تعیین سقف افزایش اجاره بها، تکرار مصوبه دولت روحانی در دولت رئیسی؟!

صفحه اقتصاد - در اوایل سال 1401 اعلام شد که دولت درباره سقف افزایش اجاره بهای مسکن ، در حال تصمیم گیری است. در نهایت وزیر راه و شهر سازی دولت ابراهیم رئیسی، روز پنج شنبه 22 اردیبهشت 1401 اعلام کرد سقف افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد، در سایر کلانشهرها 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد است.

این دستور، دقیقاً همان دستور دولت حسن روحانی است که در اوایل سال 1399 صادر شد و مالکان واحدهای مسکونی شهر تهران، از افزایش بیش از 25 درصد اجاره بهای مسکن، منع شدند.

در همین ارتباط، « صفحه اقتصاد » با دکتر بیت الله ستاریان (کارشناس بازار مسکن) گفتگوی اختصاصی کرده است. ستاریان بر این باور است که نیاز سالیانه کشور به مسکن حداقل یک میلیون واحد است و تا واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور ساخته نشود، ورود دولت به موضوع تعیین سقف اجاره بهای مسکن، کارساز و کارآمد نخواهد بود.

*****

*در دولت آقای احمدی نژاد و دولت آقای روحانی، اقداماتی در حوزه ساخت مسکن و بازار اجاره بها انجام شد و در دولت آقای رئیسی، باز در دو حوزه ساخت و اجاره بهای مسکن، تصمیماتی اخذ شده.

اگر در ابتدای صحبت، یک ارزیابی کلی داشته باشید جنابعالی، وضعیت فعلی حوزه های ساخت مسکن و اجاره بهای مسکن را چگونه تحلیل می کنید؟

-دولت های قبلی در خصوص مسکن، اقداماتی انجام دادند ولی آن دولت ها، به خوبی متوجه صورت مساله نشدند و حتی در مورد تعداد نیازهای سالیانه مسکن کشور، اختلاف وجود داشت. از زمان ریاست جمهوری آقای رفسنجانی تا زمان ریاست جمهوری آقای روحانی، نیاز سالیانه مسکن بین 600 تا 700 هزار واحد مسکونی محاسبه می شد.

آن دولت ها، حاضر نبودند متوجه واقعیت ها شوند. چرا که در دو دهه گذشته و یک دهه آینده، سالیانه حدود یک میلیون و 200 هزار تا یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی، نیاز داشته و داریم.

از طرفی، در سالیان گذشته خود مساله، ناشناخته بود و الان هم، هنوز ناشناخته است. برای مثال، فکر می کنند که مسکن، فقط یک موضوع مهندسی است. بر این اساس، می گویند زمین هایی را آماده کرده و مصالح ساختمانی هم تهیه می کنیم و ساختمان در نهایت ساخته می شود. در حالی که تولید مسکن، محصول نهایی یک زنجیره تولید است. این زنجیره تولید، از معادن شروع می شود تا مصالح اولیه و مصالح ثانویه و نهایتاً ساخت مسکن محقق می شود. این زنجیره تولید در گستره کُل کشور بوده و نیمی از اقتصاد ایران را شامل می شود.

از طرف دیگر و در ارتباط با مسکن، بحث های روانی، امنیتی، قضایی و ده ها مساله دیگر مطرح است. در دنیا به مسکن، این طور نگاه نمی کنند که فقط یک سرپناه ساخته شود. اتفاقاً اکثر جُرم خیزی ها در جاهایی اتفاق می افتد که افراد، مسکن ندارند یا بی سرپناه هستند.

عدم داشتن سرپناه، باعث مشکلات روانی شده و بهداشت روانی جامعه را به خطر می اندازد. این مساله، پتانسیل سیاسی داشته و تمام انقلاب ها، به خاطر نان، مسکن و آزادی بوده است.

پس موضوع مسکن، یک موضوع صرفاً مهندسی نیست که ما از این منظر به آن نگاه کنیم. وقتی در مورد مسکن صحبت می شود، در حقیقت درباره نیمی از اقتصاد یک کشور صحبت می کنبم و نیمی از مسائل روانی کشور را بررسی و ارزیابی می کنیم.

در دولت آقای رئیسی، متوجه شده اند که تا ده سال آینده، ما حداقل به یک میلیون تا یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی در سال نیاز داریم. با این حال، در مورد این که آیا برنامه لازم تهیه شده که به این مقصد برسیم یا نه، جای بحث وجود دارد.

*بر اساس سرشماری سال 1390 کشور، تعداد خانوار موجود 21 میلیون بوده و تعداد 19 میلیون هم واحد مسکونی وجود داشته است. در سال 1395، تعداد 22 میلیون خانوار در ایران زندگی کرده اند و تعداد واحد مسکونی هم به 24 میلیون افزایش پیدا کرده است.

این آمارها نشان می دهد که تناسب بین تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی موجود وجود ندارد. آیا ممکن است بخش مسکن جذابیت نداشته باشد که تعداد بیش تری واحدهای مسکونی ساخته نشده؟

-نکته مهم این است که همین آمارها، واقعی نیست چون وقتی که ما تعریف مسکن را تغییر بدهیم وضعیت دیگری ایجاد می شد. فرض کنید 50 سال پیش، داشتن یک اتاق که سرویس بهداشتی مشترک و آشپزخانه مشترک داشت، مسکن محسوب می شد ولی امروزه، تعریف مسکن تغییر کرده است.

اگر تعریف مسکن را تغییر بدهیم، امکان دارد آمار واحدهای مسکونی ما افزایش پیدا کند. ما اگر مناطق حاشیه نشین را بررسی کنیم، نمی توانیم آن ساختمان ها را به عنوان مسکن، در نظر بگیریم و در نتیجه، آمار آن ساختمان ها را باید از آمار واحدهای مسکونی موجود حذف کنیم.

*در حال حاضر، گفته می شود که 20 میلیون نفر جمعیت در مناطق حاشیه نشین سراسر کشور داریم. از نظر شما، مسکن این گروه بزرگ جمعیتی، استاندارد مورد تایید را ندارند؟

-نه تنها واحدهای مسکونی آنها، مسکن نیست، بلکه در تعاریف ما ضد مسکن است. حاشیه نشینی یا اسکان غیر رسمی، اصلاً مسکن محسوب نمی شود. چرا که خدمات خاصی به ساکنان آن مناطق داده نمی شود.

ضمن این که این نحوه سکونت، هزینه های زیادی را به جامعه تحمیل می کند. چرا که باعث جرم خیزی و ناهنجاری های اجتماعی شده و موجب بروز مسائل و مشکلات اجتماعی مثل اعتیاد می شود.

*حتی افراد زیادی دارای همان واحدهای مسکونی مناطق حاشیه نشین نبوده و بعضی خانوارها در مناطق مختلف کشور بی خانمان شده اند.

-بله. برای آنها مسکن تامین نشده. ما در کشور فعلاً بین 5 تا 6 میلیون واحد مسکونی، کسری داریم و هر سال هم، یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی جدید، مورد نیاز است. به طور کُلی، بخش خصوصی ایران 95 درصد کُل تولید مسکن کشور را در اختیار دارد ولی بالاترین میزان تولید مسکن توسط بخش خصوصی که در سال 1386 بود، حدود 700 هزار واحد بود و بیش از آن نتوانسته بسازد. مابقی آن، کسری مسکن بوده که هر سال به آن اضافه می شود.

*برخی از تصمیمات که در دولت آقای روحانی اتخاذ شد، در دولت آقای رئیسی هم، دقیقاً همان تصمیمات تایید شده اند. در حوزه اجاره بهای مسکن، دولت آقای روحانی برای سال 1399 تصویب کرد که سقف افزایش اجاره بهای مسکن در تهران 25 درصد باشد، در سایر کلانشهرها سقف افزایش 20 درصد باشد و در سایر شهرها حداکثر 15 درصد افزایش پیدا کند.

این تصمیم در دولت آقای روحانی گرفته شد ولی بر چه اساس، دولت آقای رئیسی، همان تصمیم را دوباره تصویب کرده است؟

-آن تصمیم دولت آقای روحانی که سقف افزایش در تهران را 25 درصد تعیین کرد، در عمل اجرا نشد. الان هم که در دولت آقای رئیسی، همان تصمیم را تصویب کرده اند، اجرایی نخواهد شد.

اجاره بهای مسکن که تعیین می شود، بر اساس ارزش و قیمت مِلک است. تعیین سقف افزایش اجاره بها، مثل این است که قیمت یک ملک، خیلی بالا باشد و گران بها هست ولی گفته شود ارزان اجاره داده شود.

در عمل هم، در زمان دولت آقای روحانی برخی توافقات نانوشته پیش آمد و بعضی چک های غیر رسمی بین مستأجر و صاحب خانه ردّ و بدل شد که باعث شکایت های زیادی در قوه قضائیه شد. بنابراین، عملاً این مصوبه اجرا نمی شود. چرا که دولت در مورد خانه های مردمی، نمی تواند وارد شود و هر نوع ورود دولت، باعث مشکلات جدیدی خواهد شد.

بحث اصلی بنده این است که دولت ها، نمی دانند مساله بخش مسکن چه چیزی است. مشکل مسکن در ایران، معضلی است که از 5 یا 6 سال قبل از انقلاب تا الان، درگیر آن هستیم. این طور هم نیست که بگوییم در حد 5 درصد جامعه، درگیر آن است چرا که بالای 50 درصد جامعه، درگیر این مساله است.

بعد هم، درگیری این بخش بزرگ از جمعیت کشور با مشکل مسکن، یک درگیری ساده نیست که به آن توجه نکنیم. در شهر تهران، بیش از 50 درصد و به طور میانگین 50 درصد سبد خانوارهای ایران را مسکن تشکیل داده است. حدود نیم قرن است که کشور ما گرفتار مشکل مسکن بوده و ما الان درباره یک مشکل به این بزرگی صحبت می کنیم.

اگر فرض کنیم مثل همه جای دنیا، هزینه مسکن از کُل سبد خانوارهای ایران به 12 درصد کاهش پیدا کند، جمعیت زیادی از افراد زیر خط فقر، به بالای خط فقر می آیند و رضایت مندی، آسایش و آرامش افزایش پیدا می کند.

در یک سبد کالای خانوار، حدود 400 قلم کالا و خدمت وجود دارد که 50 درصد آن، فقط به هزینه مسکن اختصاص دارد. اگر این مشکل بزرگ حل شود، فرضاً تخم مرغ حتی سه برابر شود، حداکثر می تواند چند دهم درصد از سبد هزینه خانوار را به خودش اختصاص بدهد و بیش از این نیست.

به همین دلیل می گوییم مسکن، یک موضوع حیاتی برای کشور است و اگر این مشکل حل نشود، ما عملاً دچار شکست اقتصادی می شویم. این مشکل، دقیقاً پاشنه آشیل حکومت است.

بیت الله ستاریان

*در محاسبه نرخ تورم، هزینه مربوط به اجاره بها مسکن، سهم قابل توجهی دارد. اگر 25 درصد به عنوان سقف افزایش اجاره بهای مسکن در نظر گرفته شود، در کاهش نرخ تورم تاثیر می گذارد ولی اگر میزان اجاره بها بیش تر باشد موجب افزایش نرخ تورم می شود.

-اگر قیمت مسکن همانند نرخ تورم، افزایش پیدا کند، بحثی نیست ولی وقتی قیمت مسکن 100 درصد افزایش پیدا می کند، ما نمی توانیم به صاحب خانه بگوییم که چون نرخ تورم کشور 25 درصد است، پس شما 25 درصد میزان اجاره بها را افزایش بده.

بنابراین، در این شرایط ما نمی توانیم این نرخ را اِعمال کنیم. به دلیل این که هر چقدر قیمت مسکن افزایش پیدا می کند، هزینه رهن آن یک بیستم است. هیچ قانونی هم نداریم که بتوانیم جلوی صاحب خانه را بگیریم.

*به نظر شما، در وضعیت فعلی و در گام اول، دولت باید تورم را کنترل کند که قیمت مسکن بالا نرود و در ادامه بتواند هزینه اجاره بهای مسکن را در یک محدوده منطقی نگه دارد؟

-بله. درست است و دولت باید تورم را کنترل کند و بعد هم تورم مسکن را کنترل کند تا موفق به کنترل اجاره مسکن شود. لذا در ابتدا نمی شود گوشه ای از این بحث را گرفت. در مورد این که گفته می شود تورم کنترل شود، یک بحث این است که مگر تورم قابل کنترل است؟

تورم، چیزی نیست که بشود آن را کنترل کرد و با تعزیرات و بگیر و ببند، نمی شود تورم را کنترل کرد. چرا که اقتصاد باید، خودش متورم نشود.

*این بحث مطرح است که بی انضباطی مالی دولت باعث تورم می شود.

-دلیل این که می گویند بی انضباطی مالی دولت باعث تورم می شود، این است که اقتصاد ما دولتی بوده و دولت، توزیع کننده پول است. دولت است که هم تاجر است، هم تولید کننده بوده و هم دولت است. این سه نقش، با هم قابل جمع نیست. جمع شدن این سه نقش، مشکلات اقتصادی ایجاد می کند.

در کشورهای اطراف ایران، حدود 95 تا 97 درصد تولید مسکن، در اختیار بخش خصوصی است و دولت، مسکن زیادی تولید نمی کند. در هیچ جای دنیا، دولت نمی تواند مسکن زیادی تولید کند.

چطور شد که بخش خصوصی کشورهایی مثل ترکیه توانسته اند جواب جامعه خودشان را بدهند و حتی به تقاضای مسکن افراد کشورهای منطقه جواب داده و توانسته اند به آنها هم مسکن بفروشند. سوال این است که آیا بخش خصوصی ایران در مدت 30 تا 40 سال اخیر، عُرضه ساخت مسکن به تعداد کافی نداشته است.

بیت الله ستاریان

*پس چرا بخش خصوصی ایران نتوانسته در حوزه ساخت مسکن موفق باشد؟

-سوال این است که آیا بخش خصوصی ما هوش و استعداد نداشته است؟ در حالی که بخش خصوصی ما، قابلیت هایش در هر حوزه ای که وارد شده، فراتر از همه منطقه بوده است. این که چرا بخش خصوصی در بخش مسکن ما موفق نبوده، به دلیل این است که اقتصاد ایران، دست بخش خصوصی را باز نگذاشته و از بخش خصوصی حمایت نمی شود ولی دست بخش خصوصی ترکیه باز بوده و از آن حمایت زیادی می شود.

بخش خصوصی کشورهایی مثل ترکیه، از همه امکانات و ابزارهای مالی برخوردار بوده و می توانند سرمایه خارجی و فاینانس جذب کنند و اوراق مشارکت منتشر کنند. در حالی که در ایران، فقط تسهیلات بانکی پرداخت می شود و این تسهیلات بانکی، شاید یک صدم آن پولی است که در بخش مسکن نیاز داریم.

*آقای رستم قاسمی، وزیر راه و شهر سازی در روز پنج شنبه 22 اردیبهشت ماه جاری، همان نرخ های زمان دولت آقای روحانی را به عنوان سقف افزایش اجاره بهای مسکن را ابلاغ کرده و سقف افزایش در تهران 25 درصد است و در سایر شهرها 20 درصد و 15 درصد است. همچنین وزیر راه و شهر سازی اعلام کرده که با متخلفان این مصوبه، برخورد تعزیراتی خواهد شد.

چطور وزرات راه و شهر سازی به این نتیجه رسیده که همان نرخ های زمان دولت آقای روحانی را اعلام کند و آیا فکر کرده اند که بهتر از این کار و نرخ ها، وجود ندارد؟

-مقامات وزارت راه و شهر سازی، تحلیل نکرده اند که به نتیجه بهتری برسند. در نتیجه، به ناچار، این تصمیم را گرفته اند. البته، این مصوبه، عملی هم نیست و تعزیرات، هیچ قانونی ندارد که بتواند صاحب خانه ها را مکلف کند بیش از سقف تعیین شده، اجاره بها نگیرند.

این وضع، می تواند باعث شود صاحب خانه، مستأجر را بیرون می کند و مستأجر جدیدی بیاورد یا این که امکان دارد صاحب خانه و مستأجر، به یک توافق نانوشته برسند و چک های بانکی خاصی رد و بدل شود.

*در همین زمینه، بحث هایی مطرح است از جمله این که برخی می گویند زیرساخت های لازم به عنوان ابزار کنترلی و نظارتی توسط دولت ایجاد نشده و سیستم های یکپارچه را نداریم. در نتیجه دولت نتوانسته در ساماندهی بخش مسکن و اجاره بهای مسکن موفق باشد.

آیا ممکن است ابزارهای کنترلی و نظارتی لازم ایجاد شود که از این طریق، اجاره بها افزایش زیادی پیدا نکند و باعث افزایش تورم نشود؟

-نکته مهم در اصل قضیه بوده و ایجاد زیرساخت نظارتی، کاری غلط است. چرا که نظارت و رفتار پلیسی، همیشه جواب نمی دهد. وقتی رفتار غیر منطقی داشته باشیم، اثر منفی آن در جای دیگر بروز می کند.

هر چقدر سیستم های نظارتی جدید ایجاد کنیم، باز راه های متنوع دیگری پیدا می کنند و می توانند به هدف خودشان برسند.

*به نظر می رسد دولت آقای روحانی و دولت آقای رئیسی، نیّت خیر داشته و فکر کرده اند که اگر سقف افزایش اجاره بها تعیین شود مستاجرها تحت فشار زیادی قرار نمی گیرند. در وضعیت فعلی، برای این که فشار بیش تری به مستاجرها وارد نشود، آیا راه حل کوتاه مدت دارید که ارائه کنید؟

-من بارها اعلام کرده ام که در نیّت خیر دولت ها، هیچ بحث و تردیدی نیست ولی هیچ راهکار ضرب الاجلی در مورد اجاره مسکن وجود ندارد. ما همیشه گفته ایم برای بخش مسکن، باید برنامه 7 یا 8 یا 10 ساله باید داشته باشیم.

بنابراین، هیچ راهکار ضرب الاجلی وجود ندارد مگر این که دولت، بخشی از اجاره ها را تقبل کند، یعنی دولت یک پول اضافه داشته باشد و به طور موقت این کار را انجام بدهد. البته باید به طور موقت باشد وگرنه نتیجه آن، یک فاجعه اقتصادی می شود.

*مبلغ ودیعه ای که برای موضوع اجاره بها تخصیص پیدا کند، قابل دفاع است؟

-خیر. با این ودیعه ای که داده می شود، باز اجاره بها افزایش پیدا می کند. دولت باید بگوید فلان مقدار از اجاره را به مستأجرها سوبسید می دهد ولی دولت باید یک برنامه دقیق یک ساله یا دو ساله داشته باشد و در این مدت سوبسید بدهد.

دو سال بعد، وقتی تولید مسکن به یک میلیون یا دو میلیون واحد مسکونی در سال رسید، دولت باید این سوبسید دادن را متوقف کند. البته ساخت سالیانه یک یا دو میلیون واحد مسکونی، فعلاً در ساختار اقتصادی ایران، امکانپذیر نیست.

ما می دانیم که دولت، برنامه اجرایی ندارد و نمی تواند هم داشته باشد. اصولاً داشتن برنامه از توان دولت، خارج است. دلیل این که می گویم از توان دولت خارج است، این است که ما توانمندی وزرای دولت را می بینیم.

اگر دولت یک برنامه دقیق نداشته باشد و سوبسید به مستاجرها بدهد، یک سال بعد یا دو سال بعد، نتیجه معکوس گرفته می شود و این کار، یک تصمیم بسیار خطرناک است.

در مجموع، دولت های ما، فقر اطلاعاتی در مورد مسکن دارند. ما الان یک وزیر راه و شهر سازی و یک معاون مسکن در این وزارتخانه داریم. در حالی که بخش مسکن، نیمی از اقتصاد کشور است و به همین دلیل، باید نیمی از وزارت اقتصاد در اختیار مسکن و صنعت ساختمان باشد و نیمی از وزارت صنعت و معدن، باید به بخش مسکن اختصاص پیدا کند.

همچنین باید نیمی از مطالعات بانک مرکزی، در مورد مسکن باشد. هیچ کدام از این وزارتخانه ها و دستگاه های دولتی، حوزه ای به نام حوزه مسکن ندارند. ناشناخته ماندن قضیه و عدم اطلاع از این موضوع، باعث ارائه برنامه های غلط هم می شود. از طرف دیگر، مجلس یک قانون تصویب کرده که یک میلیون واحد مسکونی در سال تولید شود ولی سوال اصلی این است که چگونه یک میلیون واحد تولید شود و پول آن از کجا تامین شود.