آینده بازار مسکن ایران: رونق معاملات قطاری در سایه رکود سرمایهگذاری و قدرت خرید فرسوده
تحلیل جدید از بازار مسکن تهران نشان میدهد که در سه هفته نخست آذرماه ۱۴۰۴، میانگین قیمتها رشد کمتر از یکدرصدی را تجربه کرده اما حجم معاملات بهشکل محسوسی افزایش یافته است. این تحرک عمدتاً ناشی از معاملات «تبدیلی» و «قطاری» است، درحالی که تقاضای مصرفی خانهاولیها کمرنگ و حضور سرمایهگذاران عملاً متوقف شده است.
در این گزارش، ریشههای این تحول و چشمانداز آینده بازار مسکن بررسی شده است.
براساس گزارشهای میدانی و تحلیلهای اقتصادی، بازار مسکن تهران در آذرماه ۱۴۰۴ با وجود ثبات نسبی قیمتها، شاهد افزایش پراکنده معاملات بوده است. متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران حدود ۸۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در مترمربع ثبت شده که نسبت به میانگین آبانماه رشدی زیر یکدرصد دارد. در مقابل، حجم خرید و فروشها افزایش یافته و الگوی غالب معاملات به «تبدیلها» و معاملات «قطاری» تغییر کرده است.
در این الگوی جدید، خریداران به جای تمرکز بر واحدهای نوساز، به دنبال ارتقای موقعیت ملک خود با حفظ یا افزایش محدوده قیمتی هستند. برای مثال، فردی با فروش آپارتمانی به ارزش ۴ میلیارد تومان در منطقه ۵، قصد خرید واحدی با قیمت حدود ۸ میلیارد تومان در محلهای بالاتر را دارد و فروشنده آن واحد نیز به نوبه خود خریدش را منوط به تامین مالی از طریق فروش ملک دیگری میکند. این زنجیره معاملاتی وابسته به تکمیل موفقیتآمیز تمام حلقههاست و در صورت انصراف حتی یک طرف، کل فرایند متوقف میشود.
از سوی دیگر، تقاضای موثر در بازار عمدتاً بر واحدهای زیر ۵ میلیارد تومان متمرکز شده که عموماً در مناطق جنوبی تهران قرار دارند. واحدهای با قیمتهای بالاتر با کمترین میزان تقاضا روبرو هستند. این امر نشاندهنده کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و تمایل کم سرمایهگذاران به ورود به بازار مسکن است. در مقابل، جذابیت بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا و رمزارزها همچنان پابرجاست.
کارشناسان دلیل شکلگیری این الگوی معاملاتی را ریسک بالا در شرایط تورمی و ناپایداری قیمت داراییهای موازی میدانند. همچنین، تفاوت فاحش بین رشد قیمت داراییهایی مانند سکه و طلا (بیش از ۱۰ درصد در ماههای اخیر) با ثبات قیمت مسکن، تمایل به سرمایهگذاری ملکی را کاهش داده است. در چنین فضایی، نقش واسطههای املاک نیز تغییر کرده و شبکهسازی بین مشاوران مناطق مختلف برای تسهیل زنجیره معاملات «قطاری» ضروری شده است.
چشمانداز آتی بازار مسکن در کوتاهمدت با احتیاط همراه است. انتظار نمیرود رشد قیمتی قابل توجهی در پیش باشد و تقاضا عمدتاً به نیازهای واقعی و مصرفی محدود خواهد ماند. افزایش تماسهای تلفنی بدون تبدیل به بازدید حضوری نیز نشان از تردید و احتیاط بالای متقاضیان دارد. در بلندمدت، عواملی مانند کاهش نرخ ازدواج و تغییر الگوی جمعیتی میتواند تقاضای ساختاری را تحت تأثیر قرار دهد. در چنین شرایطی، تمرکز بر شبکهسازی و پلتفرمهای آنلاین میتواند کارایی معاملات را افزایش دهد، اما احیای بازار نیازمند بهبود قدرت خرید، ثبات اقتصادی و بازگشت اعتماد سرمایهگذاران است.
نظر شما