گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با امیر پیلتن، تحلیلگر بازار املاک

تحلیل بازار و تلنگر «برجام» برای ایجاد رکود در بخش مسکن

در گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با امیر پیلتن (تحلیلگر بازار املاک و کارشناس عمران و مدیریت شهری)، تحولات قیمتی مسکن در کلانشهر تهران

تحلیل بازار و تلنگر «برجام» برای ایجاد رکود در بخش مسکن

صفحه اقتصاد - بخش مسکن، یکی از بازارهایی است که دارندگان سرمایه های خُرد در کنار و همپای موسسات مالی و اعتباری و بانک ها، به آن ورود می کنند و وجود تقاضا در بخش مسکن، قیمت را افزایش می دهد. در ماه های اخیر، بارها این موضوع توسط کارشناسان بازارهای مالی مطرح شد که سرمایه ها به سمت بازارهایی از قبیل مسکن حرکت کرده است.

در گفتگوی اختصاصی « صفحه اقتصاد » با امیر پیلتن (تحلیلگر بازار املاک و کارشناس عمران و مدیریت شهری)، تحولات قیمتی مسکن در کلانشهر تهران و برخی شهرهای بزرگ کشور، تحلیل شده است.

*****

*فعالان بازار سرمایه در همین ماه های اول سال 1401 تاکید می کردند سرمایه ها در حال خروج از بورس به سمت بازارهای دیگر است و دولت، باید در بورس تحول ایجاد کند. آیا واقعاً همین اتفاق در مورد انتقال سرمایه ها رخ داد و در ماه های گذشته، سرمایه ها به سمت بازارهای دیگر از جمله بازار مسکن آمد؟

-به نظر من، مخصوصاً از ماه اردیبهشت به بعد و با توجه به این که دولت نتوانست اطمینان لازم را برای جذب سرمایه ها در بورس ایجاد کند، بخشی از سرمایه ها از بورس خارج شد. اگر تجربه سال های گذشته را بررسی کنیم، معمولاً این طور بوده که بورس در فصل مجامع عمومی شرکت های بورسی که عمدتاً در خرداد هر سال است، رشد می کند.

با این حال، در سال 1401 و در همین فصل مجامع شرکت های بورسی، بازار بورس نتوانست رشد چندانی داشته باشد و در نتیجه بورس نتوانست سهامداران را راضی کند. لذا یکی از دلایل رشد مسکن در ماه های خرداد و تیر 1401، خارج شدن سرمایه ها از بازار سرمایه بود.

*در هفته های اخیر و به صورت مستمر، خروج سرمایه افراد حقیقی از بورس اتفاق افتاد و این خروج تا الان ادامه پیدا کرده است. به طور مشخص چقدر از این سرمایه ها به طور کلی یا سرمایه های سرگردان وارد بازار مسکن شد و اساساً چقدر بازار مسکن برای مردم و کسانی که سرمایه هایی در اختیار داشتند جذاب بود؟

-خروجی سرمایه از بورس در یکی، دو ماه اخیر محسوس بوده ولی یک حالت انتظار در کسانی که وارد بازار ملک می شوند به خاطر موضوع برجام به وجود آمده و خواه ناخواه در ماه های محرم و صفر، میزان معاملات مسکن کاهش پیدا می کند.

بر اساس تحقیقات میدانی که من از نقاط مختلف کشور داشته ام، می توانم بگویم از 15 تیر ماه، وضعیت تقاضای مسکن کاهشی شده. متاسفانه الان 70 درصد از متقاضیان مسکن، در خیلی از مناطق تهران دید سرمایه ای دارند. این سرمایه ها، همان پولی است که از بورس یا بازار ارزهای دیجیتال و حتی بازار خودرو خارج شده است.

الان تصمیم گیری برای خرید واحد مسکونی در بازار مسکن، محسوس نیست و احتمالاً این وضع تا پایان ماه صفر، ادامه دارد. ضمن این که در نظر داشته باشید که در حال حاضر، نقدینگی در اختیار متقاضیان بازار مسکن، بیش از 3 یا 4 و نهایتاً 5 میلیارد تومان برای مناطق خوب تهران نیست.

متقاضیانی که به دنبال این بازار هدف هستند تا بتوانند سرمایه های خودشان را سرمایه گذاری کنند، سختی هایی ایجاد کرده است. چون این افراد نمی توانند واحدهای مسکونی مورد نظرشان را پیدا کنند. بر این اساس، می شود گفت که الان بازار در حالت انتظار قرار دارد و پیش بینی می شود تا آخر ماه صفر، همین وضع ادامه داشته باشد.

*آیا شباهت یا تفاوت بین تهران و استان های دیگر وجود دارد و در این زمینه جنابعالی اطلاعات خاصی در مورد بخش مسکن دارید؟

-بر اساس تحقیقاتی که انجام دادم، می توانم بگویم تقریباً بازار مسکن تبریز و مشهد همسو با بازار مسکن تهران حرکت می کنند. این شرایط با شرایط سال های 132، 1393 و 1394 که بازار دوره رکود و اوجی داشت، متفاوت است.

معمولاً تحولات بازار مسکن از تهران شروع می شد و بعداً این تحولات در تبریز، مشهد، اصفهان و شیراز شروع می شد و شش ماه بعد از تهران، تحولات این شهرها شروع می شد. در حالی که در خرداد 1401 در تهران و در شهرهای تبریز و مشهد و حتی شیراز، عمده افراد و سرمایه گذاران مختلف به قصد سرمایه گذاری وارد بازار مسکن شده بودند و برای مصرف خودشان نمی خواستند.

این وضعیت در شهرهای بزرگ کشور محسوس بود ولی در مورد واحدهای ویلایی که بحث تامین نیازهای اولیه در مورد آنها مطرح نیست، این اتفاق رخ نداد. نیازهای اولیه، شامل سکونت بوده و این موضوع در تهران و مشهد مصداق داشت ولی برای شمال کشور و ییلاقات، این وضع وجود نداشت و رکود در این حوزه، کمی بیش تر بوده است. البته فعلاً هم امیدی نیست که شهرهای کوچک و ییلاق نشین، از رکود مسکن خارج شوند.

*جنابعالی نظرتان این است که فقط 30 درصد از معامله گران مسکن به خاطر جنبه مصرفی، اقدام به خرید می کنند. آیا واقعاً درصد این خریداران همین قدر بوده و عمده معامله گران برای سود کردن، اقدام به خرید مسکن می کنند؟

-برخی از خریداران، خانه دوم خودشان را می خرند چه به نیت سرمایه گذاری باشد و چه برای استفاده فرزند خودشان از آن واحد مسکونی. حتی بانک مرکزی، در این زمینه نسبت 80 به 20 را اعلام کرده است.

البته من نمی خواهم با قاطعیت بگویم که 80 درصد معامله کنندگان مسکن، سرمایه گذار هستند ولی اعتقاد دارم خیلی از افرادی که به دنبال خرید واحد مسکونی هستند، خانه اول را دارند و برای بحث سرمایه وارد بازار مسکن شده اند یعنی آنها خانه اولی نیستند.

شاید این آمار 80 به 20 که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران اعلام کرده و با وسواس هم اعلام کرده اند، ناشی از این است که عمده متقاضیان خانه اولی نیستند و خانه دومی هستند و نیت شان، نیت سرمایه گذاری است.

*جنابعالی در مجموع و بر اساس نظریاتی که در رسانه های شخصی خودتان مطرح کرده اید اعتقاد دارید که در مهر ماه رونق مسکن شروع می شود. از نظر شما تعداد معاملات مسکن در مهر ماه امسال متفاوت از تعداد معاملات ماه های خرداد، تیر و مرداد امسال خواهد شد؟

-در بازار مسکن، باید وسعت مناطق مختلف تهران را در نظر بگیریم. برای مثال، تعداد معاملات مسکن منطقه 2 شهرداری تهران ، در رده دوم کل معاملات کلانشهر تهران است. در حالی که به هیچ عنوان در محلات سعادت آباد و شهرک غرب و در واحدهای مسکونی بزرگ، همین رونق نسبی معاملات وجود ندارد.

در عین حال، محلات جنوبی منطقه 2 شهرداری تهران، جزو همین منطقه 2 شهرداری تهران هستند و معاملات این محلات جنوبی، آمار کل معاملات منطقه 2 شهرداری تهران را بالا می بَرد. یک اشتباه در خرید مسکن این است که در تهران، نگاه منطقه ای داشته باشیم. در صورتی که در تهران، نباید نگاه منطقه ای داشته باشیم و در این زمینه باید نگاه محله ای داشته باشیم.

واحدهایی در محله طرشت تهران یا خیابان همایونشهر جنوبی یا محدوده پشت دانشگاه صنعتی شریف برای فروش وجود ندارد که متقاضیان انتخاب کنند و بخرند ولی در محله سعادت آباد، فرضاً 10 واحد مسکونی متوسط و با متراژهای پایین وجود دارد و می توان از بین آنها برای خرید انتخاب کرد.

از طرفی، در مورد رونق گرفتن بازار مسکن در مهر ماه باید بگویم که آن رونق، به شرط این است که برجام امضاء نشود و وضعیت فعلی برجام ادامه پیدا کند. اصولاً مردم ایران در ماه های محرم و صفر، مایل به خرید مسکن نیستند ولی نقدینگی وارد جامعه شده و این نقدینگی به سمت بازارهای سرمایه ای نمی رود.

از طرفی، فعلاً وضعیت بازار ارزهای دیجیتال نیز مطلوب نیست و قیمت ارزهای دیجیتال ریزش کرده اند. بازار خودرو هم در انتظار واردات خودرو بوده و این بازار دچار رکود است. پیش بینی من این است که در حالت ثبات نسبی و نه رشد شارپی مثل خرداد ماه امسال، این روال ادامه پیدا کند و تا بهمن ماه حرکت خودش را ادامه بدهد.

*منطقه 2 شهرداری تهران، یک منطقه پهناور بوده و حالت شمالی- جنوبی در کلانشهر تهران دارد. محلات کوی فراز و سعادت آباد در شمال این منطقه قرار دارند و محدوده جنوبی این منطقه هم، خیابان آزادی است.

معاملات منطقه 2 عمدتاً در محدوده های خیابان بهبودی و ستارخان به عنوان مناطق پایین دست این منطقه انجام شده و تعداد معاملات مکسن منطقه 2 را بالا برده است؟

-بله. در جنوب منطقه 2 شهرداری تهران و حوالی بهبود، ستارخان و حتی مرزداران، شهرک هما و پونک، تقاضای بسیار زیادی برای خرید مسکن وجود دارد. البته من الان در مورد واحدهای با متراژ بالا صحبت نمی کنم. در محله سعادت آباد، در جاهایی مثل خیابان صراف ها، واحدهای متراژ کوچک به سختی پیدا می شود.

به دلیل این که بنده، محلات این منطقه را به خوبی می شناسم، اطلاع دارم که در خیابان 24 متری محله سعادت آباد، رونق خرید و فروش مسکن وجود ندارد و آدم های خاصی، سراغ خرید واحدهای 250 متری یا 300 متری آنجا می روند که قیمت هر متر مربع آن 200 میلیون تومان است.

کسانی که این نوع واحدها را می خرند افراد معدود و گزینشی هستند. لذا واحدهایی که در منطقه 2 شهرداری تهران باشند و واحدهای کمتر از 80 متر مربع و با عمر بالا باشند، در جنوب این منطقه یعنی بهبودی، شادمان، طرشت و توحید پیدا می شوند و قیمت آنها در محدوده 3.5 تا 4 میلیارد تومان است.

این فرمول ادامه پیدا کرده و در منطقه 10، منطقه 9 و حتی منطقه 5 شهرداری تهران، همین وضع وجود دارد. این مناطق تهران، دسترسی های مناسبی دارند و متقاضیان می توانند خرید کنند و قیمت واحدها در مناطق 2 و 5 شهرداری تهران در محدوده 3.5 میلیارد تومان تا 4 میلیارد تومان است.

البته در منطقه 10 شهرداری تهران، قیمت واحدهای مسکونی، کمتر بوده و تقاضاها برای خرید مسکن در حد 2 میلیارد تومان تا 2 میلیارد و 300 میلیون تومان بوده و این نوع تقاضاها، وارد بازار می شود.

*تعداد معاملات مسکن کل تهران در تیر 1401 نسبت به تیر 1400 تقریباً 2 برابر شده و از 5 هزار واحد در کل کلانشهر تهران به 10 هزار واحد افزایش پیدا کرده است. از طرفی، قیمت هر متر مربع مسکن شدیداً در تهران افزایش پیدا کرده است.

به هر حال، میانگین هر متر مربع مسکن در معاملات انجام شده تهران به 41 میلیون تومان رسیده است. با این وجود، چگونه تعداد معاملات مسکن در تیر 1401 دو برابر شده؟

-در تیر ماه 1400 خیلی از سرمایه گذاران، انتظار داشتند توافق هسته ای به نتیجه برسد و روزهای خوبی را انتظار داشتند. به همین دلیل منتظر بودند اتفاقات خوبی رخ بدهد و به خاطر همین وضع، بازار تیر سال گذشته، یک بازار راکد بود و ماه محرم هم مصادف با همان زمان بود.

در مورد امسال نیز بگویم هر معامله ای که در تیر ماه 1401 بوده، عمدتاً تا 15 تیر بوده است. معمولاً از حدود 12 و 13 تیر ماه که تعطیلی ها شروع می شود روال سنتی این طور بوده که مردم به مسافرت می روند. بعد هم که محرم و صفر شروع می شود، یعنی هر ساله به خاطر اعیاد قربان و غدیر و بین التعطیلی، در بخش مسکن، رکود ایجاد می شود و در ماه های محرم و صفر هم، این رکود ادامه پیدا می کند.

در این چهل و اندی سال اخیر روال بازار مسکن این طور بوده و من حدود 25 سال در صنعت ساختمان فعالیت داشتم. همیشه در این ماه ها تقاضای مسکن، کاهش های زیادی داشته است. به طور خاصی در ماه صفر به خاطر اعتقادات، تقاضا برای خرید مسکن کاهش پیدا می کند و افراد زیادی مایل به سرمایه گذاری نیستند.

در سال 1400 با وجود این که این مساله برجام هم مطرح بود، قیمت ها رشد زیادی نداشت و مصالح ساختمانی رشد زیادی پیدا نکرده بودند. در سال گذشته، انتظارها برای اجرای برجام، یک مقدار مثبت بود و همه انتظار داشتند به خاطر اجرای برجام، قیمت ها خیلی ریزشی شود و اتفاقات خوب بیفتد.

به همین خاطر، همه منتظر تحولات مثبت بودند. در حالی که امسال، هم افزایش قیمت مصالح ساختمانی اتفاق افتاد و هم این که دستمزد کارگران بالا رفت. از طرف دیگر، هزینه های جاری ساخت و ساز از جمله هزینه های مربوط به شهرداری افزایش پیدا کرد.

همه این عوامل دست به دست هم دادند و ضمن این که یک بدبینی نسبت به اجرای دوباره برجام شکل گرفت. بنابراین، در ماه خرداد و 10 روز اول تیر امسال، قیمت ها به طور شارپی افزایش پیدا کرد.

شاید ارقامی در حد 5 درصد یا 8 درصد برای افزایش قیمت اعلام شود ولی در برخی محلات مثل پونک، مرزداران، ستارخان و بهار در بلوار فردوس، کارون و جیحون در حد 20 درصد افزایش قیمت داشتند و عمدتاً محلات غربی تهران، رشد بیش تری داشتند نسبت به مسعودیه در جنوب شرقی تهران.

ما وقتی میانگین را در نظر می گیریم، می گوییم 5 درصد یا 6 درصد رشد قیمت اتفاق افتاده است. در حالی که از اردیبهشت و مخصوصاً خرداد امسال، مردم عادی شروع به خارج کردن سپرده های خودشان از بانک ها کردند.

*یعنی این سپرده ها و سرمایه ها به سمت مسکن و بازارهای دیگر رفت؟

-بله. به سمت خرید مسکن و همچنین پیش فروش ها و تجمیع کردن و شراکت در ساخت. یکی از ابزارهایی که دولت و بعضی بانک ها به طور چراغ خاموش دنبال می کنند افزایش نرخ بهره بانکی است که بتوانند پول های دررفته را جذب کنند و این پول ها در بازار ملک سرگردان نشود که دوباره بازار ملک را متشنج کند.

*برخی تحلیلگران مسکن اعتقاد دارند بخش مسکن بیش از حد افزایش قیمت داشته و وارد رکود می شود. جنابعالی ظاهراً چنین نظری ندارید؟

-من چنین نظری ندارم و حداقل برای امسال. در سال گذشته هم، تعدادی از متخصصان بخش مسکن و از جمله چند نفر از آنها که از دوستان بنده هستند، اعلام کردند که دیگر کسی توان خرید مسکن ندارد ولی دیدیم که برخی افراد توان خرید مسکن دارند.

به نظر من، جیب ما در حال پُر پول شدن است. در زمانی رکود ایجاد می شود که همه چیز ثبات پیدا می کند. بخش مسکن یک تلنگر می خواهد که به آن ثبات برسیم. اگر برجام به عنوان یک تلنگر، اجرا شود بازار مِلک وارد یک دوره رکود طولانی می شود.

آیا این خبر مفید بود؟

نتیجه بر اساس رای موافق و رای مخالف

ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید :

نظر شما

اخبار مرتبط سایر رسانه‌ها
    اخبار از پلیکان
    اخبار روز سایر رسانه ها
      اخبار از پلیکان