خرید متری، قفل خرید مسکن را باز می‌کند؟
یکی از اتفاقاتی که مدتی است درحوزه مسکن رخ داده، فروش متری مسکن توسط پلتفرم ها و برخی شرکت هاست؛ اما پرسش این است که این روش خرید، بازار مسکن را رونق می دهد؟
یکی دیگر از پرسش‌‌‌ها درباره بازار مسکن ۱۴۰۴ به عمق معاملات مربوط بود و برای این منظور لازم است عمق فعلی سنجش شود. بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش آپارتمان در تهران، نیمه اول امسال به «یک سوم» سال‌های قبل از عصر جهش رسید؛ یعنی قبل از سال ۹۷. در ماه‌‌‌های ابتدای امسال حجم معاملات ماهانه در حد «فروردین‌‌‌ها»بود کمتر از ۵هزار واحد مسکونی. اما در یکی دو ماه گذشته شواهد و تحقیقات میدانی مشخص کرد، حجم معاملات نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا کرد. هر چند هنوز عمق معاملاتی بسیار پایین‌‌‌تر از «میزان نرمال» است.
یکی از ۸ پرسش مطرح درباره بازار مسکن ۱۴۰۴، درباره خرید متری مسکن است. مخاطبان برنامه «خانه اول» سوال کرده بودند که آیا در سال جدید، به جای خرید واحد مسکونی که امکان آن سلب شده است، می‌توانند خرید متری انجام دهند؟ پاسخ ارائه‌شده دو بخش دارد. اولا در حال حاضر هیچ مجوز رسمی برای هیچ پروژه ساختمانی مسکونی بابت «فروش مترمربعی آپارتمان» صادر نشده است. بنابراین از این منظر لازم است «توجه لازم برای خانوارهایی که از مسیر خرید متری قصد صاحب‌‌‌خانه شدن دارند، صورت بگیرد.»
اما با فرض اینکه سال آینده نهادهای بورسی یا یکی از بانک‌ها یا پروژه‌‌‌های ساختمانی تحت اجرای وزارت راه‌‌‌وشهرسازی، «مسیر رسمی و تضمین‌‌‌شده فروش مترمربعی آپارتمان در پروژه‌‌‌های ساختمانی» را باز کنند، در این صورت این مسیر به ۳ علت «برای آینده بازار مسکن و خریداران» مناسب و موثر است.
خرید متری مسکن، «قفل فعلی خرید مسکن» را برای افراد با هر میزان سرمایه ریز و درشت باز می‌کند. این مدل، «امکان خرید تدریجی ملک متناسب با پس‌‌‌اندازهای ماهانه و سالانه» را فراهم می‌‌‌آورد که در نهایت یا منجر به «خرید کامل» می‌شود یا «سود و اصل سرمایه فرد سرمایه‌‌‌گذار در پروژه خرید متری» در پایان پروژه به او می‌‌‌رسد که در این صورت، «فرد معادل تورم مسکن که در سال‌های اخیر به مراتب بیش از تورم عمومی بوده است، عایدی کسب می‌کند و از بازار ملک عقب نمی‌‌‌ماند.»
از طرفی، «فروش متری مسکن»، عطش مالی و اعتباری سازنده‌‌‌ها را برطرف می‌کند. در ۷سال گذشته به علت رکود سنگین فروش مسکن، امکان تامین مالی برای پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی فراهم نشد و این به «رکود ساختمانی» دامن زد.
در فروش متری اما سازنده‌‌‌ها با تبدیل ارزش پروژه به یونیت‌‌‌های قابل خرید و سرمایه‌‌‌گذاری حتی در مقیاس کمتر از یک مترمربع، «ورود حجم قابل‌توجهی سرمایه‌‌‌گذار، هر کدام با میزان سرمایه مشخص» را فراهم می‌‌‌آورند و کار ساخت‌وساز بدون وقفه مالی جلو می‌رود و سرموقع به پایان می‌‌‌رسد. مزیت سوم «خرید و فروش متری مسکن»، تغییر مسیر تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار واحدهای مسکونی آماده یعنی بازار فعلی مسکن به بازار واحدهای در حال ساخت است. این تغییر مسیر به «رام شدن تورم مسکن» تحت‌تاثیر کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌ای می‌‌‌انجامد و به نفع آینده این بخش خواهد بود.
آیا مسکن راه می‌‌‌افتد؟
پاسخ این پرسش همان‌طور که در «خانه اول» هم توضیح داده شد بر اساس سه سناریوی بعید، محتمل و بسیار ضعیف قابل ارائه است. سناریوی بعید، «خروج کامل از رکود معاملات خرید آپارتمان» است که با توجه به «قدرت خرید کاملا از دست رفته تقاضای مصرفی» و همچنین «ناکارآمدی کامل وام خرید مسکن»، رونق معاملات مسکن در سال 1404 تقریبا محال به نظر می‌‌‌رسد.
اما سناریوی محتمل آن است که «ریسک ترامپی» یا همان «ریسک غیراقتصادی» در سال آینده به گونه‌‌‌ای باشد که «حرکات سرمایه‌‌‌ای در معاملات» نسبت به امسال افزایش پیدا کند و اوضاع به نوعی شبیه سال‌های 97 تا 99 شود. سناریوی سوم نیز «بازگشت وضعیت ریسک نیمه اول 1403» به آسمان بازار مسکن است؛ یعنی ریسک جنگ که در این صورت رکود سنگین می‌شود.
عمق معاملات مسکن چقدر است؟
یکی دیگر از پرسش‌‌‌ها درباره بازار مسکن 1404 به عمق معاملات مربوط بود و برای این منظور لازم است عمق فعلی سنجش شود. بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش آپارتمان در تهران، نیمه اول امسال به «یک سوم» سال‌های قبل از عصر جهش رسید؛ یعنی قبل از سال 97. در ماه‌‌‌های ابتدای امسال حجم معاملات ماهانه در حد «فروردین‌‌‌ها»بود کمتر از 5هزار واحد مسکونی. اما در یکی دو ماه گذشته شواهد و تحقیقات میدانی مشخص کرد، حجم معاملات نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا کرد. هر چند هنوز عمق معاملاتی بسیار پایین‌‌‌تر از «میزان نرمال» است.
نظر شما