دولت به جای تعیین سقف افزایش اجاره بها، ساخت مسکن را محقق کند

صفحه اقتصاد - با تصویب سران قوای سه گانه کشور، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی به دلیل شرایط اقتصادی موجود تمدید می شود و سقف افزایش اجاره بها در کلانشهر تهران 25 درصد تعیین شده. همچنین میزان افزایش اجاره بها در سایر کلانشهرها 20 درصد تعیین شده و در سایر شهرهای کشور، حداکثر 15 درصد افزایش اجاره بها به تصویب سران قوا رسیده و سرپیچی از مصوبه، تخلف است.

در گفتگوی اختصاصی « صفحه اقتصاد » با دکتر سیدمحمود فاطمی عقدا ، این دو موضوع و راهکارهای اصلی برون رفت از اوضاع کنونی بازار اجاره بها و مسکن، بررسی شده است. فاطمی عقدا، در سال 1373 از دانشگاه کوموماتو ژاپن، مدرک دکترای خود را اخذ کرده و پیش از این، چندین سال رئیس مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی بوده است.

*****

*برای سومین سال است که دولت تصویب کرده قراردادهای اجاره مسکن به طور اتوماتیک تمدید شود و سران قوا هم این مصوبه را تایید کرده اند. در همین چارچوب، حداکثر میزان افزایش اجاره بها در کلانشهر تهران 25 درصد و در سایر کلانشهرها و شهرهای دیگر میزان افزایش اجاره بها به ترتیب در حد 20 درصد و 15 درصد تعیین شده است.

جنابعالی، این وضعیت تعیین سقف اجاره بهای مسکن و تمدید خودکار قراردادهای واحدهای مسکونی را چگونه تحلیل می کنید؟

-در مورد تمدید قراردادها و همین طور میزان افزایش اجاره بهای مسکن، باید بگویم که قبلاً هم در دولت قبل این نوع کارها انجام شده و خاص دولت آقای رئیسی نیست. پیش از این وزارت راه و شهر سازی در ایام نقل و انتقالات اجاره نشین ها، اقدام به صدور چنین دستورهایی می کرده و این نوع اقدامات در کنترل اجاره بها و تمدید قراردادهای اجاره، موثر نبوده است.

در سال 1401 کاری که کرده اند این است که مصوبه را به تایید سران قوا رسانده اند و این مصوبه به صورت قانون درآمده. وقتی که یک مصوبه به شکل قانون درآید، لازم الاجرا هست ولی تا زمانی که در بازار، بین تعداد تولید و مصرف آن فاصله زیادی باشد و عرضه با تقاضا فاصله زیادی دارد، قطعاً این نوع مصوبات و قوانین نمی تواند پاسخگو باشد.

بهتر بود دولت به جای اینگونه اقدامات، حداقل در همان سال گذشته یعنی سال 1400 برای ایجاد یک نظام اجاره داری نوین، کارآمد و به روز اقدام می کرد. دولت برای کمک به اقشار آسیب پذیر و افرادی که تحت حمایت سازمان های مختلف مثل بهزیستی، کمیته امداد و بنیاد مستضعفان هستند، باید این نهادها و سازمان ها را ملزم می کرد که برای تهیه مسکن جامعه هدف خودشان، اقدام کنند.

واقعیت این است که این کار، شدنی بود ولی متاسفانه زمانی که بازار به حرکت در می آید، دچار هیجان و آشفتگی می شود و سرطان می گیرد، دولت اقدامات مُسکن واری را انجام می دهد ولی مُسکن، قبلاً کارساز نبوده و امیدواریم امسال، کارساز باشد.

افزایش اجاره بها

*در سال های 1399 و 1400، ستاد ملی مقابله با کرونا، تصویب می کرد که قراردادهای اجاره مسکن به طور خودکار تمدید شود و سقف افزایش اجاره بها هم تعیین می شد. در حالی که در سال 1401 سران قوا در جلسه خودشان این موضوعات را تصویب کرده اند. آیا این تصویب توسط سران سه قوه، اعتبار خاصی به این تصمیم می دهد؟

-وقتی که سران قوا تصویب می کنند و سران قوای مقننه و قضاییه هم این مصوبه را تایید می کنند، قطعاً این مصوبه دارای اعتبار بیش تری می شود ولی سوال اصلی این است که آیا واقعاً این ابلاغیه یا این مصوبه که قراردادهای اجاره به طور خودکار تمدید شود، می تواند مشکل را حل کند یا نه.

ما نمی دانیم که دولت، تبعات این تصمیم را بررسی کرده و به تصویب سران قوا رساند یا نه. اگر در مورد یک واحد مسکونی، بین موجر و مستأجر اختلاف پیش بیاید، بابد به شورای حل اختلاف و دادگاه مراجعه کنند و به قانون تمکین کنند. به طور مسلم، این مصوبه، تبعات زیادی خواهد داشت و واقعاً من نمی دانم در عمل، این مصوبه تا چه اندازه می تواند کارساز باشد.

البته تمدید قراردادهای اجاره در دوره شیوع کرونا فرق می کرد. چرا که در آن دوره، شرایط خاصی بر مردم حاکم بود و برخی از مشاغل تعطیل شده بودند. در آن دوره، درآمدها کاهش پیدا کرده بود و بسیاری از مردم، نیاز به حمایت داشتند.

در آن دوره، عملاً مردم حمایت کرده و قراردادها را تمدید کردند. حتی اگر دولت مصوب نمی کرد، مردم این کار را انجام می دادند و نیاز به مصوبه دولت هم نبود ولی الان شرایط، فرق می کند.

در حال حاضر، هم تورم داریم و هم افزایش قیمت تمام شده مسکن اتفاق افتاده است. مسکن به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده و در این حالت چگونه ممکن است با دستور بخواهند ارزش کالای سرمایه ای را پایین نگه دارند.

ما در کشورمان شاخص خاصی برای اجاره نداریم و این هم یکی از مسائل موجود است. اگر یک شاخص برای محاسبه اجاره بها در مناطق مختلف کشور تهیه شده بود، بهتر بود. این شاخص باید بر اساس نظر کارشناسی و بررسی ها و تحقیقات لازم تهیه شود و در این حالت، جامعه پذیرای آن خواهد بود.

متاسفانه ما فقط دستور می دهیم و البته متولی این موضوع، اتاق اصناف و دفاتر املاک هستند ولی اتاق اصناف چقدر می تواند پیگیر اینگونه موضوعات باشد و ببینند اقداماتشان موثر است یا نه.

ما سیستم استیجار قانونمند نداریم و هر فردی می تواند خانه خودش را اجاره دهد. یک بحث این است که چند درصد از مالکان و مستأجرها، به دفاتر مشاوران املاک می روند که قراردادشان را تمدید کنند. خیلی از این قراردادها بعد از اتمام دوره شان، از حالت رسمی خارج می شوند و من فکر نمی کنم این نوع مصوبات، موثر باشند. بر این اساس است که می گویم ما امیدواریم این مصوبه، موثر باشد ولی فکر نمی کنم این طور شود.

*از یک طرف، سران قوا در خصوص میزان افزایش اجاره بهای مسکن تصمیم گرفته اند و از یک طرف هم، وزارت راه و شهر سازی، یک بسته پیشنهادی را آماده کرده که به تصویب هیأت دولت برساند. همچنین مجلس، یک طرح 2 فوریتی در مورد کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی آماده کرده که فعلاً 2 فوریت طرح و کلیات آن به تصویب نمایندگان مجلس رسیده است

به نظر شما، این که همه قوا به موضوع اجاره بهای مسکن ورود کنند، کار شایسته ای بوده و خوب است که همه قوا به طور همه جانبه به چنین موضوعی ورود کنند؟

-این موضوع، موضوع بسیار مهمی است و لازم بود که از قبل، تحقیقات لازم در مورد آن انجام شود. بر اساس نتایج این تحقیقات، باید شاخص اجاره بها تعریف می شد و بازار استیجار توسط دفاتر مشاور املاک و وزارت راه و شهر سازی ساماندهی می شد.

اگر این کارها انجام می شد، دیگر نیاز به قانون و مصوبه سران قوا نبود. همان تحقیقات، مبنایی برای نظام استیجار می شد ولی متاسفانه ما آن نظام استیجار را نداریم. به جای این که این نظام استیجار را داشته باشیم، فقط برخی طرح ها پیشنهاد می شود که باعث به هم ریختن بازار می شود.

دولت هم چاره ای ندارد و می خواهد با گرانی مقابله کند. البته طبیعی است که مردم، انتظار دارند که دولت اقداماتی انجام بدهد و به همین دلیل، دولت دست به چنین اقداماتی می زند. در حالی که اقدامات لازم در این زمینه باید در سال گذشته انجام می شد. چرا که در سال گذشته هم، همین مساله را داشتیم.

کارشناسان و متخصصان وزارت راه و شهر سازی، در حوزه مسکن ، کاملاً به این امر واقف بوده و می دانستند چه اتفاقی می افتد. چرا که آنها سال ها تجربه بحث استیجار را دارند.

*در جلسه چند روز قبل مجلس، آقای قالیباف، رئیس مجلس گفته اند که قانون اجاره داری باید تصویب شود. آیا تهیه این قانونی که در مورد آن صحبت شده، می تواند مبنایی برای حل مشکلات اجاره مسکن باشد؟

-به طور مسلم، اگر قانون منطبق بر واقعیات باشد و بر اساس تحقیقات و پژوهش های کاربردی تدوین شده باشد، می تواند تاثیرگذار باشد، اما اگر صرفاً به عنوان مُسکن برای شرایط کنونی باشد، تاثیرگذاری خاصی ندارد.

امیدواریم مرکز پژوهش های مجلس در این زمینه تحقیقات لازم را انجام داده باشد و احتمال هم دارد در این زمینه کار کرده باشد. با تجربه ای که طی سال های زیادی در حوزه استیجار داشته ایم، امیدواریم یک قانون کارآمد و نوین تهیه شود و بتواند یک بار برای همیشه، مسائل حوزه استیجار را در کشور حل کند.

افزایش اجاره بها

*رئیس مجلس گفته اند تعیین سقف افزایش 25 درصدی اجاره بهای مسکن، یک اقدام مقطعی است ولی تصمیم درستی نیست چون مشکلات اجتماعی ایجاد می کند. همچنین ایشان اظهار امیدواری کرده اند که قانون اجاره داری تا قبل از زمستان 1401 به تصویب مجلس برسد.

جنابعالی، فکر می کنید این قانون اجاره داری چه چارچوبی باید داشته باشد که بتواند در این زمینه موثر واقع شود؟

-این موضوع، نیاز به یک بررسی جامع دارد و در این قانون، بایستی سازوکار لازم برای تعریف یک شاخص و معیار اجاره بها در مناطق مختلف کشور پیشنهاد شود و این موضوع در نظر گرفته شود. همچنین باید سازوکار لازم و اهرم های لازم برای کنترل بازار پیش بینی شود. اگر این نوع اقدامات انجام نشود کارساز نخواهد بود.

قاعدتاً مرکز پژوهش های مجلس در این زمینه تحقیقات لازم را انجام خواهد داد و اساساً مرکز پژوهش های مجلس، با همین هدف تاسیس شده. ما امیدواریم بر اساس تجربیات سال های گذشته، همین طور واقعیت های کشور و تجربه کشورهای دیگر، این قانون اجاره داری تهیه و تدوین شود.

*مقرر شده که همه قراردادهای اجاره مسکن، در سامانه املاک کشورمان ثبت شود و وزیر راه و شهر سازی تاکید کرده که اگر صاحبخانه ها اطلاعات معاملات اجاره املاک خود را ثبت نکنند دچار مشکل می شوند.

در طرح 2 فوریتی مجلس هم تاکید بر این شده که قراردادهای اجاره باید توسط مالک مسکن و مشاوران املاک در سامانه املاک کشور ثبت شود و اگر مشاوران املاک این ثبت را انجام ندهند جریمه شده و در صورت تکرار از اشتغال به این شغل محروم می شوند.

به اعتقاد شما، اگر معاملات قراردادهای اجاره مسکن در سامانه املاک کشور ثبت شود، چه تاثیری می تواند بر وضعیت اجاره بها داشته باشد؟

-ثبت قرارداد در سامانه املاک، الزام قانون است. وقتی قراردادها ثبت شود، می توان کنترل لازم را انجام داد ولی وقتی که دستور می دهیم که اجاره ها حداکثر 25 درصد افزایش داشته باشد، مالکان به سمت غیر رسمی کردن قراردادهای اجاره می روند. در عمل، آنها به قراردادهای خودشان رسمیّت نمی دهند.

دستورهای آمرانه برای چنین موضوعی باعث می شود مردم به سمت قراردادهای غیر رسمی بروند. در این حالت، عملاً کنترل بازار از دست دولت خارج می شود.

دكتر محمود فاطمی عقدا

*مالیات از خانه های خالی از سکنه، با این هدف برقرار شد که عرضه مسکن در بازار افزایش پیدا کند. آقای قالیباف، رئیس مجلس در جلسه اخیر مجلس به وزارت راه و شهر سازی تذکر دادند که سامانه مالکیتی راه اندازی شود. همچنین رئیس مجلس گفت که خودش خجالت می کشد که بگوید از تعداد زیادی از خانه های خالی، فقط چند هزار خانه خالی تعیین تکلیف شده اند.

البته بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 1395، اعلام شده تعداد خانه های خالی از سکنه بیش از 2.5 میلیون واحد است. در مورد خانه های خالی چرا فقط از تعداد معدودی مالیات اخذ شده و آیا این نوع مالیات، باعث افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر بازار اجاره نشده؟

-خانه های خالی از سکنه، تعریف دارد و راه شناسایی آنها در قانون وجود دارد و در دولت قبلی هم، اقدام به اجرای آن شده. دولت باید در این زمینه پیگیری لازم را انجام بدهد و باید با کسانی هم املاک و خانه ها را به قصد تجارت مثل هر کالای دیگر نگه می دارند، برخورد قانونی شود.

در کشورهای دیگر، با این موضوع به شدت برخورد می کنند و دولت با کسی هم شوخی ندارد. البته ایجاد سازوکار لازم برای اجرای درست این قانون، مستلزم همکاری چندین وزارتخانه و سازمان دولتی است.

بنابراین، در این زمینه باید بین وزارتخانه ها و سازمان ها همکاری وجود داشته باشد. در این زمینه وزارت راه و شهرسازی، شهرداری ها، سازمان ها و ادارات آب، برق، گاز و مخابرات و دستگاه های نظارتی و به طور خاص سازمان بازرسی کل کشور مسئولیت دارند.

سازمان بازرسی کل کشور باید برای پیگیری این همکاری، اقدام کند و دستگاه هایی که همکاری نمی کنند باید مشخص شوند. در ابتدا باید وظایف همه وزارتخانه ها و دستگاه های مسئول، تعریف شود و الزام لازم در نظر گرفته شود.

در زمانی که ما این نوع هماهنگی بین وزارتخانه ها و سازمان های مختلف را نداریم و عملاً حتی در شناسایی خانه های خالی از سکنه با مشکل مواجه می شویم، قطعاً سازمان مالیاتی کشور نمی تواند کاری انجام بدهد.

اخذ مالیات بر خانه های خالی از سکنه، نیازمند یک سامانه یکپارچه است. همه دستگاه ها باید در چارچوب این سامانه، وظیفه خودشان را انجام بدهند و اطلاعات لازم را در اختیار همدیگر قرار بدهند تا بتوانند از طریق این سامانه تشخیص بدهند که چه واحدهایی، خانه خالی از سکنه هستند.

امروزه باید خانه ای را خالی از سکنه در نظر بگیرند که بتواند وارد بازار اجاره شود. خانه های لاکچری و با متراژ خیلی بالا را نمی توان وارد بازار اجاره کرد. خانه خالی از سکنه مشخص بوده و به طور کامل تعریف دارد. برای مثال، یک فرد، یک ساختمان فرسوده را می خرد و برای سودجویی بیش تر می سازد. این فرد، واحد مسکونی را خالی نگه می دارد تا بعداً از طریق افزایش قیمت ها، سود کند.

افزایش اجاره بها

*جنابعالی در یک مصاحبه گفته اید که آقای خاندوزی و رستم قاسمی (وزیر اقتصاد و وزیر راه و شهرسازی) به جای اظهار نظر راجع به تمدید قراردادهای اجاره، بر ساخت مسکن تمرکز کنند تا جواب بگیرند و بسته حمایتی برای ساخت مسکن به سازندگان ارائه کنند.

از طرفی هم، در سال گذشته گفته بودید که «ساخت یک میلیون واحد مسکونی در اولین سال دولت آقای رئیسی، بسیار راحت است». در حال حاضر که نزدیک به یک سال از دولت آقای رئیسی گذشته اوضاع ساخت و ساز چگونه بوده و آیا دولت و سران قوا نباید با مصوبه خودشان و در شرایط فعلی اقتصادی، از مستأجرها به نحوی حمایت می کردند؟

-بنده در آن مصاحبه نگفته بودم که آقای رستم قاسمی حق ندارند یا نمی توانند به این موضوع ورود کنند. ایشان وزیر راه و شهرسازی بوده و مسئول مستقیم اجرای این مصوبه در این زمینه هستند. این مصوبه سران قوا، برای دادگاه ها و محاکم قضایی نیز، لازم الاجرا هست و خواهد بود.

روی صحبت من با آقای دکتر خاندوزی بود. چرا که ایشان می تواند با ارائه بسته های تشویقی در حوزه های تسهیلات بانکی و مالیات، سازندگان مسکن را تشویق به ساخت مسکن کند.

دوم این که وزیر راه و شهرسازی، در حوزه ساختمان می تواند ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را اجرایی کند و ساخت یک میلیون واحد مسکونی، شدنی است. البته ساخت یک میلیون واحد مسکونی می توانست در سال گذشته استارت بخورد و با کمک به انبوه سازان و شرکت های ساختمانی، این هدف محقق شود.

امروزه یکی از دلایل وضعیت نامناسبی که در بازار مسکن داریم، این است که دولت در شروع و ساخت یک میلیون مسکونی که وعده داده بود عقب است.

به هر صورت تمدید قرارداد اجاره به شکل اتوماتیک یا خودکار، بحثی است که به موجر و مستأجر ربط دارد ولی الان مصوبه در سران قوا تصویب شده و می گوید تمدید کنید. تمدید شدن قرارداد اجاره به حکم قانون، شدنی است ولی از نظر عُرف، با اِشکال مواجه است.

اگر قانون استیجار تهیه و تصویب شود، می تواند شرایط مشخصی را تعیین کند ولی در این قانون باید به موضوع مالکیت خصوصی توجه کنند و بحث میزان تورم را در نظر بگیرد. فقط نمی شود تاکید کرد اجاره ها فقط 20 درصد یا 25 درصد افزایش پیدا کند و باید میزان تورم را هم در نظر گرفت.

گفتگو: جواد نبوتی