و ترسناک است، اما حقیقت مهمتری پشتش پنهان شده است؛ این گرانی، گرانی واقعی نیست؛ نشانه بیارزش شدن پول است.
وقتی قیمت مسکن را با دلار، طلا یا حتی قدرت خرید واقعی خانوار مقایسه میکنیم، میبینیم که در بسیاری از مناطق رشد قیمت مسکن از تورم عمومی عقبتر بوده و ارزش واقعی داراییهای ملکی حتی کاهش یافته است.
فروشندهها فقط «عدد» را بالا نگه داشتهاند، نه ارزش را با این حال، برخی مناطق خاص مثل چیتگر، پونک یا پروژههای نوساز خاص رشد اسمی بیشتری را تجربه کردهاند و دلیل آن این است که این مناطق آخرین سنگرهای امید سرمایهگذاران خرد بودهاند؛ جاهایی که هنوز تصور میشود نقدشوندگی دارند اما این رشدها بیشتر روانی و هیجانی بوده تا بنیادی.
حذف طبقه متوسط از بازی مسکن
اگر بخواهیم صادق باشیم، خریدار واقعی مسکن در ایران امروز تقریباً حذف شده است نه چون نمیخواهد، بلکه چون نمیتواند.
وامهای مسکن با بهره بالا، سقف وام ناکافی ، اقساط سنگین و همچنین فرآیند فرسایشی دریافت وام بیشتر وام مسکن را شبیه شوخی تلخ کرده تا ابزار سیاستگذاری.
طبقه متوسط که زمانی موتور محرک بازار مسکن بود، حالا به بازار اجاره پناه برده یا سرمایه اندکش را به سمت طلا، ارز و حتی سپردههای کوتاهمدت میبرد، مسکن دیگر «هدف» نیست؛ دستنیافتنی است. بازار امروز فقط دو گروه دارد مالکان قدیمی که منتظرند و سرمایهگذارانی که فعلاً وارد نمیشوند و این یعنی بازار بدون خون تازه.
ضربه پنهان قطعی اینترنت در تعمیق رکود مسکن
اینجا برسیم به نکتهای که معمولاً یا نادیده گرفته میشود یا عمداً کماهمیت جلوه داده میشود که آن قطعی و اختلال گسترده اینترنت است.
بازار مسکن مدرن، برخلاف تصور سنتی، بهشدت به اینترنت وابسته است، آگهیهای پلتفرمهای خرید و فروش ، ارتباط خریدار و فروشنده، تحلیل قیمت و تصمیمسازی سرمایهگذار وقتی اینترنت مختل میشود کاملا سردرگم می ماند و شفافیت از بین میرود.
در این اوضاع حجم آگهیها سقوط میکند و خریدار به اطلاعات دسترسی ندارد و در کنار آن سرمایهگذار هم احساس ناامنی میکند.
در دورههای قطعی یا اختلال شدید اینترنت تعداد تماسهای واقعی به بنگاهها بهشدت کاهش یافته، معاملات نیمهکاره رها شده و سرمایهگذاران خارجی یا حتی داخلیِ دیجیتالمحور عقب کشیدهاند این یعنی اینترنت فقط ابزار سرگرمی نیست؛ زیرساخت بازار است و وقتی این زیرساخت ناپایدار باشد، بازار هم فلج میشود.
وقتی ساختوساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد
یکی از خطرناکترین نشانههای وضعیت فعلی، کاهش شدید انگیزه سازندگان است، ساختوساز یعنی سرمایه سنگین و ریسک بالا در طولانی مدت این در حالی است که وقتی قیمت مصالح غیرقابل پیشبینی باشد و فروش تضمینشده نیست و از طرف دیگر قوانین هر روز تغییر میکند، اینترنت و ارتباطات ناپایدار هم به آن اضافه شود سازنده ترجیح میدهد سرمایه خود را در این حوزه وارد نکند و دیگر ساختمان سازی هم وجود ندارد.
و وقتی ساختوساز کم شود، بحران مسکن در سالهای بعد شدیدتر میشود، به عبارتی این رکود، بذر بحران بیشتر آینده است.
از سوی دیگر سیاست های دولت و وعدههای آنها مانند طرح ملی مسکن و مسکن مهر تاکنون اثرهای کوچکی در حوزه مسکن داشته اند، از افزایش عرضه تا حمایت از خریدار، در عمل نتوانستهاند بازار را تکان دهند.
دلیل این امر هم روشن است منابع ناکافی، اجرای کند، عدم تطابق با واقعیت بازار و نبود اعتماد عمومی بازار مسکن را به این رکود رسانه است به عبارتی این بازار با دستورالعمل رونق نمیگیرد. بلکه اعتماد، ثبات و افق روشن میخواهد چیزی که فعلاً وجود ندارد.
تحلیلها تا پایان ۱۴۰۴ دو مسیر محتمل را نشان میدهد سناریوی اول ادامه رکود تورمی با افزایش اسمی قیمتها و سناریوی دوم تحرک محدود در برخی مناطق خاص، بدون تغییر بنیادین بازار است که در هیچکدام خرید مسکن برای مصرفکننده آسان نمیشود و اعتماد عمومی برنمیگردد و همچنین بازار به رونق پایدار نمیرسد.
و اما آخر
بازار مسکن ایران تا بهمن ۱۴۰۴ در وضعیتی ایستاده که نه سقوط میکند، نه جان میگیرد، قیمتها بالا ماندهاند چون پول ملی ضعیف شده است و در کنار آن معاملات کم شدهاند چون مردم ناتوان شدهاند.
سازندهها عقب نشستهاند چون آینده مبهم است و اینترنت همان چیزی که باید تسهیلگر باشد، خودش به عامل رکود تبدیل شدهاست.
این بازار دیگر فقط مسئله مسکن نیست؛ آینهای از وضعیت کلی اقتصاد و اعتماد عمومی است و این آینه، تصویر قشنگی نشان نمیدهد.
نظر شما