نبود چشم‌انداز واضح از آمار ساخت‌وساز مسکن
نظرسنجی شامخ که اخیرا منتشر شده تاکید دارد روند بازار مسکن نشان از رکود، کاهش تولید مسکن و توقف پروژه‌های جدید دارد.
آن‌طور که فعالان صنعت ساختمان در نظرسنجی شامخ اعلام کرده‌اند موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی انسانی، فروش کالاها و خدمات و میزان سفارشات جدید مشتریان در بهمن امسال نسبت به ماه قبل کاهش داشته و در سوی مقابل قیمت مواد اولیه افزایشی بوده است. این گزارش از ادامه فاز رکودی در بازار مسکن حکایت دارد.
دو نمایشگر از شرایط ساخت و ساز مسکن در ماه جاری نشان‌دهنده رکود صنعت ساختمان است. گزارش بهمن ماه شامخ بخش ساختمان در کنار آمار مرکز آمار از کاهش تولید مسکن، توقف اجرای پروژه‌های جدید و نبود چشم‌انداز واضح از میزان ساخت و ساز در آینده حکایت دارد. این در حالی است که به طور معمول بازار مسکن در ماه های پایانی سال به دلیل رشد معاملات با افزایش تقاضا برای واحدهای نوساز مواجه می‌شود.
آن‌طور که اتاق تعاون ایران گزارش داده شاخص مدیران خرید (شامخ) که بر اساس نظرسنجی از فعالان ساختمان در گروه های ساخت بنا، مهندس عمران و فعالیت های ساخت و ساز تخصصی ساختمان در بهمن ۱۴۰۳ عدد شامخ کل در بهمن ماه پس از حذف اثر فصلی (۴۴.۹۷) در مقایسه با دی ماه (۴۶.۸۵)، با کاهش نسبی همراه بوده است.
کاهش مولفه‌های “موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده” و “میزان استخدام و بکارگیری نیروی انسانی ” پس از حذف اثر فصلی، متاثر از تشدید روند افزایشی مولفه ” قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز” طی سه دوره اخیر بوده است.
کاهش مولفه ”میزان فروش کالاها و خدمات” در پی کاهش “میزان سفارشات جدید مشتریان” پس از حذف اثر فصلی، از دیگر نتایج افزایش مولفه ” قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز” است.
مولفه ”انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده” پس از حذف اثر فصلی، با رقم (۴۶.۹۳) بیانگر پیش‌بینی فعالان صنعت ساختمان مبنی بر تداوم وضعیت رکود این صنعت در ماه پایانی سال است. نگرانی‌های ناشی از افزایش چشمگیر نرخ ارز و شرایط ناپایدار اقتصادی موجب تردید و سردرگمی کارفرمایان و فعالین صنعت ساختمان برای ادامه فعالیت ها است. درصورت اختلال در روند وصول مطالبات شرکت های ساختمانی در قراردادهای دولتی، احتمال تشدید تعدیل نیرو در ماه های آتی نیز وجود دارد.
شاخص مدیران خرید (PMI) یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی در کشورهای توسعه‌یافته است که بر اساس داده‌های پانلی از حدود ۴۰۰ شرکت در تمام فعالیت‌های بخش خصوصی تهیه می‌شود. سؤالات پرسشنامه شاخص PMI به نحوی طراحی شده است که اطلاعاتی در خصوص تولیدات صنعتی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، نیروی کار استخدامی و ...)، خدمات (کسب‌وکارهای جدید، کسب‌وکارهای صادراتی جدید، هزینه‌ها و ...)، عمده‌فروشی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، قیمت فروش و ...) و ساخت‌وساز (کل فعالیت‌ها، ساخت‌وساز مسکونی و تجاری، سفارشات جدید و ...) ارائه می‌دهد؛ ازاین‌رو شرکت‌های مدیریت دارایی از طریق دنبال کردن شاخص‌های ملی و بخشی در زمینه‌های رشد، بهره‌وری، روندهای قیمت و حاشیه سود می‌توانند از اطلاعات این شاخص در استراتژی‌ها و مدل‌های تخصیص دارایی و همچنین در تحلیل عملکرد پرتفوی خود استفاده کنند.
در جریان استخراج شامخ، اگر عدد شاخص بیش از ۵۰ واحد باشد، نشان می‌دهد که اقتصاد در حال‌توسعه است درحالی‌که هر رقمی زیر ۵۰ واحد، از قرار داشتن اقتصاد در شرف انقباض و رکود حکایت دارد.
از سوی دیگر چند روز قبل گزارش مرکز آمار از تولید ناخالص داخلی در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳ نشان داد رشد بخش مسکن به صفر رسیده است.
در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳، رشته فعالیت‌های گروه کشاورزی رشد ۳.۳ درصد، گروه صنایع و معادن ۳.۶ درصد (شامل: استخراج نفت خام و گازطبیعی ۶.۱، سایر معادن ۰.۹، صنعت ۱.۴، توزیع گاز طبیعی ۵.۷، تأمین آب و برق ۲.۵ و ساختمان صفر درصد) و گروه خدمات ۲.۳ درصد نسبت به نه ماهه سال ۱۴۰۲، رشد داشته است. به طور کلی نیز رشد محصول ناخالص داخلی با نفت ۳.۱ درصد و بدون نفت ۲.۲ درصد اعلام شد.
صفر شدن رشد بخش ساختمان طی ۹ ماهه امسال در شرایطی رقم خورد که سال گذشته این بخش ۳.۶ درصد رشد کرده بود. البته رونق نسبی سال گذشته از ساخت و ساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن نشأت گرفته بود. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ۲.۶ میلیون واحدی که طی بازه زمانی ۱۴۰۱ تا پایان ۱۴۰۲ برای ساخت آن برنامه‌ریزی شده از مرحله تامین زمین فراتر نرفته و تنها ۶۳۹ هزار واحد به اتمام رسیده است.
تابلوی دیگری که وضعیت رکودی بازار مسکن در بخش تقاضا را به تصویر می کشد کاهش محسوس تعداد معاملات است. اگرچه از مرداد امسال به بعد گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه نشده اما آمار تعداد معاملات در سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از رکود سنگین بازار مسکن حکایت دارد. مرداد ۱۴۰۳ داد تعداد معاملات مسکن در تهران ۳۶۶۵ فقره بود که اگرچه در مقاسیه با سال گذشته ۲۶ درصد رشد داشت اما در دو سال گذشته میزان معاملات به حدود یک پنجم وضعیت معمول رسیده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش محسوس تعداد معاملات و نبود تقاضای موثر در بازار مسکن به رکود ساخت و ساز انجامیده و بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های جدید با احتیاط عمل می‌کند.
البته طبق آمار بهار امسال تعداد ۳۶ هزار و ۶۶۸ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور صادر شده که نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۴ درصد افزایش داشته است. در شهر تهران نیز در بهار سال ۱۴۰۳ تعداد ۱۲ هزار و ۳۱۱ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته ۲۰.۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۸.۴ درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ۷.۵ واحد بوده است.
فعالان صنعت ساختمان علت رشد آمار ساخت و ساز در بهار را پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز دولتی در بخش نهضت ملی مسکن می‌دانند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل کمبود منابع مالی، عمده این واحدها از مرحله صدور پروانه یا فونداسیون فراتر نرفته است.
بر اساس آماری که وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم ارایه داد از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی که به مرحله ساخت رسیده طی سالهای ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تنها ۶۳۹ هزار واحد در بخش‌های واگذاری زمین ۹۹ ساله، جوانی جمعیت، ایثارگران، زمین روستایی، مسکن حمایتی، نیروهای مسلح، بافت فرسوده، خودمالکی شهری، مسکن روستایی و مسکن مهر به اتمام رسیده است. در واقع وزارت راه و شهرسازی دولت قبل، آمار خودمالکی یعنی ساخت و ساز بخش خصوصی را نیز در گزارش خود لحاظ کرده است. بر این اساس می‌توان گفت در دو سال اخیر، سالیانه حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده است؛ در حالی که مطابق قانون جهش تولید مسکن و شعار دولت قبل باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث می‌شد.
نظر شما