گفتگوی اختصاصی صفحه اقتصاد با بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن

تحولات قیمتی مسکن تهران و راهکار متعادل شدن قیمت ها

در یک گفتگوی اختصاصی که «صفحه اقتصاد» در همین حوزه با دکتر بیت الله ستاریان (کارشناس بازار مسکن) انجام داده، دلایل وضعیت بغرنج و سرسام آور بودن بخش مسکن

تحولات قیمتی مسکن تهران و راهکار متعادل شدن قیمت ها

صفحه اقتصاد - بر اساس آخرین گزارش معاملات مسکن شهر تهران که با استفاده از اطلاعات سامانه املاک و مستغلات کشور تهیه شده، قیمت مسکن در کلانشهر تهران افزایش داشته و در این میان در حد 57 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران، مساحتی کمتر از 80 متر مربع داشته اند.

در یک گفتگوی اختصاصی که « صفحه اقتصاد » در همین حوزه با دکتر بیت الله ستاریان (کارشناس بازار مسکن) انجام داده، دلایل وضعیت بغرنج و سرسام آور بودن بخش مسکن و راهکار برون رفت از وضعیت فعلی و در نهایت متعادل شدن قیمت بازار مسکن مورد کند و کاو قرار گرفته است.

*****

*بر اساس گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذر 1401 که توسط بانک مرکزی منتشر شده، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران به 48 میلیون تومان رسیده است. بالاترین متوسط قیمت یک متر مربع در کلانشهر تهران، مربوط به منطقه یک شهرداری تهران بوده و رقم آن 99.4 میلیون تومان بوده است.

به هر حال، متوسط قیمت هر متر مربع در معاملات انجام شده این منطقه به نزدیک 100 میلیون تومان رسیده است. از طرفی، متوسط قیمت هر متر مربع در آذر 1401 نسبت به آذر 1400، در حد 47 درصد افزایش داشته است. جنابعالی، این وضعیت قیمت مسکن در شهر تهران را چگونه تحلیل می کنید؟

-در خصوص وضعیتی که در تهران وجود دارد، می توانم بگویم که مسکن، یک حالت ویژه دارد. در شهرهای بزرگ ایران، مسکن عمدتاً یک کالای سرمایه ای هست تا این که یک کالای مصرفی باشد. اگر ما بخواهیم وجه مصرفی یا وجه سرمایه بودن مسکن را ارزیابی کنیم، می توانیم بگوییم تهران از نظر وجه سرمایه ای، در رتبه اول کشور قرار دارد.

هر کسی بخواهد سرمایه گذاری کند و ارزش پول خودش را حفظ کند، اول در شهر تهران سرمایه گذاری می کند و مسکن می خرد. در این زمینه و در رتبه بعدی، شهرهای بزرگ دیگر کشور قرار دارند. در رتبه های بعدی نیز، مناطق تفریحی و توریستی و شهرهای کوچک قرار دارند.

درست است که مسکن، باید حالت مصرفی داشته باشد ولی به خاطر تورم، قیمت مسکن افزایش پیدا می کند. عمده مشکل ما در بخش مسکن، به خاطر این است که مسکن به کالای سرمایه ای تبدیل شده. ما کالاهای سرمایه ای در داخل کشور نداریم و به همین دلیل، هر کسی بخواهد ارزش پول خودش را در مقابل افزایش نقدینگی و کاهش ارزش پولی ملی حفظ کند، در بخش مِلک سرمایه گذاری می کند.

البته در بعضی مناطق، قیمت مسکن افزایش بیش تری دارد و در بعضی مناطق دیگر، افزایش قیمت کمتری اتفاق می افتد. در بعضی مناطق نیز، افزایش قیمت معمولی و در حد متوسط خودشان را دارند.

علت این که در برخی مناطق و مخصوصاً در تهران، افزایش قیمت ها را بیش از سایر جاها داریم، به این برمی گردد که وقتی در شرایط فعلی اقتصادی، همه می خواهند ارزش سرمایه خودشان را حفظ کنند در شهر تهران، مسکن می خرند و در اولویت های بعدی خرید، شهرهای دیگر قرار دارد.

تحولات قیمتی مسکن تهران و راهکار متعادل شدن قیمت ها  

تحولات قیمتی مسکن تهران و راهکار متعادل شدن قیمت ها

*اطلاعات تاریخی نشان می دهد جهش های قیمتی که در بخش مسکن اتفاق افتاده، فقط مربوط به امسال نیست و در سال ها و دهه های قبل، همین جهش های قیمتی اتفاق افتاده است. در زمستان سال 1373 قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران فقط 65 هزار تومان است.

در زمستان 1374، قیمت هر متر مربع به 114 هزار تومان افزایش پیدا کرده و به این صورت قیمت هر متر مربع مسکن در زمستان 1374 نسبت به زمستان 1373، در حد 75 درصد افزایش داشته است. آیا این اتفاقات نشان می دهد که بخش مسکن، ملتهب هست و مسکن، یک وضعیت غیر عادی دارد؟

-غیر عادی بودن بخش مسکن، به طور کامل مشخص هست. البته غیر عادی بودن، از این بابت نیست که قابل تحلیل نباشد، بلکه به این شکل که نسبت به همه کالاهای دیگر، افزایش قیمت بخش مسکن قابل توجه بوده و نوسانات زیادی دارد. علت این وضع، این است که خرید مسکن، یک سرمایه گذاری دراز مدت بوده و مثل طلا و ارز، یک سرمایه گذاری کوتاه مدت نیست.

لذا کسی که در بخش مسکن سرمایه گذاری می کند، برای مثال حداقل 5 سال، معمولاً کاری به آن ندارد و آن را نمی فروشد. همچنین وقتی که یک پروژه می خواهد اجرا شود حداقل 3 تا 5 سال طول می کشد.

حجم معامله مسکن، حجم کوچکی نیست و در مقایسه با بازارهای دیگر، حجم معامله بزرگی است. در کالاهای درشت و معاملات کلان، عمدتاً متقاضی خاص باید وجود داشته باشد و در بخش مسکن هم، همین طور است. در این حالت، باید تقاضای موثر به حدی برسد که بتواند وارد بازار شود و تاثیر بگذارد. به همین دلیل، تنها بخشی از اقتصاد کشور که رکود تورمی دارد، همین بخش مسکن است.

ما می بینیم در عین حال که در بخش مسکن، رکود داریم، تورم هم داریم. در حالی که این دو پارامتر، در کالاهای دیگر با هم جمع نمی شوند. با این وجود، این حالت در بخش مسکن، اتفاق می افتد. چون کمبود مسکن به گونه ای هست که قابل انکار نیست و متقاضی زیادی هم وجود دارد.

البته متقاضی مطلق، در بخش مسکن زیاد بوده ولی گاهی اوقات اصلاً متقاضی موثر وجود ندارد که اقدام به معامله کند. در این حالت است که بخش مسکن، دچار رکود می شود چون متقاضیان نمی توانند مسکن بخرند ولی در عین حال، باز قیمت مسکن بالا می رود.

به محض این که تعداد متقاضی موثر، زیاد شده و وارد بخش مسکن می شود، افزایش قیمت مسکن اتفاق می افتد. درست مثل فنری است که یک دفعه باز شده و جهش می کند. اگر کالاهای دیگر در یک مدت 2 یا 3 ساله تورم داشته اند و قیمت مسکن در این مدت افزایش قیمت نداشته، با ورود تقاضای جدید همه آن عقب ماندگی قیمت جبران می شود و حتی یک مقدار هم بیش تر افزایش پیدا می کند.

*وضعیت ساخت مسکن در سال های اخیر نسبت به سال های قبل چطور بوده و آیا پایین بودن میزان تولید مسکن، نقش اساسی در مشکلات موجود دارد یا این که حتی اگر مسکن به تعداد کافی ساخته شود، قیمت مسکن در جریان کلی تورم کشور، به صورت سرسام آور بالا می رود؟

-ما اگر بتوانیم این کالا را به اندازه نیاز تولید کنیم، یعنی به همان اندازه که تقاضا هست، تولید کنیم، تورم مسکن، مثل کالاهای دیگر خواهد بود. در این حالت، میانگین افزایش قیمت مسکن، به اندازه میانگین افزایش قیمت کالاهای دیگر خواهد شد. در حالی که الان، افزایش قیمت مسکن، خیلی زیاد است.

اگر در دوره 40 یا 50 سال گذشته، قیمت طلا و ارز افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن و مِلک خیلی بیش از آنها افزایش پیدا کرده است. یک علت این وضع، این است که کمبود مسکن در کشور داریم.

*تقاضا از طرف ساکنان استان های دیگر هم به سمت بخش مسکن تهران می آید حتی اگر در تهران هم زندگی نکنند.

-ما حتی نمی توانیم نیاز مسکن شهر تهران را تامین کنیم و مثلاً اصفهان هم نمی تواند نیاز مسکن خودش را تامین کند. به طور کلی، از حدود 20 سال قبل، این طور بوده و سالیانه بین یک میلیون و 100 هزار تا یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی، به تولید مسکن نیاز داشته ایم.

در حالی که بالاترین تولید سالیانه مسکن در ایران، در یکی از سال های قبل در حد 750 هزار واحد مسکونی در سال بوده و تا به حال، بیش از این تعداد نتوانسته ایم تولید سالیانه مسکن داشته باشیم. بنابراین، سقف تولید مسکن 750 هزار واحد بوده و کسری مسکن نیز، به نیاز سالیانه کشور اضافه شده.

ما الان 6 تا 7 میلیون، کسری مسکن در کشور داریم. این کسری مسکن، خودش را به صورت حاشیه نشینی در شهرها و به شکل شِبه کپر نشینی نشان داده و خانواده های گسسته ایجاد شده. این نوع اتفاقات، در جامعه ما رخ داده است.

بنابراین، ما از یک طرف، یک کسری بزرگ در بخش مسکن داریم و از طرف دیگر، باید سالیانه حدود یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی تولید کنیم تا به نیاز هر سال کشور جواب بدهیم. در شرایط فعلی، ما نمی توانیم این تعداد تولید مسکن داشته باشیم و فعلاً امکان تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال وجود ندارد.

بیت الله ستاریان (کارشناس بازار مسکن

بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن

*برخی مقامات صنفی انبوه سازان کشور، اعلام کرده اند که 5 میلیون واحد مسکونی، کسری مسکن در سراسر کشور داریم و جنابعالی می گویید 6 میلیون کسری مسکن داریم. از طرفی، دولت و مجلس بر تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی تاکید کرده و تولید این تعداد مسکن را امکانپذیر می دانند.

دولت آقای رئیسی وعده داده که در مدت 4 سال، تعداد 4 میلیون واحد مسکونی در چارچوب طرح نهضت ملی مسکن تولید خواهد شد. با گذشت بیش از یک سال از شروع طرح نهضت ملی مسکن، تا الان واحدهای این طرح به بهره برداری نرسیده اند. در این وضعیت، آیا برای سرمایه گذاران داخلی جذابیت وجود ندارد که مسکن تولید کنند؟

-عموم تولید بخش مسکن ایران، در اختیار بخش خصوصی بوده و بخش خصوصی 95 تا 97 درصد تولید مسکن کشور را در اختیار دارد. همیشه و در حد 3 تا 5 درصد، تولید بخش مسکن در اختیار بخش دولتی بوده است. یک سوال این است که با این جذابیت و نیازی که در بخش مسکن کشور وجود دارد چرا بخش خصوصی ما نمی تواند جواب جامعه را بدهد.

سوال دیگر این است که چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه، می توانند جواب مسکن جامعه خودشان را بدهند و حتی برای کشورهای همسایه خودشان نیز، مسکن تولید می کنند. با وجود این که طی 50 سال گذشته، بخش مسکن ایران، بازدهی خوبی داشته و جذابیت بسیار بالایی دارد، چرا بخش خصوصی نتوانسته این کار را انجام بدهد.

*شرکت ساختمانی کوزو ترکیه، در قالب طرح مسکن ایران، شروع به ساخت و ساز در ایران کرد و چندین هزار واحد مسکونی را در چارچوب این طرح و در شهرهای جدید پرند و پردیس، ساخته است. برخی شرکت های ایرانی هم در ونزوئلا ساخت و ساز مسکونی انجام داده اند.

با این حال، مشکل رفع کمبود مسکن در داخل کشور ما برطرف نشده. چگونه ممکن است شرکت های ایرانی در ونزوئلا، واحدهای مسکونی را ساخته و پروژه ها را تحویل داده اند ولی در ایران، بخش خصوصی جوابگوی نیازهای داخلی نبوده است. از نظر شما، چه دلایل مشخص در این زمینه وجود دارد؟

-چطور است که شرکت های خارجی، می توانند در ایران مسکن بسازند و خودمان نمی توانیم در ایران مسکن بسازیم ولی ما می توانیم در ونزوئلا بسازیم. علت این وضع، این است که وقتی که بحث ساخت یک میلیون واحد مسکونی مطرح می شود، از یک سرمایه گذاری بسیار کلان صحبت می کنیم.

ما نزدیک به کل نقدینگی کشور برای ساخت این تعداد مسکن نیاز داریم، یعنی چند هزار هزار میلیارد تومان، سرمایه برای ساخت این تعداد واحد مسکونی نیاز داریم. وقتی که می خواهیم این مقدار سرمایه گذاری کنیم، منابع بخش خصوصی جواب نمی دهد. در اینجا باید از ابزارهای مالی استفاده کنیم. بر این اساس، ابزارهای مالی باید در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد. بخش خصوصی با این ابزارهای مالی می تواند سرمایه گذاری کند، مسکن بسازد و تحویل بدهد.

تحولات قیمتی مسکن تهران و راهکار متعادل شدن قیمت ها  

تحولات قیمتی مسکن تهران و راهکار متعادل شدن قیمت ها

*الان بخش خصوصی به اندازه کافی سرمایه ندارد که مسکن بسازد؟

-در هیچ جای دنیا چنین اتفاقی نمی تواند رخ بدهد.

*این ابزارهای مالی چه ابزارهایی هستند تا سرمایه لازم برای ساخت کل کسری مسکن و نیاز سالیانه به مسکن تامین شود؟

-این ابزارها، شامل بازارهای رهنی و رهن ثانویه، اوراق صکوک، اوراق مشارکت، لیزینگ، فاینانس و سرمایه گذاری خارجی، تسهیلات بانکی و ابزارهای دیگر است. حدود 10 ابزار مالی را باید در ایران جاری کنیم که بخش خصوصی بتواند با این ابزارهای مالی تولید مسکن را انجام بدهد.

یک روش ساخت که بنده، آن را به اصطلاح من درآوردی و بی پایه و اساس می دانم، روش پیش فروش مسکن است. بخش خصوصی ایران، وقتی دیده که دولت ابزار مالی خاصی در اختیارش قرار نمی دهد و بانک ها به سختی وام می دهند، مکانیسم پیش فروش را به راه انداخته که بتواند از جامعه پول جمع کند، خانه بسازد و هر دو طرف، سود کنند.

*در سال های قبل از انقلاب، منابع مالی لازم برای ساخت شهرک اکباتان تهران هم، با همین روش پیش فروش تامین شده.

-بله ولی در آنجا قانونمند شده بود. در این حالت، یک موسسه و سازمان دولتی، باید بر این کار نظارت کند و در همه جای دنیا، همین طور عمل می شود.

*اگر این بازارهای مالی مورد نظر شما راه اندازی شود، بالاخره منابع مالی از کجا تامین خواهد شد؟

-منابع مالی از جامعه می شود و اساساً سازنده، اجرا کننده و مصرف کننده، همگی بخش خصوصی هستند. دولت، در اینجا هیچکاره هست و فقط باید روابط این چند گروه را طوری تنظیم کند که پول به گردش در بیاید تا تولید مسکن انجام شود. الان این ابزارهای مالی در ایران، مورد استفاده قرار نمی گیرد.

*اگر فرضاً این ابزارهای مالی راه اندازی شود، آیا می توان آن 6 میلیون کسری مسکن و نیاز یک میلیون واحدی سالیانه را به سرعت ساخت، یا این که سرمایه گذاری خارجی هم باید برای ساخت مسکن فعال شود؟

-وقتی ما کسری مسکن را تامین کنیم و نیاز سالیانه یک میلیون واحد مسکونی را تامین کنیم که این کار 5 یا 6 سال طول می کشد، قیمت مسکن متعادل می شود.

*اگر حداقل سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، حداقل تا 5 سال یا 6 سال آینده بحران مسکن و افزایش قیمت آن ادامه دارد؟

-این کار بستگی به این دارد که سالیانه چقدر مسکن تولید کنیم و آیا می توانیم یک میلیون واحد یا یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی را تولید کنیم یا نه. برای مثال، ما باید یک میلیون واحد مسکونی مورد نیاز هر سال و 500 هزار واحد هم از آن کسری مسکن را بسازیم.

تولید کل واحدهای مسکونی مورد نیاز به این صورت 7 تا 10 سال زمان می بَرد ولی وقتی سالیانه این تعداد مسکن ساخته شود جهش های قیمت مسکن کمتر می شود و رشد قیمت مسکن به رشد کالاهای دیگر نزدیک می شود. مشکل ما در این است که این ابزارهای مالی، نمی تواند در این ساختار اقتصادی به راه بیفتد.

آیا این خبر مفید بود؟

نتیجه بر اساس رای موافق و رای مخالف

ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید :

نظر شما

اخبار مرتبط سایر رسانه‌ها
    اخبار از پلیکان
    اخبار روز سایر رسانه ها
      اخبار از پلیکان