تبعات اجرای دوباره «برجام» در بازارهای «مسکن»، «طلا و سکه» و «بورس»

صفحه اقتصاد- امید به انجام مذاکرات هسته ای برای احیای توافق هسته ای - برجام- با پیروزی جو بایدن در انتخابات سال 1399 آمریکا، ایجاد شد و مدتی بعد از شروع دوره ریاست جمهوری او و تک دوره ای شدن ترامپ، شروع شد. با این حال، این مذاکرات به سرعت به نتیجه نرسیده و حدود دو سال از دوره ریاست جمهوری جو بایدن گذشته و در ماه های اخیر، امیدهایی برای اجرای دوباره برجام به وجود آمده است.
این امید به اجرای دوباره توافق برجام، بر سرنوشت بازارهای داخلی و مالی ایران تاثیر گذاشته و روند قیمت ها را تا حدی کاهشی کرده است. در گفتگوی اختصاصی « صفحه اقتصاد » با دکتر داوود محسنی نامقی (تحلیلگر بازارهای مالی)، اوضاع چند بازار مهم مالی داخل ایران در وضعیت فعلی و در صورت اجرای دوباره برجام، بررسی شده است.

*****

*در روزها و هفته های اخیر، یک عامل مهم که بر بازارهای مختلف تاثیر گذاشته و همچنان تاثیرگذار است، موضوع اجرای دوباره توافق هسته ای برجام است. به نظر شما، اجرای دوباره برجام واقعاً تا چه حد بر بازارهای مختلف تاثیر گذاشته و فعالان بازارهای مختلف تا چه اندازه از این عامل سیاسی، تاثیر پذیری دارند؟

-ما اگر بازارهای مالی را تقسیم بندی کنیم در مورد بازارهایی مثل مسکن که چسبندگی قیمت دارند، تاثیر پذیری کمتری از اجرای برجام دارند ولی اگر اجرای برجام قطعی شود بازارهایی مثل دلار و طلا، بیش تر تحت تاثیر قرار می گیرند. اگر برجام اجرایی شود از نظر من، عدد کلیدی قیمت دلار 28 هزار و 400 تومان است.
این عدد 28 هزار و 400 تومان برای نرخ دلار خیلی مهم است که آیا دلار می تواند برای مدت قابل قبولی در حد 2 یا 3 هفته زیر این عدد بیاید یا نه. از طرفی، طلا به طور مستقیم با نرخ دلار سروکار دارد و 90 درصد قیمت طلا به نرخ دلار وابسته است.
یک نکته دیگر که باقی مانده، این است که انتظارات مشارکت کنندگان در بازار، خیلی مهم است. برای مثال در اواخر سال 1399 یا اوایل سال 1400، هر زمان که بحث اجرای برجام مطرح می شد بلافاصله بازارها، واکنش نشان می دادند مخصوصاً بازار دلار ولی دیدیم که هر چه مذاکرات هسته ای، ادامه پیدا می کند و مذاکرات، کِش دار می شود، تاثیر پذیری بازارها از آن کمتر می شود.
به هر حال، قبلاً تا یک اتفاق کوچک در مورد برجام رخ می داد، نرخ دلار پایین می آمد، اما الان مثل گذشته نیست و الان نرخ دلار دوباره به بالای 30 هزار تومان رفته است. علت این وضع، همین است که مشارکت کنندگان بازار، انتظارات خودشان را تعدیل می کنند.
با اطمینان می توان گفت که اگر تا شش ماه آینده، مذاکرات برجام به همین ترتیب ادامه پیدا کند، قطعاً انتظارات خیلی از مشارکت کنندگان بازار، تعدیل می شود و دیگر مثل سابق، ممکن است به اتفاقات مربوط به برجام، واکنش نشان ندهند.

*از نظر شما، قیمت 28 هزار تومان، کف قیمت دلار است؟

-این طور نیست که این عدد، کف قیمتی دلار باشد ولی به هر حال عدد 28 هزار و 400 تومان برای نرخ دلار، عددی بود که روند نزولی آن قبلاً شکسته شد. این عدد، عدد مهمی برای نرخ دلار بوده و در هفته های پیش و در حد یک نصف روز، دلار به زیر این عدد رفت ، اما دوباره بلافاصله به بالای این محدوده آمد.
در حال حاضر، وضعیت سهام بانکی و سهام خودرویی یا سهام حمل و نقل یا قیمت دلار، نشان می دهد که این بار مذاکرات برجام می خواهد طولانی تر شود ولی آن عدد، عدد مهمی است و ما آن را به عنوان مبنا در نظر می گیریم.

*در ابتدا در ماه های اخیر، انتظار این بود که مذاکرات هسته ای به سرعت به نتیجه برسد ولی بعداً چون قرار شد طرف های مذاکره، به نظریات همدیگر پاسخ بدهند، در نتیجه مذاکرات طولانی تر شد.
در چنین وضعیتی، به نظر می رسد که فعالان بازارهای مختلف به نوعی از تحقق توافق سریع ناامید شدند. از نظر شما هم همین طور بود؟

-هر چقدر مذاکرات هسته ای، طولانی تر شود مشارکت کنندگان بازار، انتظارات خودشان را تعدیل می کنند. علت آن هم، این است و وقتی انتظارات، تعدیل می شود این قضیه اتفاق می افتد. برای مثال، فرض کنید اگر در اوایل سال 1400 این اتفاق رخ می داد، شاید نرخ دلار می توانست تا 20 هزار تومان کاهش پیدا کند.
اگر برجام، اجرا شود خیلی از مشارکت کنندگان بازار، بعید می دانند که نرخ دلار به زیر 26 هزار تومان برود. این انتظارات است که قیمت ها را تعیین می کند، یعنی انتظارات همه مشارکت کنندکان بازار، روی این قیمت قرار می گیرد.

*فعالان بورس تاکید دارند هر چقدر نرخ دلار، بالاتر باشد به نفع بورس تمام خواهد شد. در نتیجه موافق کاهش نرخ دلار نیستند. در اظهار نظرهای تحلیلگران به طور مکرر به این موضوع اشاره می شود که نرخ دلار نمی تواند با وجود اجرای برجام، چندان پایین بیاید.
با این نوع اظهار نظرها و تحلیل ها امکان دارد جو روانی بازار تحت تاثیر قرار بگیرد و در صورت اجرای دوباره برجام، نرخ دلار کاهش قابل توجهی نداشته باشد؟

-به طور کلی، بورس تحت تاثیر دو عامل نرخ دلار و تورم است ولی باید به این نکته توجه داشته باشیم که شرکت ها می توانند 2 نوع سود کسب کنند. یک نوع سود شرکت ها، سود تورمی بوده و یک نوع دیگر سود عملیاتی است.
وقتی ما درباره سود تورمی صحبت می کنیم، باید در نظر داشته باشیم که وقتی نرخ دلار بالا باشد، هزینه های شرکت ها نیز بالا می رود. این سودی که شرکت ها در این حالت کسب می کنند، سود تورمی است و نه سود عملیاتی.
اگر برجام اجرا شود و روابط ما با دنیا برقرار شود، بسیاری از هزینه های شرکت ها کاهش پیدا می کند. درست است که با اجرای برجام، ممکن است نرخ دلار به 26 هزار تومان برسد ولی از طرف دیگر، هزینه های شرکت های کاهش پیدا می کند. شاید نرخ دلار تا 28 هزار یا 27 هزار تومان پایین بیاید و حتی تا 26 هزار تومان پایین بیاید.
از طرف دیگر ما اگر بتوانیم با دنیا ارتباط برقرار کنیم، بسیاری از هزینه های بالاسری مثل هزینه های تحریم و هزینه های جانبی کاهش پیدا می کند و این وضع، باعث می شود سود عملیاتی شرکت ها بالا برود. این طور نیست که نرخ دلار پایین بیاید و به ضرر شرکت ها تمام شود.
دوستانی که این طور صحبت می کنند به سود تورمی توجه دارند. آنچه که باعث شد که قیمت سهام در سال های 1398 و 1399 بالا برود، یک علتش بالا رفتن نرخ دلار بود. سود تورمی، بازی به جمع صفر است ولی سود عملیاتی برای شرکت باقی می ماند. چرا که سودی که انباشته می شود، بعداً می تواند مورد استفاده قرار بگیرد و سرمایه گذاری جدید انجام شود.
پس من با آن نظر دوستان موافق نیستم که اگر نرخ دلار پایین بیاید، شرکت ها دچار مشکل می شوند. با کاهش نرخ دلار در صورت اجرای برجام، سود عملیاتی شرکت ها تقویت می شود و این وضع در بلند مدت، به نفع شرکت ها خواهد بود.
سرمایه گذاران یا سهامداران، می خواهند از مسیر رشد و توسعه شرکت، سود کسب کنند و نه از یک نوسان کوچک. پس اگر دیدگاه بلند مدت داشته باشیم قطعاً برجام می تواند به نفع سهامداران هم باشد. برخی مشارکت کنندگان بورس این دیدگاه را مطرح می کنند که اگر نرخ دلار پایین بیاید، فلان و بهمان می شود ولی بازارها، چندان به نظر تحلیلگران کاری ندارند.
در حال حاضر، نقدینگی موجود در ایران به بالای 5.2 تریلیون (هزار هزار میلیارد) تومان رسیده است. این مقدار نقدینگی نسبت به اوایل سال 1399، بیش از دو برابر شده. به هر حال، دلار هم یک کالا هست و قطعاً بیش از هر چیزی از رشد نقدینگی تاثیر می پذیرد.
البته انتظارات ما مهم هست و می تواند در کوتاه مدت به نرخ دلار جهت بدهد، اما آنچه که بیش از همه عوامل، مهم بوده، رشد نقدینگی است. بیش از همه، رشد نقدینگی بر قیمت دلار تاثیر می گذارد.

*در ماه های قبل، گفته می شد که سرمایه ها از بورس خارج شده و به سمت بازارهای دلار، سکه و طلا و مسکن رفته یا می رود. در حال حاضر، کدام بازارها دارای رونق بوده و برای فعالان و سرمایه گذاران جذابیت دارند؟

-علاوه بر بحث نقدینگی که به آن اشاره کردم، واقعیت این است که پول در گردش از یک میلیون و 100 هزار میلیارد تومان (1100 هزار میلیارد تومان)، عبور کرده است. الان 22.5 درصد نقدینگی ایران، همان پول در گردش است. در حال حاضر، این پول جرأت نمی کند به سمت بازارهای مختلف برود.
به دلیل این که انتظارات بعضی مشارکت کنندگان بازار، این است که امکان دارد برجام اجرا شود. اگر هم برجام اجرا شود اوضاع بازارهای مختلف تغییر می کند. اگر قرار باشد با اجرای برجام، نرخ دلار تا 26 هزار تومان پایین بیاید، کسی الان دلار را با قیمت 30 هزار تومان نمی خرد. تعدیل شدن این انتظارات، باعث شده این پول به سمت بازارهای مختلف نرود.
از طرفی، طلا هم، به طور مستقیم از نرخ دلار تاثیر می پذیرد. در مورد بخش مسکن هم باید بگویم که الان رشد بخش مسکن در ماه گذشته، نسبت به دو ماه قبل از آن کمتر شده و اگر قبلاً نرخ رشد 8 درصد بود، در ماه مرداد امسال به 1.5 درصد رسید.
البته این نظر من هست ولی من فکر می کنم فارغ از این که برجام چه می شود و اگر همین وضع نامشخص بودن برجام ادامه پیدا کند و مذاکرات کِش دار شود، در سه ماه آینده، پول ها جرأت می کنند به بازارهای مختلف بروند. اگر وضعیت الان را نسبت به سال گذشته، مقایسه کنیم انتظارات مردم نسبت به نتیجه برجام، یک کم تغییر کرده است.
من نمی گویم مردم نسبت به نتیجه برجام، بی تفاوت می شوند ولی آن انتظارات قبل را نخواهند داشت. برای مثال، مشارکت کنندگان بازار، سابقاً نسبت به نتیجه برجام، خیلی حساس بودند، اما الان حساسیت آنها کمتر شده. هر چقدر این حساسیت نسبت به نتیجه برجام کمتر شود، این پول های درشت، بیش تر به بازارهای مختلف می روند.
در مورد این که کدام بازار جذابیت دارد، باید بگویم قیمت مسکن به نحوی در سقف های قیمتی قرار دارد. در مورد طلا، باید بگویم که قیمت طلا با نرخ دلار ارتباط دارد و مذاکرات برجام، هنوز ادامه دارد ولی به نظر من، بازار بورس، می تواند یکی از گزینه های بسیار جذاب باشد. ما شرکت های زیادی در بورس داریم که سهام آنها با نرخ دلار معادل 20 هزار تا 22 هزار تومان معامله می شود. در حالی که در بخش مسکن، معاملات با نرخ دلار حدود 35 هزار تومان انجام می شود.
در مورد دلار هم می توانم بگویم ارزش واقعی دلار با توجه به نرخ تورم و نقدینگی، حول و حوش 35 هزار تا 36 هزار تومان بوده و خود دلار شاید 15 تا 20 درصد از ارزش خودش عقب است. قیمت طلا در داخل کشور، با توجه به قیمت جهانی اونس طلا و نرخ دلار تعیین می شود.
با توجه به افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو آمریکا، طلای جهانی هم تحت فشار قیمتی است. در وضعیت فعلی، نمی توان دقیقاً گفت که طلا تا چه قیمتی رشد می کند ولی به نظر من، نهایتاً قیمت اونس طلا در حد 7 یا 8 درصد رشد خواهد کرد.

*پس نظر شما این است که قیمت اونس طلا بیش از 8 درصد رشد نمی کند؟

-به طور کلی، کامودیتی ها و یکی از آنها که همین طلا باشد تحت فشار افزایش نرخ بهره فدرال رزرو آمریکا هستند، یعنی طلا در ماه های آینده می تواند حداکثر در حد 7 یا 8 درصد افزایش داشته باشد. این 7 یا 8 درصد افزایش، در مورد اونس جهانی ممکن است اتفاق بیفتد.
با توجه به نرخ دلار که شاید 15 تا 20 درصد از ارزش ذاتی خودش عقب هست، طلا در بازار داخلی ممکن است از همین نقطه فعلی، نهایتاً 15 درصد افزایش پیدا کند. این مقدار افزایش باعث می شود که سرمایه گذاران، چندان ریسک نکنند و در نتیجه، بورس می تواند از همه بازارها بهتر باشد.

*اگر فرضاً قیمت اونس طلا 7 درصد افزایش داشته باشد، از نظر شما ممکن است از 1715 دلار فعلی، حتی به 1850 نرسد و تا محدوده کمتر از 1850 دلار می تواند رشد کند.

-به این دلیل می گویم طلا می تواند اینقدر رشد کند که برنامه فدرال رزرو برای افزایش نرخ بهره، یک برنامه دائمی است و تا نیمه دوم 2023 میلادی ادامه دارد. در همین چند ماه آینده و تا اوایل سال 2023 میلادی، اونس طلا کار بسیار سختی دارد که بخواهد به 1900 دلار برسد.

*قیمت سکه کامل در ماه های اخیر و در زمان اوج قیمت به نزدیک 17 میلیون تومان رسید و در هفته های اخیر کاهش پیدا کرد. در روزهای اخیر، قیمت سکه بین محدوده 15 میلیون و 12.5 میلیون تومان در نوسان بوده است.
در چنین وضعیتی، آیا نوسان گیری ممکن است اتفاق بیفتد و معامله گران در این حوزه سود کنند یا این که خرید و فروش سکه، فعلاً ریسک زیادی دارد؟

-به نظر من، الان خرید و فروش سکه طلا ریسک زیادی دارد. آنچه که بر قیمت سکه تاثیرگذار است، قابل پیش بینی نیست چون قیمت دلار ممکن است به خاطر اجرای برجام تغییر کند. به هر حالت، در ماه های اخیر، اظهار نظرهای ضد و نقیضی در مورد برجام مطرح شد.
در چنین وضعی، سود کردن دربازار سکه، نیاز به آدم حرفه ای دارد که به صورت 7 روزه یا چند روزه، به خرید و فروش سکه نگاه کند. البته بعضی اوقات، شانس در معاملات دخیل است ولی فعلاً به خاطر ریسکی که وجود دارد، هیچ توصیه ای در مورد سکه نمی شود. اساساً راهنمای قیمت گذاری در بازار طلا و سکه و مخصوصاً برای وضعیت فعلی، نرخ دلار است.
کسی که می خواهد اقدام به خرید سکه کند، باید بگذارد نرخ دلار به زیر 28 هزار و 400 تومان بیاید و تثبیت شود. اگر نرخ دلار تثبیت هم نشود ولی نرخ دلار به زیر این عدد بیاید، خرید سکه خیلی جذاب می شود حتی برای یک نیم روز یا یک روز. در مجموع، من نظرم این است که فعلاً نرخ دلار نمی تواند بالای 32 هزار تومان تثبیت شود.