بازار مسکن تهران و ایران در معرکه اجرای توافق هسته ای «برجام»

صفحه اقتصاد- بازار مسکن یکی از بازارهای رایج و جذاب در کشور ما بوده و از سال های قبل از انقلاب و زمان نخست وزیر هویدا، التهاب در بازار مسکن وجود داشته است. نرخ تورم 27 درصدی سال 1355 و شروع بیماری هلندی در اقتصاد ایران که از سال 1352 به خاطر افزایش ناگهانی درآمدهای نفتی اتفاق افتاده بود، مزید بر علت بوده است.
در حالی که دولت ابراهیم رئیسی و مجلس یازدهم، تاکید بر ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی دارند، در فضای روانی مذاکرات برجام، هیجان بازار مسکن ، کاهش پیدا کرده است. به منظور تحلیل وضعیت این بازار، « صفحه اقتصاد » با نیما عسگری (کارشناس سرمایه گذاری و تحلیلگر بازار مسکن) گفتگو کرده است که آن را می خوانید.

*****

*در مرداد 1401، میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی معامله شده کلانشهر تهران، به 42 میلیون تومان رسیده و از طرف دیگر دولت و مجلس تاکید بر این دارند که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته شود.
با توجه به این که جنابعالی در حوزه سرمایه گذاری و مسکن فعالیت دارید، از نظر شما وضعیت حوزه مسکن چگونه هست و این بازار در شرایط فعلی، نسبت به بازارهای موازی چه وضعی دارد؟

-بانک مرکزی ایران، میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای معامله شده را اعلام کرده ولی مرکز آمار ایران هنوز جدیداً اعداد و ارقام بخش مسکن را اعلام می کند. با این حال، چون کار مرکز آمار جدید بوده و به تازگی در این زمینه این آمار را منتشر می کند، اطلاعات بانک مرکزی، عمدتاً مورد توجه قرار می گیرد و تحلیل ها با استناد به این اطلاعات انجام می شود.
گزارش بانک مرکزی در مورد مسکن، به این معنا نیست که یک گزارش کامل است چرا که بانک مرکزی، بر اساس کدهای رهگیری که در مورد معاملات مسکن صادر می شود، آمار خودش را منتشر می کند. آمار و اطلاعاتی که توسط بانک مرکزی منتشر می شود در حد 70 تا 80 درصد، درست است ولی قطعاً گزارش بانک مرکزی، نقص هایی دارد.
اولاً این آمار را در مورد واحدهای مسکونی معامله شده ارائه می کنند و دوم این که برخی معاملات به صورت توافقی و با حضور در دفترخانه رسمی انجام می شود و در نتیجه برای آنها کد رهگیری صادر نمی شود. در حالت معمول، بانک مرکزی بر اساس کد رهگیری، گزارش مسکن را منتشر می کند و البته باید برخی نواقص این گزارش را پذیرفت.
در مورد ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که دولت و مجلس بر اجرای آن اصرار کرده اند، باید بگویم که این نوع کارها، بیش تر جنبه تبلیغاتی دارد. متاسفانه همین الان بخش دولتی با بخش خصوصی رقابت می کند و دست و بال بخش خصوصی به چند دلیل بسته است.
اخیراً بحث مالیات مطرح شده و هزینه جواز اضافه شده. همچنین قیمت مصالح ساختمانی و میزان دستمزد نیروی کار افزایش پیدا کرده است. در عمل بخش خصوصی، دیگر توان رقابت ندارد و عمده سازندگان مسکن، به خاطر این که سود حداقلی هم کسب نمی کنند، اگر پول خودشان را در بازارهای موازی مثل بانک بگذارند، به صرفه تر است.

در این مدت، تعداد زیادی از سازندگان مسکن، ورشکسته شدند و از این حوزه بیرون رفته اند و برخی نیز به سمت دلالی و سفته بازی رفته اند. همین آماری که در مورد تهران و شهرستان ها منتشر می شود نشان می دهد که بخش خصوصی، دیگر توان ساخت و ساز ندارد.
تعداد پایین جوازهای ساخت مسکن، مشخص می کند که کمبودهای ما در بخش مسکن، بیش تر می شود. دولت و مجلس محترم، زحمت هایی کشیده و صحبت هایی داشته اند ولی این صحبت ها عملیاتی نیست.

*مقامات وزارت راه و شهر سازی اعلام کرده اند که در همین شهریور 1401، تعداد 100 هزار واحد مسکونی از واحدهای «طرح نهضت ملی مسکن به بهره برداری» می رسد. همچنین اعلام شده که زمین مورد نیاز تعدادی از آن 4 میلیون واحد مورد نظر تامین شده و تعدادی از زمین ها باید تغییر کاربری بدهند و جزو مناطق شهری شوند تا ساخت و ساز آنها انجام شود.
در شرایط فعلی، گزارش بانک مرکزی در مورد معاملات انجام شده در مرداد امسال منتشر شده. بر اساس این گزارش، رشد افزایش قیمت مسکن تهران، به میزان زیادی نسبت به ماه های قبل کمتر شده. آیا این آمار و اطلاعات نشان می دهد که بخش مسکن به سقف قیمتی خودش رسیده و می توان از گزارش بانک مرکزی این طور استنباط کرد؟

-من از یک بُعد دیگر به این قضیه نگاه می کنم. تمام بازارهای مالی در مرداد ماه امسال منفی بودند و تنها بازاری که بازدهی مثبت داشته، مسکن بوده است. در مرداد ماه امسال، تمام بازارها کمتر از تورم 52 درصدی نقطه به نقطه، رشد قیمت داشتند.
جدا از بحث پول نقد، بورس حدود 6 درصد بازدهی داشته و میانگین نرخ سود بانکی 15 درصد بوده است. مابقی بازارها از جمله طلا، سکه و کالاهای بادوام شامل لوازم خانگی و خودرو، کمتر از نرخ تورم، بازدهی داشته اند، یعنی عملاً نتوانسته اند در یک سال گذشته، ارزش پول را بر اساس تورم حفظ کنند و فقط نسبت به نگه داشتن پول نقد، ضرر کمتری اتفاق افتاده است.
درست است که بازدهی مسکن تهران و مسکن شهرهای مختلف، کمتر از نرخ تورم بوده ولی بازدهی مسکن، از تمام بازارهای موازی بیش تر بوده است. با توجه به گزارشی که بانک مرکزی ارائه کرده، ما افزایش قیمت مسکن را تجربه کرده ایم.
از طرف دیگر، نمی شود کاهش قیمت زیادی را در بخش مسکن متصور شد. به دلیل این که هزینه ساخت و ساز و هزینه جواز ساخت بالا رفته است. در این مدت، نه تنها کاهش قیمت مسکن نداشته ایم بلکه افزایش قیمت نیز داشته ایم ولی به خاطر رکود تورمی، تعداد معاملات مسکن کمتر شده.
ما الان در «رکود تورمی» بخش مسکن هستیم ولی معاملات بخش مسکن در حال انجام است. در دوره قبل از کرونا، میانگین تعداد معاملات مسکن شهر تهران حدود 8 تا 10 هزار فقره در ماه بود. در همان دوره در ماه های خرداد و تیر، تعداد معاملات به اعداد بیش تری می رسید و به حدود 12 هزار تهران در شهر تهران هم می رسید.
در حالی که تعداد معاملات مسکن تهران در مرداد 1401 به حدود 7 هزار فقره رسیده است. این 7 هزار معامله مسکن در ماه، نسبت به دو، سه ماه قبل از خودش کمتر بوده و 20 درصد کاهش داشته ایم ولی نسبت به ماه مشابه سال قبل خودش حدود 4 تا 5 درصد افزایش داشته است. پس نمی شود برای مسکن، فعلاً تورم زیادی را متصور بود و بازدهی خودش را خواهد داشت.
رشد قیمتی مسکن انجام می شود ولی قطعاً از تورم کمتر خواهد بود. موضوعی که در این آمارها اهمیت دارد این است که همیشه رشد قیمت بخش مسکن در تهران، بیش از شهرستان ها بود و در ماه های گذشته، شهرستان ها از تهران جا می ماندند و عدد افزایش قیمت برای مسکن تهران، رقم درشتی بود ولی در این ماه برعکس شده.
در این ماه، جاماندگی قیمت مسکن شهرستان ها نسبت به تهران، جبران شده و برای ماه آینده هم، احتمالاً همین وضع را خواهیم داشت. به نظر می رسد جاهای خوب شهرستان ها، رشد بالاتری نسبت به تهران خواهند داشت و جاماندگی قیمتی خودشان را جبران خواهند کرد.

*به طور مشخص در ماه مرداد سال 1399، تعداد 9 هزار واحد مسکونی در شهر تهران به طور رسمی معامله شده ولی در مرداد 1401، تعداد 7 هزار و 800 واحد در شهر تهران معامله شده. نسبت به سال 1399 چه اتفاقی افتاده که الان تعداد معاملات مسکن تهران، کاهش پیدا کرده است؟

-در سال 1399 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حد 24 یا 25 میلیون تومان بود ولی در دو سال اخیر، حدود 2 برابر افزایش قیمت مسکن داشته ایم. از طرف دیگر، در مرداد 1399 در بازارهای موازی از قبیل بورس رونق زیادی وجود داشت و اتفاقاتی در بورس رخ داد که همگی می دانیم.
در آن زمان، بازدهی بقیه بازارها پایین بود و بعد از شروع ریزش بورس، افراد به این نتیجه رسیدند که اگر سرمایه خودشان را به کالای بادوامی مثل مسکن تبدیل کنند، رشد بهتری خواهد داشت. بعد از آن هم، انتخابات آمریکا در آبان 1399 برگزار شد و جو روانی آن انتخابات باعث شد بخش مسکن وارد رکود شود.
در آن دوره، تعداد معاملات مسکن کم شد تا این که در اسفند 1399، تعداد معاملات افزایش پیدا کرد. در ماه های آخر سال، معمولاً در همه بازارها، یک شور و هیجان به وجود می آید. با این که در آن زمان، شیوع ویروس کرونا را داشتیم ولی باز شور و اشتیاق در مردم کم نشد. بنده علت آن اتفاقات 6 ماهه اول سال 1399 را همین موضوع می دانم.

*به هر حال تعداد معاملات مسکن در مرداد 1401 نسبت به مرداد سال 1399 کاهش پیدا کرده است. آیا ممکن است کم شدن تعداد معاملات، به خاطر این باشد که خریدهای مسکن به شهرهای اطراف تهران یا استان های دیگر منتقل شده باشد یا این که احیاناً الان خریداران و متقاضیان منتظرند در همین تهران، مسکن مورد نظرشان را خریداری کنند؟

-کمتر شدن تعداد خرید و فروش در تهران، به خاطر رکود تورمی است. در رکود تورمی، قیمت ها افزایش پیدا می کند و توان مردم به خرید مسکن نمی رسد. آمارها نشان می دهد که نزدیک 60 تا 70 درصد حجم معاملات، مربوط به واحدهای زیر 80 متر مربع است و همچنین 50 تا 60 درصد حجم معاملات واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای زیر 3 میلیارد تومان است.
اگر این آمار و اطلاعات را کنار هم بگذاریم، به این نتیجه می رسیم که در یک بخش از تهران که هنوز به اشباع قیمتی نرسیده، خرید و فروش بیش تر وجود دارد. در عمل، یک واحد مسکونی با قیمت یک میلیارد و 500 میلیون تومان تا 2 میلیارد تومان، راحت تر معامله می شود. در عین حال، عمده حجم معاملات مسکن تهران، در مناطق 9 و 10 شهرداری تهران و کمربند میانی تهران به پایین و پایین تر از خیابان آزادی، انجام می شود.
اگر یک فرد، فرضاً یک خودروی پژو 206 داشته باشد قیمت آن 400 میلیون تومان است. اگر او یک وام بانکی بگیرد و هزینه اوراق مسکن آن را کم کند نزدیک 300 تا 350 میلیون تومان می تواند دریافت کند.
از طرفی، اگر از اقوام خودشان هم بتواند پول قرض کند و خودش هم 300 تا 400 میلیون تومان نقدینگی داشته باشد، حدود یک میلیارد و 600 میلیون تومان نقدینگی پیدا می کند. در این حالت، این فرد می تواند به راحتی اقدام به خرید واحد مسکونی مورد نظرش کند.
در مناطق شمالی شهر تهران که میانگین قیمت هر متر مربع 60 میلیون تومان شده، قیمت یک واحد 100 متری 6 میلیارد تومان می شود. به همین دلیل عمده حجم معاملات مسکن، در مناطق پایین تر شهر تهران اتفاق می افتد.
الان معاملات مسکن انجام می شود و رکود تورمی هم وجود دارد ولی مِلک های ریز و کوچک که نقد شوندگی بهتری داشته باشند راحت تر فروش می روند. اساساً در زمان رکود مسکن، نقد شوندگی، مهم تر از سود بیش تر است.
البته این احتمال هم وجود دارد که برخی خریداران بخواهند در شهرهای اطراف تهران، واحد مسکونی مورد نظر را خریداری کنند ولی عامل این اتفاقی که باعث وضعیت فعلی مسکن در 2 ماه اخیر شده، انتظاراتی است که مردم دارند.

*اجرای دوباره برجام چقدر بر وضعیت کنونی بازار مسکن تاثیر گذاشته است؟

-مردم، اخبار توافق برجام را پیگیری می کنند و انتظار دارند برجام اجرا شود. به همین دلیل خریداران، دست نگه داشته اند و اقدام به خرید مسکن نمی کنند. مردم فکر می کنند با اجرای برجام، شاید اتفاقات خوبی در حوزه مسکن رقم بخورد و حتی بتوانند در قیمت های پایین تر خرید کنند.
البته اگر بخواهم از نظر کارشناسی بگویم حتی با امضای برجام هم، به خاطر چسبندگی قیمت ها، کاهش قیمت در بخش مسکن را نمی توانیم متصور باشیم . حتی رشد قیمتی را قطعاً در میان مدت و بلند مدت داریم ولی این رشد، کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
به خاطر این که با اجرای برجام، وارد رکود عمیق تری در بخش مسکن می شویم، دست بالا برای خریداران خواهد بود. چرا که آنها می توانند با نقد شوندگی ای که دارند، مِلک های زیر قیمت و ارزنده تر را خریداری کنند.
در این زمان، بهترین گزینه این است که افراد بتوانند نقد شوندگی خودشان را برای سرمایه گذاری و خرید حفظ کنند و در نتیجه باید به سمت واحدهای ریز و کوچک بروند که پول شان به خرید آن برسد و نقد شوندگی بالاتری هم داشته باشند.
همین طور ملک هایی باید بخرند که از هر نظر اُکازیون باشند. در دوره رونق مسکن، به خاطر بازار هیجانی که وجود دارد هر ملکی، مشتری خودش را پیدا می کند ولی وقتی رکود اتفاق می افتد، بازار ملک بازاری است که مردم واحدهای مسکونی را می سنجند و بهترین گزینه را با پول خودشان انتخاب می کنند و از سر ناچاری، انتخاب خودشان را انجام نمی دهند.

*واحدهای 60 تا 70 متری، در حد 14 درصد از معاملات مسکن شهر تهران را به خودشان اختصاص داده اند و واحدهای 50 تا 60 متری هم 13.8 درصد از معاملات را به خودشان اختصاص داده اند. در رتبه سوم واحدهای 70 تا 80 متری قرار دارند.

-دقیقاً همین طور است و به طور کلی، واحدهای کمتر از 80 متر مربع، نزدیک 60 تا 70 درصد معاملات را به خودشان اختصاص می دهند. دلیل استقبال از این واحدها، به خاطر نقد شوندگی بالاتر است.
در عمل، ملک های تجاری نقد شوندگی پایینی دارند به خاطر وضعیت اقتصادی خاصی که در آن قرار گرفته ایم و کرونا هم باعث شده رفتار مشتریان تغییر کند. امروزه خرید و فروش ها عمدتاً آنلاین شده اند و الان تقریباً نصف پاساژها تعطیل هستند.
در سال های گذشته گفته می شد هر کسی بتواند ملک تجاری بخرد وضع مالی او خوب می شود و می تواند درآمد عملیاتی از آن کسب کند ولی الان به خاطر رکود عمیق و بازاری که وجود دارد فروش ملک های تجاری، معضلات زیادی دارد.
در حال حاضر، نقد شوندگی، مهم است و افراد مالک باید در حد 25 تا 40 درصد زیر ارزش ذاتی، ملک تجاری خودشان را بفروشند که برای خریدار جذابیت ایجاد کند یا این که اقدام به تهاتر کنند.
وقتی بازار این طور می شود و پول نقد کمتر می شود، مالک یک ملک تجاری باید ملک خودش را با یک ماشین تهاتر کند، یا با یک واحد دیگر تهاتر کند. بنابراین، نقد شوندگی در بازار ملک، خیلی مهم است.
به خاطر این که بودجه مردم به خرید واحدهای مسکونی بزرگ نمی رسد و همچنین نقد شوندگی مهم است، در نتیجه سراغ واحدهای مسکونی ریزتر می روند. توصیه ای که ما به سازندگان مسکن و افراد و نزدیکان خودمان که در کار ساخت و ساز بوده اند، داشته ایم این بوده که با توجه به اطلاعاتی که ما داریم و بازار را رصد و تحلیل می کنیم شما باید به سمت ساخت واحدهای مسکونی کوچک بروید.