مجید گودرزی در گفت‌وگو با «صفحه اقتصاد»:
تولید ریالی و قیمت‌گذاری دلاری، هزینه مسکن را بالا برده است
بازار مسکن ایران در شرایطی با رکود معاملات، افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید خانوارها مواجه است که همچنان یکی از پرسش‌های اصلی، میزان واقعی نیاز کشور به واحدهای مسکونی و فاصله میان تولید و تقاضاست. با این حال، برخی آمارهای رسمی تصویر متفاوتی از وضعیت موجود ارائه می‌کنند؛ تصویری که نشان می‌دهد مسئله مسکن لزوماً تنها به کمبود تعداد واحدها محدود نمی‌شود و نحوه توزیع، استفاده از واحدهای موجود و همچنین تأمین مالی ساخت‌وساز اهمیت زیادی دارد.
صفحه اقتصاد - مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «صفحه اقتصاد» با اشاره به ابهام در آمارهای جدید بخش مسکن، تاکید کرد که برای بررسی وضعیت واقعی بازار باید به آمارهای رسمی و قابل اتکا دسترسی داشت.
آمار تولید مسکن همچنان محل ابهام است
گودرزی درباره میزان ساخت‌وساز و تعداد واحدهای جدید گفت: آمار تعداد پروانه‌هایی که صادر می‌شود، متأسفانه تا حدی مبهم است؛ چراکه حدود ۲۳ ماه است که دولت آمارهای رسمی مسکن را اعلام نمی‌کند.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، نبود آمار به‌روز و رسمی، ارزیابی دقیق میزان تولید سالانه مسکن و مقایسه آن با نیاز واقعی کشور را دشوار کرده است.
او همچنین نسبت به اتکا به قیمت‌های پیشنهادی در بازار به جای شاخص‌های رسمی هشدار داد و گفت: این موضوع می‌تواند تصویر دقیقی از شرایط واقعی بازار مسکن ارائه نکند.
ایران واقعا به چند واحد مسکونی نیاز دارد؟
گودرزی در ادامه با اشاره به آمارهای رسمی اعلام‌شده از سوی معاونت وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: بر اساس این آمار، کشور حدود ۲۶ میلیون خانوار و ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی دارد.
بر این اساس، به گفته او، تعداد واحدهای مسکونی موجود حدود ۶.۵ میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارهاست.
این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: همین آمار نشان می‌دهد مسئله بازار مسکن را نمی‌توان صرفاً با عنوان «کمبود واحد مسکونی» توضیح داد.
او گفت: اگر دولت به سمت قوانینی مانند قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره برود و این موضوع را جدی‌تر پیگیری کند، شاید اثرگذاری آن بسیار بیشتر از سیاست‌هایی مانند جهش تولید مسکن باشد.
گودرزی تاکید کرد: با مدیریت و ساماندهی واحدهای موجود، لزوماً در همه موارد نیازی به ساخت واحدهای جدید وجود ندارد.
تولید ریالی، قیمت‌گذاری دلاری؛ روایت گودرزی از رشد هزینه مسکن
اما یکی از پرسش‌های اصلی در شرایط فعلی بازار، علت افزایش هزینه ساخت مسکن است.
گودرزی در این خصوص گفت: یکی از گرفتاری‌های ما در حوزه مسکن، بحث ریالی - دلاری است. یعنی واحدها را وقتی ریالی می‌سازند، می‌خواهند دلاری حساب کنند. در خصوص مصالح هم متاسفانه ما همین چالش را داریم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به سهم بالای تولید داخلی در تامین مصالح ساختمانی افزود: بسیاری از محصولاتی تولیدی در داخل کشور که میزان آنها به بالای ۹۵ درصد می‌رسد، کاملا به‌صورت ریالی است، اما به دلیل دسترسی به بازارهای جهانی، قیمت آنها تحت تاثیر نرخ‌های جهانی و دلار قرار می‌گیرند.
گودرزی معتقد است: میان هزینه واقعی تولید و نحوه قیمت‌گذاری برخی کالاها فاصله ایجاد شده است که این مسئله به افزایش هزینه ساخت مسکن دامن می‌زند.
او در تشریح این دیدگاه گفت: تولید ریالی و فروش دلاری، به نظر می رسد نوعی سو استفاده است و باید به‌شدت جلوی آن گرفته شود.
گودرزی البته تاکید کرد: برای دلاری محاسبه کردن قیمت مسکن، باید بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های تولید و دستمزد نیز متناسب با دلار باشد.
او برای توضیح این موضوع به دستمزد نیروی کار اشاره کرد و گفت: اگر قرار باشد مسکن با معیار دلار قیمت‌گذاری شود، باید دستمزد کارگر نیز با همین معیار تعیین شود. وقتی به جای ۵۲۰ میلیون تومان دستمزد، ۱۸، ۲۰ یا ۳۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود، این نشان می‌دهد که نمی‌توان قیمت تمام‌شده مسکن را صرفاً با منطق دلاری توضیح داد.
گودرزی در نهایت راهکار موثر را حرکت به سمت قیمت‌گذاری بر مبنای پول ملی عنوان کرد و گفت: اگر بتوانیم به سمتی برویم که قیمت‌ها را بر اساس قانون پولی کشور و ریال تعیین کنیم، بخش بزرگی از این گرانی مهار خواهد شد.
تامین مالی؛ گره بزرگ ساخت مسکن
بخش دیگری از صحبت‌های گودرزی به تامین مالی بخش مسکن اختصاص داشت؛ موضوعی که به اعتقاد او یکی از چالش‌های جدی اجرای سیاست‌های ساخت مسکن در کشور است.
او با اشاره به عملکرد بانک‌ها در تامین مالی طرح‌های مسکن گفت: متاسفانه منابع، با اینکه تقاضا به‌شدت افزایش پیدا کرده، تامین نشده است.
گودرزی با اشاره به گزارش‌های رسمی درباره عملکرد ۱۸ بانک در تامین مالی طرح جهش تولید مسکن افزود: پرداختی این بانک‌ها تقریبا صفر بوده است.
او همچنین به گزارش دیوان محاسبات درباره تعهدات بانکی اشاره کرد و گفت: از حدود ۲ هزار همت منابعی که قرار بوده از سوی بانک‌ها پرداخت شود، حدود هزار و ۶۰۰ همت پرداخت نشده است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، حتی ضمانت‌های قانونی برای وادار کردن بانک‌ها به اجرای تعهدات نیز نتوانسته است مشکل را برطرف کند.
بازار مسکن نیازمند اجرای قانون است
گودرزی در پایان با تاکید بر اینکه مشکل بازار مسکن تنها به ساخت‌وساز محدود نمی‌شود، گفت: بخش مسکن واقعاً نیازمند قانونمند شدن و قانونی شدن است.
او معتقد است: بازار مسکن در شرایطی از آشفتگی و بی‌نظمی رنج می‌برد که قوانین موجود نیز در بسیاری از موارد به شکل موثر اجرا نمی‌شوند.
این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره و ایجاد ضمانت اجرایی برای قوانین موجود، می‌تواند در کنار سیاست‌های تولید مسکن، نقش مهمی در بهبود شرایط بازار داشته باشد.
در مجموع، از نگاه گودرزی، مسئله مسکن در ایران را نمی‌توان تنها با افزایش ساخت‌وساز حل کرد؛ بلکه ساماندهی واحدهای موجود، اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری، ایجاد سازوکار مؤثر برای تامین مالی و الزام شبکه بانکی به انجام تعهدات، از الزامات اصلی سیاست‌گذاری در این حوزه است.
