توان ساخت ایران ۵۰۰ هزار در سال است یا ۱.۴ میلیون واحد مسکونی؟

صفحه اقتصاد - بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 ایران، تعداد 21 میلیون خانوار و تعداد 21 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشته است. در سرشماری سال 1395 هم، تعداد 24 میلیون خانوار و تعداد 25.4 میلیون واحد مسکونی در کشور موجود بوده و وجود داشته است. سرشماری در سال 1400 برگزار نشده ولی مجلس و دولت بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال تاکید دارند.

در گفتگوی اختصاصی « صفحه اقتصاد » با دکتر ابوالفضل مشکینی (متخصص برنامه ریزی شهری و رئیس پیشین سازمان مسکن و شهر سازی استان تهران)، مولفه های کلیدی تولید مسکن و تقاضای موجود در بازار مسکن ، مورد بررسی قرار گرفته است.

*****

*بر اساس اطلاعات سرشماری سراسری سال 1395 تعداد 24 میلیون خانوار و تعداد 25 میلیون واحد مسکونی در کشور ما وجود داشته است. در همین چارچوب اعلام شد که هر سال به طور میانگین 670 هزار تقاضای جدید به خاطر ازدواج به تقاضای موجود اضافه می شود.

الان که چند سال از سرشماری سال 1395 گذشته و در سال 1400 هم سرشماری انجام نشده، از نظر شما وضعیت فعلی مسکن چگونه هست و آیا وضعیت قابل دفاعی در بخش مسکن وجود دارد؟

-آمارها نشان می دهد که ما یک دوره رکود طولانی را در بخش مسکن تجربه کرده ایم و الان 5 سال از این رکود گذشته است. از طرفی، تعداد ازدواج ها بین 600 تا 800 هزار در سال بوده و این موضوع، یکی از عواملی است که برای تامین مسکن، مورد توجه قرار می گیرد. دومین عامل، بحث استهلاک و واحدهای مسکونی تخریبی است و معمولاً در برنامه ریزی ها، درصد استهلاک مشخصی را در نظر می گیرند.

سومین عامل موثر، تقاضای انباشته برای مسکن است، یعنی تقاضایی که بازار به آن جواب نداده و انباشته شده. این سه عامل، به نیاز مسکن هر جامعه شکل می دهند و در مقابل، یک تعداد موجودی مسکن داریم.

البته به نظر می رسد سرشماری سال 1395 از نظر جمعیت، اختلال آماری داشته باشد. چون در هیچ زمانی، تعداد واحدهای مسکونی کشور از تعداد خانوارها، پیشی نگرفته است که بعداً مرکز آمار ایران، آن را هم اصلاح کرد.

با توجه به رکودی که ما در چند سال گذشته داشته ایم و این که تعداد پروانه های صادره کاهش پیدا کرده بود، خواه ناخواه وضعیت مسکن نه تنها بهتر نشده، بلکه بدتر هم شده. در حال حاضر، ما هم تقاضای انباشته برای مسکن را داریم و هم این که آن درصد استهلاک نتوانسته جانشین شود. ضمن این که افرادی که به تازگی ازدواج کرده اند مسکن احتیاج دارند.

در عین حال، الان هزاران هزار ویلا و اقامتگاه از شمال تا جنوب کشور وجود دارد که به عنوان خانه دوم خانوارها محسوب می شوند. آمار این واحدها، در آمار واحدهای مسکونی موجود کشور می آید ولی خانوار ساکن در آنها وجود ندارد. ما نمی توانیم این واحدها را جزو واحدهای مسکونی در نظر بگیریم ولی جزو موجودی ساختمان هستند.

*در هر سال چه تعداد از واحدهای مسکونی موجود قاعدتاً باید تخریب شوند و نرخ استهلاک چقدر است؟

-معمولاً نرخ استهلاک را بین 10 تا 15 درصد نیاز مسکن در نظر می گیرند. برای مثال، اگر یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود، در حد 10 یا 15 درصد آن را باید به عنوان نرخ استهلاک و تخریب در نظر بگیریم.

به هر حال، همه اقداماتی که در بافت های فرسوده یا در مناطق حاشیه شهرها انجام می شود، در چارچوب همین 10 تا 15 درصد نرخ استهلاک و تخریب قرار می گیرد. آمارهای ما نشان می دهد که در چند سال گذشته، کل ساخت و ساز سالیانه کشور ما کمتر از 400 هزار واحد مسکونی بوده است.

بر این اساس، ما فقط توانسته ایم به 50 درصد نیاز به مسکن جواب بدهیم و بقیه آن به تقاضای انباشته تبدیل می شود. چرا که نیاز به مسکن، از بین نمی رود و در یک جا انباشته می شود. این تقاضای انباشته، خودش را در قالب مهاجرت معکوس از شهر به پیرامون یا بَد مسکنی و انواع و اقسام بی مَسکنی ها مثل کانکس خوابی، پشت بام خوابی، حیاط فروشی و امثال آن نشان می دهد.

*این 10 تا 15 درصد نرخ استهلاک و تخریب چگونه در نظر گرفته می شود؟

-مسکن یک کالای قابل دوام بوده ولی یک عمر مشخص دارد. ما هزاران بافت فرسوده در شهرهای مختلف کشور داریم و در داخل این بافت ها، واحدهای مسکونی فرسوده وجود دارد. معمولاً در برنامه ریزی های مسکن، بین 10 تا 15 درصد به تخریب و نوسازی واحدهایی اختصاص می دهند که عمر بنای آنها به سر آمده.

*فرضاً از همان حدود 25 میلیون واحد مسکونی موجود، عملاً چند درصد هر سال تخریب شود و تخریب هم می شود؟

-ما فرض می کنیم که یک ساختمان در حد 30 یا 40 سال، عمر مفید دارد ولی همه واحدهای مسکونی در یک سال تخریب نمی شوند. برای مثال، ساختمان های با عمر بالای 25 سال یا 30 سال را در نظر می گیرند و وقتی مرکز آمار ایران، سرشماری انجام می دهد، قدمت ساختمان و مصالح به کار رفته در آن را هم مورد توجه قرار می دهد.

به طور کلی، ساختمان هایی که در کشور با خشت و گل، خشت و چوب، آجر و چوب بنا شده اند، جزو ساختمان های قابل تخریب در نظر گرفته می شوند، یعنی مصالح آنها به گونه ای نیست که بیش از این عمر کنند. معمولاً یک درصد مشخص از ساختمان هایی که با این مصالح ابتدایی هستند و قدمت بالای 25 سال دارند، در برنامه ریزی مسکن مورد نظر قرار می گیرند و باید تخریب و نوسازی شوند.

*آیا آمار مشخصی وجود دارد که چه تعداد از ساختمان ها باید تخریب و نوسازی شوند و فرسوده هستند؟

-بعد از ابلاغ سیاست های کلی نظام در بخش مسکن، قرار بود در مدت 10 سال، هر سال 10 درصد از کل بافت های فرسوده کشور، تخریب و نوسازی شود. بعد از 10 سال که این موضوع را بازنگری کردند، مشخص شد که در طول 10 سال، بیش از 14 درصد در تهران، نوسازی بافت های فرسوده انجام نشده.

متوسط نوسازی بافت های فرسوده در کشور، کمتر از 10 درصد بود. در حالی که در مدت 10 سال، باید بافت های فرسوده، از بین می رفت، یعنی بعد از 10 سال و پس از تخریب و نوسازی همه بافت های فرسوده کشور، نباید در سال 1400، بافت فرسوده ای باقی می ماند.

در حالی که تخریب و نوسازی همه بافت های فرسوده کشور اتفاق نیفتاده و به جای 100 درصد، فقط 10 درصد بافت های فرسوده کشور، تخریب و نوسازی شده اند. البته این سیاست، سیاست کلی نظام بود که در مدت 10 سال باید بافت های فرسوده، نوسازی می شدند، اما دخالت در بافت فرسوده، خیلی سخت تر از ساختن یک مسکن در زمین خالی است.

*بر اساس آمار سال 1395، تعداد یک میلیون و 583 هزار نفر اتباع خارجی در ایران حضور داشته اند. وجود این افراد در کشور ما، چه فشاری به بخش مسکن وارد می کند؟

-اتباع خارجی، جزو آمارهای شهروندی ما محسوب نمی شوند. برای مثال، در سال 1387 تعداد 180 هزار تبعه افغانستانی ثبت شده یعنی با مجوز در ایران، حضور داشتند. در صورتی که رقم واقعی 360 هزار نفر بود. در استان تهران، روستاهایی در اطراف ورامین، قرچک و رباط کریم وجود دارند ولی کل ترکیب جمعیتی روستا، افغانستانی هستند.

همه اتباع خارجی، از موجودی مسکن ایران استفاده می کنند و این یک نکته بسیار خاص است. چرا که آنها در موجودی های مسکنی سکونت می کنند که در آمارهای واقعی ما دیده نمی شوند. همان یک میلیون و 583 هزار اتباع خارجی، حدود 400 هزار خانوار می شود. تعداد 400 هزار خانوار در واحدهای مسکونی کشور ما زندگی می کنند و این واحدها، جزو موجودی مسکن خانوار ایرانی محسوب می شوند. همین تعداد اتباع خارجی، یک عدد قابل توجه است.

*بعد از هر دوره رکود، دوره رونق بخش مسکن فرا می رسد. با توجه به افزایش قیمتی که در بخش مسکن اتفاق افتاده، آیا الان ساخت و ساز برای سازندگان مسکن جذاب نیست و با آینده نگری برای ساخت و فروش مسکن اقدام نمی کنند؟

-قیمت مسکن بالا رفته ولی ساخت و ساز باید برای سازنده مسکن، توجیه داشته باشد. در کشور ما حدود 60 تا 70 درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را زمین تشکیل می دهد. الان در تهران، هزینه زمین از کل هزینه ساخت و ساز، تقریباً به 70 درصد رسیده و در کلانشهرهای دیگر به 65 درصد رسیده است.

وقتی که 65 درصد قیمت یک واحد مسکونی را زمین تشکیل می دهد دیگر ساخت و ساز، برای سازنده توجیه چندانی ندارد. در این میان، افرادی سود می بَرند که محتکران زمین هستند و موجودی زمین بالایی دارند. در کنار موضوع زمین، قیمت مصالح ساختمانی هم افزایش پیدا کرده است.

سازنده مایل است که زمین با شرایط خوب، در اختیارش قرار بگیرد و قیمت مصالح ساختمانی پایین باشد. همچنین او مایل است به جای این که در یک سال، یک دوره ساخت را تجربه کند، دو دوره ساخت را تجربه کند یعنی همزمان 2 مجموعه مسکونی را به مصرف کننده تحویل بدهد.

در زمانی که توان خرید جامعه پایین باشد، خواب سرمایه برای سازنده اتفاق می افتد. تنها چیزی که می توان گفت این است که افزایش قیمت مسکن با افزایش تورم در کشور برابری کرده و در حقیقت نه چیزی به دست آمده و نه چیزی از دست رفته است. از طرف دیگر، تعدادی از سازندگان مسکن که با نظام بانکی کار می کردند ورشکسته شدند و از دور خارج شدند.

*مجلس تصویب کرده بود که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود و دولت آقای رئیسی هم در ادامه موضوع ساخت یک میلیون واحد را پیگیری کرد. این دولت تاکید دارد در قالب طرح نهضت ملی مسکن تعداد 4 میلیون واحد مسکونی در مدت 4 سال ساخته می شود.

یک سال از دولت آقای رئیسی گذشته و قرار است در شهریور 1401 تعداد 63 هزار واحد از آن 4 میلیون واحد مسکونی به بهره برداری برسد. آیا بیش از این تعداد مسکن، واقعاً این امکان وجود نداشت که تعداد بیش تری به مرحله افتتاح برسند و آیا محدودیت های جدی در حوزه ساخت و ساز وجود دارد؟

-من نمی توانم در مورد ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال حرف بزنم. چرا که واقعیت های فنی و اقتصادی ما می گوید این کار، غیر ممکن است. من اعتقاد دارم عمده آن 63 هزار واحدی که می خواهد افتتاح شود، همان واحدهای مسکن مهر هستند که تکمیل شده اند و در حال واگذاری هستند.

اساساً غیر ممکن است که فعلاً ما توان فنی داشته باشیم و توان مالی داشته باشیم برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال. الان هم یک سال تمام شده و باید یک میلیون واحد مسکونی تحویل داده می شدند.

اعتقاد من این است که اگر نظام بانکی، کمک کند و با توجه به این که از رکود خارج می شویم، نهایت توان کشور ساخت 500 هزار واحد در سال است. بخش دولتی می خواهد یک میلیون واحد مسکونی در سال بسازد و از طرف دیگر معمولاً بخش خصوصی هر سال در حد 400 تا 500 هزار واحد مسکونی می ساخت. در عین حال، دولت در زمینه ساخت یک میلیون واحد در سال، بخش خصوصی را وارد نکرد.

*یک بحث این است که مقامات دولت آقای رئیسی می گویند در مدت 4 سال تعداد 4 میلیون واحد می سازیم و نه این که الزاماً هر سال یک میلیون واحد ساخته شود. مقامات این دولت، موضوعی را که مطرح می کنند این است که می گویند مقدمات ساخت این 4 میلیون واحد را فراهم کرده اند. آیا در این حالت ممکن است جمعاً تعداد 4 میلیون واحد ساخته شود؟

-آقای محمودزاده، معاون وزیر راه و شهر سازی گفت که زمین 900 هزار واحد مسکونی تامین شده و زمین مورد نیاز یک میلیون واحد هم قرار است وارد محدوده شهری قرار بگیرد.

در حالی که مقدمات این است که همان سال اول بگویند زمین تعداد 4 میلیون واحد آماده شده و آماده سازی این واحدها شروع شده. نکته مهم این است که متوسط دوره ساخت در کشور ما 24 ماه است.

مقامات دولت باید می گفتند دو سال آخر دولت را به این موضوع اختصاص داده ایم که 4 میلیون واحد مسکونی را بسازیم. مطمئن باشید که باید یک اتفاق خاص رخ بدهد که دولت بتواند در طول 4 سال، تعداد 4 میلیون واحد مسکونی را بسازد و به مردم تحویل بدهد.

*اتفاق خاص چه چیزی است که یک بهیود خوب در بخش مسکن کشور ایجاد کند؟

-برای مثال، امکان دارد تکنولوژی خاصی در حوزه ساخت و ساز وارد کشور شود. ورود همان تکنولوژی، می تواند دوره ساخت را از 24 ماه به 12 ماه کاهش بدهد یا این که به طور 3 شیفته کار کنند. به این صورت که اینقدر انبوه سازان مسکن و سازندگان، تشویق شوند که به طور 3 شیفته کار کنند تا واحدهای مورد نظر به سرعت ساخته شود.

دکتر ابوالفضل مشکینی متخصص برنامه ریزی شهری و رئیس پیشین سازمان مسکن و شهر سازی استان تهران

*اگر فرضاً توافق برجام، دوباره اجرا شود ممکن است تاثیر مثبت بگذارد؟

-من نمی گویم اجرای برجام بی تاثیر است.

*تاثیرگذاری برجام از جهت جذب تکنولوژی و منابع مالی چقدر است؟

-بله ولی در نظر بگیرید که مثلاً میزان تولید فولاد ما باید 2 برابر شود یا تولید سیمان ما 3 برابر شود. همه این عوامل موثر هستند، اما با توجه به جمیع جهات می گویم که مسکن، یک سرمایه گذاری خاص است، یعنی نمی شود امروز اراده کنیم و فردا ساخت یک میلیون واحد مسکونی را شروع کنیم.

ما از سال 1364 قانون داریم که بدون اتمام آماده سازی روبنایی و زیربنایی، نمی توانیم مجموعه های مسکونی را بسازیم. الان باید آماده سازی 4 میلیون واحد مسکونی شروع شده باشد، یعنی زمین ها تامین شده باشد، آموزش و پرورش برای حوزه آموزش برنامه ریزی کند و نیروی انتظامی، تربیت بدنی و سازمان های دیگر، باید پای کار بیایند. در این حالت، وزارت نیرو باید آب و برق لازم واحدهای مسکونی را تامین کند. همه این عوامل در تحقق برنامه های ساخت مسکن تاثیر دارند.