گفتگوی صفحه اقتصاد با حسام عقبائی رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک
افزایش قیمت مسکن زیر سایه سوءمدیریت و قیمتسازی مجازی
حسام عقبائی رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و کشور با تا کید براین موضوع که قدرت خرید واقعی مردم و ارزش ملک باید مبنای قیمتگذاری باشد گفت: افزایش قیمتها را ناشی از مدیریت ناکارآمد و سوداگری دانست و هشدار داد که کمبود مصالح ساختمانی عامل گرانی نیست.
رها رمضانی - بازار مسکن در آغاز سال ۱۴۰۵، روزهای عجیبی را پشت سر میگذارد. تلاقی تقویم سنتی معاملات با شرایط خاص سیاسی کشور، موجب شده تا کارشناسان نگاه متفاوتی به آینده این بازار داشته باشند. در همین راستا، گفتگوی مفصلی با حسام عقبائی رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و کشور داشتیم.
عقبائی در ابتدای گفتگوی اختصاصی با صفحه اقتصاد به وضعیت نیمهجنگی کشور اشاره کرد و آن را یکی از دلایل اصلی رکود فعلی دانست. وی تصریح کرد:ما در حال حاضر در یک وضعیت آتشبس به سر میبریم و همین موضوع مانع از شکلگیری ثبات اقتصادی شده است. این عدم ثبات مستقیما بر کاهش میزان معاملات هم در حوزه خرید و فروش و هم در حوزه اجاره اثر گذاشته است.
رئیس سابق اتحادیه املاک با کالبدشکافی رفتار بازار در فروردینماه، خاطرنشان کرد که حتی در دهههای گذشته و در سالهای بدون تنش سیاسی نیز، فروردین ماه همیشه کمترین میزان نقل و انتقالات را به خود اختصاص داده است. به گفته وی تعطیلات ۱۵ تا ۲۰ روزه نوروز عملا فعالیتها را به نیمه دوم ماه اول سال منتقل میکند.
عقبائی تشریح کرد:در شرایط نرمال قیمتهای سال جدید معمولا تا ۲۰ اردیبهشتماه مشخص شده و به یک ثبات نسبی میرسند تا معاملات سیر طبیعی خود را از اواخر اردیبهشت آغاز کنندف اما امسال به دلیل وضعیت جنگ و صلح و شرایط آتشبس این ثبات به تاخیر خواهد افتاد.
وی در ادامه خاطر نشان کرد:امسال بهار بازار مسکن یک بهار بیتلاطم و خاموش خواهد بود. با توجه به شرایط فعلی انتظار میرود که تعیین تکلیف قیمتها و رونق معاملات به اواخر خرداد یا حتی تیرماه موکول شود. بنابراین نیمه اول اردیبهشت امسال بههیچوجه نمیتواند معیار درستی برای قضاوت درباره وضعیت کل سال باشد.
نبض بازار مسکن در نیمه اول ۱۴۰۵؛ از مقاومت در برابر جهش تا بحران اجارهبها
حسام عقبائی در ادامه تاکید کرد که بازار مسکن برخلاف بازارهای موازی نظیر طلا و ارز، بازاری مقاوم و دیر تاثیرپذیر است.
وی تصریح کرد:حتی در صورت برقراری صلح پایدار یا ادامه وضعیت آتشبس نباید منتظر جهش در حجم معاملات در ششماهه اول سال بود. چرا که ورود نقدینگی به این بخش و طی شدن فرآیند خریدبازرسی و انتقال سندحداقل بین یک تا سه ماه زمان میبرد. به همین دلیل او معتقد است بازار مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۵، ظرفیت لازم برای یک جهش ناگهانی را ندارد.
وی با اشاره به اینکه فصل جابجاییها از اواخر خردادماه آغاز میشود، دو سناریو را مطرح کرد:
سناریوی اول (تداوم تنش): اگر وضعیت فعلی جنگی یا آتشبس ادامه یابد، بازار اجاره رفتاری شبیه به دوران کرونا خواهد داشت، یعنی جابجاییها به حداقل رسیده و نرخ تمدید قراردادها به شدت افزایش مییابد، چرا که مردم در شرایط ناپایدار، ماندن در ملک فعلی را ترجیح میدهند.
سناریوی دوم (صلح پایدار): در صورت رسیدن به ثبات سیاسی، تمایل به جابجایی و تغییر محل سکونت افزایش خواهد یافت.
عقبائی با پذیرش این واقعیت که افزایش قیمت در بازار اجاره قطعی است، هشدار داد که رشد درآمد حقوقبگیران و کسبه بههیچوجه با نرخ تورم همخوانی ندارد. وی با دعوت از مالکین به رعایت قاعده انصاف تاکید کرد که رشد اجارهبها باید کمتر از نرخ تورم و در حد توان پرداخت مستاجران باشد.
اگرچه عرف سالهای گذشته برای افزایش اجارهبها رقمی بین ۲۰ تا ۲۵ درصد بوده است، اما عقبائی معتقد است برای اعلام عدد دقیق و کارشناسی باید تا اواخر خردادماه صبر کرد تا بر اساس ظرفیت واقعی بازار و وضعیت سیاسی کشور، توصیههای نهایی به مالکین ارائه شود.
حسام عقبایی رئیس پیشین اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و کشور، با اشاره به وضعیت بازار مسکن در ماههای اخیر تاکید کرد که گزارشهای منتشرشده درباره رشد قیمتها و افزایش معاملات مسکن در اسفند و فروردین قابل استناد نیست و با واقعیت بازار همخوانی ندارد.
عقبایی گفت بخش عمدهای از مشاوران املاک در پایان اسفند ۱۴۰۴ و بیست روز نخست فروردین ۱۴۰۵ تعطیل بودهاند و به همین دلیل امکان شکلگیری حجم قابلتوجهی از معاملات وجود نداشته است. وی افزود: بیش از ۸۵ تا ۹۰ درصد مشاوران املاک کرکرههایشان پایین بود و مراودات بانکی هم عملا انجام نمیشد. بنابراین صحبت از افزایش معاملات یا رشد قیمت واقعی، مبنا ندارد.
وی با اشاره به شرایط بهوجودآمده پس از آغاز درگیریها از ۹ اسفند گفت:در آن دوره، جامعه اساسادر وضعیت نقلوانتقال قرار نداشت و نه در حوزه اجاره و نه خرید و فروش، فصل جابهجایی یا انگیزه معامله وجود نداشت.
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و کشور نسبت به رواج قیمتگذاریهای غیرکارشناسی و سوداگرانه در سامانههای آگهی املاک هشدار داد و بر لزوم برخورد قانونی با این پدیده تاکید کرد.
عقبایی در تشریح وضعیت بازار مسکن اظهار داشت که در حالی برخی در مورد افزایش قیمت یا معاملات در فروردین ماه امسال صحبت میکنند، واقعیت حاکم بر بازار، رکود قابل توجهی است که ناشی از فصل نبود جابجایی، تعطیلی گسترده مشاوران املاک و توقف مراودات بانکی بوده است.
وی تاکید کرد که قیمتهای اعلامی در پلتفرمهای آنلاین، لزوماا منعکسکننده قیمتهای واقعی معاملات نیست و ممکن است با هدف قیمتسازی منتشر شوند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا این قیمتگذاریهای غیرواقعی بر بازار تاثیر میگذارد، گفت: قطعاً بیتاثیر نیست، عقبایی توضیح داد که با توجه به رشد قابل توجه قیمت مسکن در سالهای اخیر و عبور میانگین قیمت هر متر مربع در تهران از ۳۰ میلیون تومان این قیمتگذاریهای غیرکارشناسی باعث میشود فروشندگان ناخودآگاه قیمت املاک خود را افزایش دهند.
وی افزود: وقتی شما در سایتها میبینید که یک آپارتمان متری ۲۰۰ میلیون تومان آگهی شده،در حالی که قیمت واقعی ملک شما شاید ۱۶ میلیارد تومان باشد، به سمت قیمتگذاری بالاتر سوق پیدا میکنید.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک این اقدامات را حرکات سوداگرانه خواند که نابسامانی و سردرگمی مردم را تشدید میکند.
وی همچنین به وجود فایلهای غیرواقعی در این سامانهها اشاره کرد و گفت:بعضی وقتها اصلا وجود خارجی ندارند ولی برای اینکه قیمتسازی کنند و موج گرانی را تلقین کنند این کارها را میکنند.
عقبایی خاطرنشان کرد که در سالهای گذشته، قوه قضائیه، دادستانی و سازمان تعزیرات حکومتی به این موضوع ورود کرده و با این سامانهها برخورد قضایی صورت گرفته است. وی ابراز امیدواری کرد که سازوکار مناسبی برای شناسایی مالکین، مشخصات دقیق املاک و قیمتهای واقعی ارائه شده توسط آنان در سامانه های آگهی ایجاد شود و با موارد سوداگری و قیمتسازی جعلی برخورد جدیتری صورت گیرد.
کمبود مصالح علت گرانی نیست، مشکل مدیریت و سوداگری است
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک با تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن تاکید کرد که برخلاف برخی فرضیهها، هیچ موج سرمایهگذاری از سمت دلار و طلا به سمت مسکن هجوم نیاورده و قیمتها نیز افزایش قابل توجهی نداشته است. وی با بیان اینکه جامعه و بازار واقعی، قیمتگذاریها را پس میزنند، تصریح کرد که قدرت خرید مردم و ارزش واقعی ملک باید در نظر گرفته شود.
عقبایی در خصوص احتمال افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک اظهار داشت: این فرضیه که موج سرمایهها به سمت مسکن بیاید، اگر امروز استارت بخورد حداقل ۹ تا ۱۲ ماه دیگر خود را نشان خواهد داد و این با وضعیت بازار طلا که خرید و فروش آنی است متفاوت است. وی با اشاره به رکود عمیق حاکم بر بازار مسکن و وضعیت قفل شده بازار در فروردین و اردیبهشت ماه، هرگونه افزایش قیمت را در شرایط فعلی رد کرد.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک، تاثیر آسیبهای جنگی بر صنایع وابسته به پتروشیمی و سیمان و همچنین تاثیر آن بر بازار مسکن را مورد بررسی قرار داد و گفت در حال حاضر مشکل تامین آهن، سیمان و سایر مصالح ساختمانی در کشور وجود ندارد. عقبایی یادآور شد: ما در کشوری زندگی میکنیم که زمین به اندازه کافی داریم و مصالح ساختمانی از صفر تا صد در داخل تولید شده و حتی صادر هم میکنیم.
وی ریشه اصلی افزایش قیمتها را نه کمبود مصالح، بلکه مشکل مدیریتی و سوداگری دانست. اما با توجه به حملات اخیر به مراکز پتروشیمی و فولادی، عقبایی تصریح کرد که مسئولین هنوز صحبتی از کاهش عرضه سیمان و آهنآلات نکردهاند. وی با استناد به قیمت فعلی هر کیسه سیمان (بین ۱۸۰ تا ۱۹۰ هزار تومان) که نسبت به ماههای قبل از جنگ تفاوت محسوسی نداشته، ابراز امیدواری کرد که مشکل خاصی در چرخه تولید سیمان ایجاد نشود.
در حوزه فولاد و آهنآلات نیز، عقبایی با اشاره به انبارهای موجود و نظارت سازمانهای مربوطه، پیشبینی کرد که با توجه به کاهش تولید مسکن و صدور پروانههای ساختمانی در سالهای گذشته، تقاضا آنقدر بالا نیست که شاهد رشد هنگفت قیمت باشیم. وی افزود: قطعا چرخه تولید ما میتواند جبران کند و در حوزه سیمان و سایر اقلام ساختمانی هم مشکلی نداریم.
عقبایی تاکید کرد که باید مراقب سوداگری، احتکار و سوءاستفاده از شرایط فعلی بود. وی همچنین به مسائل درآمدی حوزه پتروشیمی اشاره کرد، اما بیان داشت که ارتباط آن با مصالح ساختمانی آنقدر نیست که نگرانی جدی در مورد تثیر بر قیمت مسکن ایجاد کند.
نظر شما