مهدی سلطانمحمدی، تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با صفحه اقتصاد:
عقبماندگی بازار مسکن از طلا و ارز / آینده مبهم بازار مسکن در سایه ریسکهای اقتصادی و سیاسی
مهدی سلطانمحمدی، تحلیلگر بازار مسکن، با اشاره به کاهش تقاضا و افت سرمایهگذاری واقعی در بخش مسکن، گفت:بازار مسکن در شرایط کنونی با روندی افزایشی اما همراه با تردید و تعلل خریداران و فروشندگان مواجه است و تا زمان روشن شدن چشمانداز سیاسی و اقتصادی نمیتوان مسیر روشنی برای این بازار ترسیم کرد
رها رمضانی - مهدی سلطانمحمدی، تحلیلگر بازار مسکن، در گفتگو با صفحه اقتصاد با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن گفت: بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری دارای دو بعد عرضه و تقاضاست و زمانی که تقاضا در بازار وجود نداشته باشد، طبیعتاً عرضه نیز کاهش پیدا میکند. اگر عرضه مازاد باشد و تقاضایی برای آن وجود نداشته باشد، در نهایت این عرضه روی دست عرضهکننده باقی میماند و بازار ناچار است خود را تصفیه کند.
کاهش تقاضا و اثر تأخیری آن بر ساختوساز
وی افزود: در سالهای اخیر به دلیل مشکلات اقتصادی و افزایش نسبی قیمت مسکن، میزان تقاضا کاهش یافته و به تبع آن، میزان عرضه نیز متناسب با این شرایط کمتر شده است. این تعادل بهطور طبیعی در بازار برقرار میشود، اما با یک اختلاف فاز یک تا دو ساله، چراکه ساخت مسکن فرآیندی زمانبر است و معمولاً دو تا چهار سال و در پروژههای بزرگ حتی بیشتر طول میکشد.
احتیاط سرمایهگذاران در نبود چشمانداز روشن تقاضا
این تحلیلگر بازار مسکن اظهار کرد: سازنده زمانی وارد ساختوساز میشود که چشماندازی از وجود تقاضا برای محصول خود ببیند. در شرایط فعلی بسیاری از سرمایهگذاران با احتیاط عمل میکنند، زیرا از یکسو چشمانداز تورمی را مشاهده میکنند و از سوی دیگر نگران هستند که آیا تقاضای کافی برای واحدهایی که خواهند ساخت وجود خواهد داشت یا خیر.
سلطانمحمدی با اشاره به کاهش سرمایهگذاری واقعی در بخش مسکن گفت: اگر اثر تورم را از آمارها خارج کنیم، میبینیم که میزان سرمایهگذاری حقیقی در بخش مسکن کاهش یافته و به همین دلیل حجم ساختوساز نیز بهمراتب کمتر از گذشته شده است.
ساختوساز تابع تقاضاست، نه تصمیم دستوری
وی در پاسخ به این پرسش که آیا ممکن است سازندگان بزرگ به سمت ساخت واحدهای کوچکتر حرکت کنند، افزود: سازنده همواره به دنبال ساخت واحدی است که بتواند از نظر اقتصادی سرمایه خود را بازگرداند و سود مورد انتظارش را محقق کند. به همین دلیل نوع واحدی که ساخته میشود تابع تقاضای بازار است و این روند بهطور طبیعی در بازار تنظیم میشود و نیازی به مداخله دستوری وجود ندارد.
محدودیت زمین و پارکینگ؛ مانع اصلی واحدهای کوچک
این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: ساخت واحدهای کوچک با محدودیتهای جدی مواجه است. بیشتر زمینهای شهری بهویژه در تهران متراژهای ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری دارند و در این زمینها تأمین پارکینگ کار دشواری است. اگر واحدها بیش از حد کوچک شوند، امکان تأمین پارکینگ از بین میرود و در واحدهای بزرگتر نیز نیاز به احداث طبقات زیرزمین افزایش مییابد که هزینههای گودبرداری و خاکبرداری را بهشدت بالا میبرد.
ضوابط شهرسازی تعیینکننده متراژ واحدها
وی اظهار کرد: در عمل اینگونه نیست که سازنده بتواند هر جا که بخواهد واحد کوچک یا بزرگ بسازد، بلکه زمین و ضوابط شهرسازی تا حد زیادی تعیین میکند که چه متراژی و چه تعداد واحدی قابل ساخت است. مقررات مربوط به پارکینگ، نورگیری و سایر ضوابط شهرسازی اجازه ساخت واحدهای کوچک را در همه زمینها نمیدهد.
مسکن ملی؛ افزایش عرضه یا بنبست منابع مالی؟
سلطانمحمدی در ادامه و در خصوص اثرگذاری طرحهایی مانند مسکن ملی و نهضت ملی مسکن گفت: بهطور کلی هرچه میزان ساختوساز افزایش یابد، عرضه مسکن بیشتر شده و این موضوع میتواند به تعدیل قیمتها و کنترل اجارهبها کمک کند، اما مشکل اصلی این است که میزان ساختوساز به اندازه کافی نیست.
ریسک بالا و بازدهی پایین؛ عامل عقبنشینی بخش خصوصی
وی افزود: بخش خصوصی به دلیل ریسک بالای بازار و پایین بودن بازدهی مورد انتظار نسبت به بازارهای موازی، تمایل چندانی به سرمایهگذاری در مسکن ندارد. از سوی دیگر دولت نیز منابع مالی لازم برای اجرای گسترده پروژههای مسکن اجتماعی را در اختیار ندارد.
پایان رؤیای مسکن ۵۰۰ میلیونی
این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: در ابتدای مطرح شدن این طرحها، تصور میشد که مسکن با ارقام ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان قابل ساخت است، اما امروز هزینه ساخت چند برابر شده و واحدی که قرار بود با ۵۰۰ میلیون تومان تکمیل شود، اکنون ممکن است به یک و نیم تا دو میلیارد تومان برسد.
وامهای سنگین و اقساط غیرقابل پرداخت
وی تأکید کرد: حتی در صورت پرداخت وامهای سنگین، اقساط آنقدر بالا خواهد بود که متقاضیان قادر به بازپرداخت آن نخواهند بود. تنگنای اصلی این طرحها از ابتدا مسئله تأمین مالی بوده و این مشکل بهسادگی قابل حل نیست.
پروژههای نیمهتمام؛ پیشبینیای که محقق شد
سلطانمحمدی خاطرنشان کرد: بسیاری از کارشناسان از همان ابتدا پیشبینی میکردند که این پروژهها به دلیل کمبود منابع به نتیجه نرسند و بخشی از آنها نیمهتمام باقی بمانند، اتفاقی که متأسفانه رخ داده و این طرحها تاکنون نتوانستهاند عرضه مؤثری به بازار مسکن اضافه کنند.
آینده بازار مسکن در گرو تحولات سیاسی
وی در پاسخ به پرسشی درباره چشمانداز بازار مسکن تا شب عید و سال آینده گفت: شرایط بازار مسکن تا حد زیادی به اوضاع سیاسی و اثر آن بر بازارهای موازی مانند طلا، ارز و بورس بستگی دارد.
این تحلیلگر بازار مسکن افزود: در حال حاضر بازدهی بازارهایی مانند طلا و ارز بهقدری بالا بوده که بازار مسکن از آنها عقب مانده است. بهعنوان مثال، متوسط قیمت مسکن در تهران که چند سال پیش حدود ۱۲۰۰ دلار به ازای هر متر مربع بود، اکنون به حدود ۷۰۰ دلار رسیده است.
رشد قیمت با تردید و کاهش نقدشوندگی
وی اظهار کرد: تا زمانی که چشمانداز سیاسی روشن نشود و بازارها به ثبات نسبی نرسند، پیشبینی دقیق مسیر بازار مسکن دشوار است. هرچند در هفتههای اخیر افزایش تقاضا و رشد قیمتها مشاهده شده، اما این افزایش همراه با تردید بوده است.
سلطانمحمدی در پایان گفت: فروشندگان با وجود رشد قیمتها چندان مایل به فروش نیستند و خریداران نیز نسبت به خرید در این سطوح قیمتی مرددند. در مجموع میتوان گفت بازار مسکن با روندی افزایشی، اما همراه با احتیاط، تردید و کاهش نقدشوندگی مواجه است.
نظر شما