بازار معاملات خانه پس از نوروز افزایشی می‌شود

پیش بینی بازار مسکن با توجه به آیتم‌هایی مانند تعداد معاملات مسکن، نرخ دلار و نرخ تورم صورت می‌گیرد که براین اساس کلیت صعودی بودن یا در رکود بودن بازار مسکن مشخص می‌شود. بسیاری معتقدند که به دلیل وجود تورم بالا، بازار مسکن در آینده روندی صعودی خواهد داشت، با این حال سرمایه گذاران این بازار باید از زمان شروع موج صعودی در بازار مطلع باشند تا دچار خواب سرمایه نشوند.

شهر تهران به عنوان پایتخت ایران نمونه کاملی برای بررسی بازار مسکن است. به همین دلیل ما نیز در تحلیل خود به بررسی داده‌های آماری مربوط به این شهر می‌پردازیم چرا که تغییر قیمت مسکن در تهران به سایر شهرهای ایران نیز سرایت خواهد کرد.

طبق آخرین گزارشات منتشر شده مرکز آمار ایران در دی ماه 1402، میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان‌های مسکونی در تهران به عدد تقریبی ۸۰ میلیون تومان رسید. طبق این گزارش، بیشترین قیمت مسکن مربوط به منطقه یک تهران و کمترین آن مربوط به منطقه ۱۹ است. هر متر مسکن در منطقه ۱ تهران به طور میانگین با مبلغ ۱۵۷ میلیون تومان و در منطقه ۱۹ تهران با مبلغ ۴۰ میلیون تومان معامله شده است.

آیتم‌های مناسب پیش‌بینی بازار مسکن

برای پیش‌بینی بازار مسکن نیازمند بررسی سه آیتم اصلی یعنی؛ تعداد معاملات مسکن، نرخ تورم، نرخ دلار داریم. در آیتم اول؛  تعداد کمِ معاملات بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که این بازار هم‌چنان در رکود به سر می‌برد. بنابراین از این جنبه هنوز سیگنال صعودی شدن روند قیمت در این بازار صادر نشده است. اگر تعداد معاملات بیشتر از 6000 شده و این رشد ادامه‌دار باشد، نشانه‌ای از شروع روند صعودی در این بازار خواهد بود.

در جنبه دیگر این بررسی‌هاو طبق آخرین گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه در دی ماه 1402 به عدد 43.6% رسید. نرخ تورم بالا یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن است. بنابراین با توجه به این نرخ، انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های انتهایی سال و سال 1403 وجود دارد.

یکی دیگر از آیتم‌های مهم تاثیرگذار بر بازار مسکن، نرخ دلار است. نرخ دلار در تمام طول سال 1402 (به جز اوایل بهمن که قیمت دلار به محدوده 58 هزار تومان رسید) توسط دولت در محدوده ثابت ۵۰ هزار تومان ثابت مانده است. اگر متوسط قیمت مسکن در تهران (متری 80 میلیون تومان) را بر قیمت کنونی دلار (55 هزار تومان) تقسیم کنیم به قیمت دلاری هر متر مربع مسکن می‌رسیم؛ 1454 دلار.

از لحاظ تاریخی متوسط قیمت هر متر مسکن معادل 1000 دلار در نظر گرفته می‌شود و عدد بالا یکی از دو مفهوم را به دنبال خواهد داشت. اول اینکه متوسط قیمت دلاری مسکن در تهران افزایش یافته است و یا در حالت دوم؛ قیمت دلار کمتر از ارزش ذاتی خود در حال معامله شدن است.

میانگین 1500 دلاری قیمت مسکن در زمان کنونی نشان از این نکته دارد که قیمت‌ها رشد خود را داشته‌اند و در حال حاضر خرید مسکن با چنین قیمت‌هایی به صرفه نیست. برعکس، قیمت‌های کمتر از 1000 دلار، نشانه‌ای از پایین بودن قیمت مسکن و زمان مناسب خرید در این بازار دارند.

با این حال نکته مهم اینجاست که طبق نظر بسیاری از تحلیلگران ، در حال حاضر ارزش ذاتی دلار بیشتر از قیمت کنونی است و به دلیل اینکه بانک مرکزی دلارهای ذخیره خود را به بازار تزریق می‌کند، قیمت دلار ثابت مانده است؛ بنابراین یا مسکن گران است یا دلار ارزان است.

حرکت مثبت و افزایشی پس از نوروز برای بازار مسکن

منصور غیبی کارشناس مسکن، در مصاحبه با «تجارت‌نیوز» درباره وضعیت فعلی بازار املاک می‌گوید: «همانطور که پیش‌بینی می‌شد، در ایام آخر سال، فعالیت خریداران در بخش مسکن و معاملات ملکی افزایش یافته و این باعث رونق نسبی در بازار شده است. بر اساس مشاهدات میدانی، این حرکت مثبت در مناطقی مانند غرب منطقه 5، جنوب منطقه 2، محدوده مرکزی مناطق 9 و 10 و بخش مرکزی منطقه 4 مشاهده شده و افراد بیشتری جهت اطلاعات در مورد قیمت‌ها و معاملات ملکی حاضر شده‌اند. طبیعی است که در نزدیکی سال نو، این تراکم‌ها اتفاق بیفتند.»

این کارشناس مسکن به بررسی پیش‌بینی‌های بازار مسکن با توجه به سیاست‌های دولت پرداخته و معتقد است: «سیاست‌ها و برنامه‌های اقتصادی دولت و از آنجا که آن‌ها تورم و افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف را تایید کرده‌اند، قابل پیش‌بینی است که قیمت‌های مسکن بین 30 تا 40 درصد افزایش یابد. با این حال، اگر نظام دلالت و انتظارات تورمی به هم ریخته باشد، این افزایش ممکن است حتی بیشتر هم شود.»

خرید در دوران رکود مسکن، بهترین سرمایه‌گذاری است

با توجه به داده‌های تاریخی رشد قیمت مسکن در چند سال گذشته عجیب بوده است. به عبارت دیگر بازار ملک در ایران، بیشتر از میزان نقدینگی و برخی دیگر از بازارها رشد پیدا کرده و قیمت آن از میانگین‌های تاریخی‌اش فاصله گرفته است. در واقع اگر بتوانید به موقع، به پیش بینی درستی از بازار مسکن دسترسی داشته باشید، می‌توانید در زمان مناسب یک سرمایه گذاری پر بازده انجام دهید. ر ۳۰ سال گذشته، رشد قیمت مسکن معمولا منطبق با رشد نقدینگی بوده است اما اتفاقی که اخیرا شاهد آن بوده‌ایم این است که رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۹۴ تاکنون به مراتب خیلی بیشتر از رشد نقدینگی بوده است.

از آنجایی که بازار ملک روند نزولی به خود نمی‌گیرد، سرمایه گذاران می‌توانند در دوران رکود به خرید مسکن بپردازند چون در این حالت آنها می‌توانند با قیمت کمتری نسبت به قیمت پیشنهادی فروشندگان اقدام به خرید کنند. در دوران رونق بازار مسکن و صعودی شدن قیمت می‌توان اقدام به فروش ملک کرد. چون در این حالت فروشندگان می‌توانند قیمت‌های بالاتری برای فروش درخواست کنند. در نهایت باید به این نکته اشاره کنیم که تحلیل بالا، روند کلی قیمت در بازار مسکن (رکود در بازار) را نشان می‌دهد. رکودی که افزایش تعداد معاملات می‌تواند یکی از سیگنال‌های شروع روند صعودی در آن باشد. با این حال، جزئیاتی مانند تفاوت قیمت آپارتمان‌های مختلف در یک خیابان، سال ساخت و مواردی مشابه را در بر نمی‌گیرد.