از قیمت ۸۳ میلیون تومانی متر مربع مسکن شمال تهران تا گسل های زلزله!

صفحه اقتصاد- کلانشهر تهران در حال حاضر حدود 730 کیلومتر مربع مساحت دارد و به یک تعبیر از روز اول نوروز سال 1165 شمسی و به برداشت درست از تقویم هجری شمسی از روز 22 اسفند 1164 شمسی (1786 میلادی)، به علت موقعیت استراتژیک آن، به عنوان پایتخت ایران برگزیده شد.
به طور کلی، پستی ها و بلندی ها و وجود ناهمواری های فراوان، از وجود گسل های متعدد در کلانشهر تهران و دشت تهران خبر می دهد. در دهه های اخیر، گسل های متعدد و بزرگ از جمله گسل شمال تهران، گسل نیاوران، گسل پردیسان، گسل شمال ری و گسل جنوب ری شناسایی شده اند و هر کدام از این گسل ها، توانایی ایجاد زلزله مخرب بیش از 7 ریشتر را دارند.
با این حال، قیمت مسکن در کلانشهر تهران، روند صعودی داشته و در تیر 1401 متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کل کلانشهر تهران به 41.7 میلیون تومان و در منطقه یک شهرداری تهران به 83.7 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
در گفتگوی اختصاصی « صفحه اقتصاد » با دکتر مرتضی بسطامی (عضو هیأت علمی پژوهشگاه بین المللی زلزله شناسی و مهندسی زلزله)، دلایل رونق داشتن خرید و فروش واحدهای مسکونی گران قیمت در مناطق لرزه خیز کلانشهر تهران و بی توجهی به وجود گسل های بزرگ زلزله، بررسی شده است.

*****

در سال های قبل، زلزله هایی در کشور ما اتفاق افتاد و کیفیت ساخت و سازهایی که انجام شده بود مشخص شد. در این زلزله ها، تخریب های زیادی از جمله در واحدهای مسکن مهر شهرهای مختلف رخ داد.
در وضعیت فعلی، برخی فعالان حوزه مسکن از جمله بعضی اعضای سندیکای شرکت های ساختمانی، اعتقاد دارند که ساخت و سازهایی که الان انجام می شود فاجعه ایجاد می کند. به نظر شما، در سال های اخیر وضعیت ساخت و ساز بدتر شده یا این که ادامه همان روند نه چندان مطلوب قبلی است؟

-من اظهار نظر آن اعضای سندیکای شرکت های ساختمانی را ندیده ام ولی اگر آنها گفته باشند، یک بحث این است که خودشان، واحدهای مسکونی را می سازند. وقتی که خودشان، وضعیت ساخت و ساز را زیر سوال می بَرند، به طور طبیعی باید پاسخگو باشند که چرا این طور شده.

با این حال، در کُل من شخصاً چنین اعتقادی در مورد کیفیت ساختمان های موجود ندارم. چون در 20 سال اخیر، به محل وقوع اکثر زلزله های کشور رفته ام و هر بار که جلوتر می آییم، می بینیم زلزله ها تلفات انسانی کمتری ایجاد کرده اند. دلیل این وضع، این است که ساختمان ها فروریزش کمتری دارند و تعداد ساختمان هایی که دچار فروریزش و فروریختن می شوند، کمتر شده.
درست است که ساختمان ها همچنان در زلزله ها آسیب می بینند ولی از نظر تلفات انسانی، باید بگویم که در طول 30 یا 40 سال اخیر و به طور خاص از زمان زلزله رودبار و منجیل (1369 شمسی) تا به امروز به غیر از زلزله بم، تلفات انسانی زیادی در زلزله ها نداشته ایم. البته در این مدت، فقط تلفات انسانی در زلزله بم زیاد بود ولی بعد از زلزله بم، نهضت این که ساختمان ها را حتی الامکان بهتر بسازیم، شروع شد.

آقای ملکیانی فرد، نایب رئیس سندیکای شرکت های ساختمانی ایران، گفته اند که برخی سازندگان نسبت به اصول مهندسی ساخت و ساز آشنایی ندارند یا نسبت به آنها بی توجهی می کنند و از مصالح نامرغوب استفاده می کنند و استفاده از مصالح ساختمانی نامرغوب باعث فاجعه می شود. همچنین گفته اند کیفیت در حال کاهش بوده ولی قیمت ها روز به روز در حال افزایش است.

-اگر گفته شود که برخی سازندگان به اصول مهندسی بی توجهی می کنند، درست است و من هم موافق این نظر هستم ولی بالاخره تعداد زیادی از سازندگان نیز، ساختمان های خوبی می سازند. ما باید روند کلی ساخت و ساز در کشور را در دو حوزه مناطق شهری و مناطق روستایی بررسی کنیم.
بنیاد مسکن متولی ساخت و ساز در روستاهای کشور بوده و این بنیاد، ضوابط ساخت و ساز را تا حد خوبی رعایت می کند. البته ما نمی گوییم بنیاد مسکن به طور کامل ضوابط را رعایت می کند ولی این بنیاد، تا جایی که می تواند بر اجرای ضوابط نظارت می کند.
در حال حاضر، وقتی زلزله یا سیل اتفاق می افتد، در روستاهایی که درصد بیش تری از خانه ها که طرح مقاوم سازی آنها توسط بنیاد مسکن انجام شده و تعداد زیادی از خانه ها نیز تاسیس شده اند، آسیب ها کمتر است. در سال های گذشته، در مورد بیش از 2 میلیون مسکن روستایی این نوع اقدامات انجام شده و واقعاً در این زمینه می شود نمره خوبی به بنیاد مسکن داد.
در مورد مسکن شهری، مساله ما متفاوت است. در مناطق شهری، تعداد زیادی از ساختمان های خوب و با کیفیت ساخته شده و البته در کنار آنها، ساختمان بی کیفیت هم ساخته شده. در این زمینه، هم بحث مصالح ساختمانی مطرح بوده و هم بحث فنی و آقای ملکیانی فرد به درستی به این موضوعات اشاره کرده اند.
متاسفانه از سال 1397 به این طرف، مصالح ساختمانی به شدت گران شده و تعداد زیادی از سازندگان که شاید تعهد لازم را ندارند، به دنبال مصالح ساختمانی ارزان تر می گردند. این نکته که مطرح شده، درست است و من هم نگران هستم که با گران شدن مصالح ساختمانی، مشکلات خاصی ایجاد شود.
در چند سال اخیر، قیمت هر کدام از آیتم های مصالح ساختمانی چند برابر شده و این وضع بر هزینه ساخت و ساز تاثیر می گذارد. بنابراین، برای این که هزینه ها را کاهش بدهند خواه ناخواه به سمت مصالح ساختمانی بی کیفیت متمایل می شوند.

در مورد کلانشهر تهران، گفته می شود تعداد زیادی از برج های ساختمانی و تاسیسات مهم شهری مثل بیمارستان ها، روی گسل های زلزله ساخته شده اند. بر اساس آمار سال 1398، در تهران تعداد 101 برج در حریم گسل های اصلی تهران بوده اند و طول گسل های اصلی بیش از 10 کیلومتر بوده و می توانند زلزله های بزرگ ایجاد کنند. در عین حال، تعداد 55 برج هم در حریم های گسل های متوسط تهران بوده اند.
اگر زلزله بزرگ اتفاق بیفتد این برج ها از بین می روند و افراد زیادی کشته می شوند. با این حال، چطور این نوع واحدهای مسکونی که گران قیمت هم هستند به راحتی خرید و فروش می شوند؟

-در کشور ما، هنوز ایمنی ساختمان، وارد موضوع ارزشگذاری و قیمت گذاری ساختمان نشده. اگر موضوع ایمنی در قیمت ساختمان در نظر گرفته شود، قیمت یک ساختمان که ایمنی بالاتری دارد، باید بالاتر باشد. اگر موضوع ایمنی، در جامعه ما مورد توجه قرار بگیرد خیلی از مسائل موجود حل می شود.
مردم ما، زبان پول را می فهمند و وقتی زبان پول را می فهمند، باید بدانند یک واحد مسکونی که از نظر ایمنی، در سطح بالاتری قرار دارد، ارزش بالاتری هم دارد. در این حالت، باید حاضر باشند پول بیش تری بابت خرید آن بپردازند.
شهرداری یا سازمان نظام مهندسی ساختمان، باید ساختمان ها را از نظر ایمنی، رتبه بندی کنند و هر ساختمان که از نظر ایمنی، رتبه بالاتری کسب کند، باید از نظر کارشناسی قیمت بالاتری نیز داشته باشد. در این حالت، سازنده می تواند این ساختمان را با قیمت بالاتری بفروشد. به همین دلیل، این سازنده برای تحقق ایمنی ساختمان، خرج می کند.
متاسفانه ما هنوز رتبه بندی ساختمان ها از نظر ایمنی را نداریم. در حال حاضر فقط به ظاهر ساختمان ها، موقعیت ساختمان ها و بحث های غیر سازه ای ساختمان ها، امتیاز داده می شود، یعنی ارزشگذاری ساختمان ها بر اساس این آیتم ها انجام می شود و به سازه توجه نمی شود که در اصل ستون فقرات ساختمان است.
در مورد برج هایی که روی گسل زلزله هستند، باید بگویم که هنوز شناخت لازم از گسل های تهران کسب نکرده ایم ولی مثلاً گفته می شود گسل نیاوران. در حالی که ما به طور دقیق نمی دانیم گسل نیاوران در کجا قرار دارد و هنوز این شناخت را نداریم. پس نمی شود به راحتی گفت که این ساختمان ها روی گسل هستند یا نیستند.
ما یک خط گسل زلزله داریم و اگر این خط گسل، فعال شود و ساختمان هم دقیقاً روی آن خط باشد، این ساختمان می تواند آسیب جدی ببیند یا ویران شود. در این حالت، فرق ندارد که این ساختمان، یک برج باشد یا یک ساختمان یک طبقه.
یک بحث دیگر، پهنه گسلی بوده و برای مثال، بین 300 تا 500 متر از هر طرف گسل زلزله، پهنه گسلی نام دارد. در این محدوده، با وقوع زلزله، ساختمان خراب نمی شود و اگر ساختمان با توجه به پهنه گسلی طراحی شده باشد و ضوابط رعایت شده باشد، این ساختمان آسیب نمی بیند. پس همه این موارد، بحث های پیچیده ای است که نمی شود به راحتی در جامعه در مورد آنها قضاوت کنیم.

در شمال کلانشهر تهران، چند گسل بزرگ وجود دارد از جمله گسل شمال تهران و گسل نیاوران. گسل بزرگ پردیسان هم شناسایی شده که از نزدیک برج میلاد شروع شده و به سمت شرق تهران امتداد دارد. همچنین گسل داوودیه از شهرک غرب شروع شده و تا بلوار میرداماد و فرهنگستان علوم ادامه دارد.
در سال های قبل از انقلاب، آمریکایی ها که شهر تهران را مطالعه کرده اند گسل نیاوران را شناسایی کرده و محدوده این گسل را علامت گذاری کرده اند. الان که چند دهه از آن شناسایی گسل نیاوران می گذرد، مقامات مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی قبول دارند که گسل نیاوران وجود دارد و همین مقامات طول این گسل را 14 کیلومتر اعلام کرده اند.
به گفته مقامات این مرکز، گسل نیاوران از اقدسیه، آجودانیه و نیاوران شروع شده و تا تجریش و سعادت آباد ادامه دارد. وقتی که حتی از چند دهه قبل، محدوده گسل نیاوران مشخص شده، جنابعالی چطور می گویید گسل ها مشخص نیستند و از آنها شناخت نداریم؟

-اگر دقیقاً گفته شود که فلان خط، گسل زلزله هست، من می توانم این موضوع را بپذیرم ولی مقیاس همان نقشه هایی که در مورد گسل های تهران تهیه شده، در حد یک بر پنجاه هزارم یا یک بر بیست و پنج هزارم است. این مقیاس ها، مقیاس های دقیقی نیستند و اگر فقط یک میلی متر در نقشه کشی یک گسل خطا شود، می تواند محل واقعی گسل را جا به جا کند.
با این حال، اگر فرضاً از 50 سال پیش که آمریکایی ها یا هر فرد دیگر که این نوع بررسی ها را انجام داده اند، به این موضوع توجه می شد و در زمان صدور پروانه ساخت در نظر گرفته می شد، وضع دیگری داشتیم ولی الان که ساخت و ساز انجام شده، با این برج ها چه کار کنیم؟
ما الان نمی توانیم این برج ها را خراب کنیم و در هیچ جای دنیا، این طور رفتار نمی شود. در همان شهرهای ژاپن هم، این طور رفتار نمی شود. اطلاعاتی که الان ژاپنی ها دارند 50 سال پیش نداشته اند و به همین دلیل برج های زیادی ساخته اند. در نتیجه آنها نیز، همین مشکلات را دارند.
در چند سال اخیر، به همت مسئولان مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی و شورای عالی شهر سازی، نقشه های پهنه های گسلی محدوده شهر تهران تهیه و به شهرداری تهران ابلاغ شد. شهرداری تهران باید از الان اجازه ساخت و ساز در این محدوده ها را ندهد ولی ساخت و سازهای قبلی ها انجام شده.

دکتر مرتضی بسطامی عضو هیأت علمی پژوهشگاه بین المللی زلزله شناسی و مهندسی زلزله

آقای شکرچی زاده، رئیس وقت مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی در سال 1395 اعلام کرد که نقشه های پهنه ای گسلی تهران ابلاغ شده و موقعیت دقیق پهنه هر گسل مشخص شده. این طور نیست که در مورد موقعیت گسل های تهران، کلی گویی شده باشد.

-بله. البته تخصص من، گسل زلزله نیست و تخصص من در حوزه ساختمان است. به هر حال، اگر یک ساختمان واقعاً مشکل جدی دارد باید مقاوم سازی شود. البته کار مقاوم سازی، کار ساده ای نیست و اگر ما بخواهیم یک سازه را اصلاح کنیم، باید تمام اجزای سفت کاری، معماری و تاسیسات، کنده شوند تا به اسکلت ساختمان برسیم.

وقتی برای مقاوم سازی به اسکلت ساختمان برسیم، تازه باید آن را تقویت و مقاوم کنیم، یعنی باید از همان فونداسیون ساختمان، شروع به تقویت آن کنیم و به تاسیسات، سفت کاری ها و اجزای معماری برسیم و تمام آنها باید از اول ساخته شوند.
در عین حال، ارزش سازه یک ساختمان نهایتاً 30 درصد کل ارزش ساختمان بوده و در زمان مقاوم سازی باید 70 درصد از ارزش ساختمان را دور بریزیم و سازه ساختمان را تقویت کنیم.
تقویت همان سازه ساختمان، هزینه دارد که کم هم نیست و دوباره باید ساختمان را از اول بسازیم. به طور کلی، معمولاً مقاوم سازی ساختمان های موجود توجیه اقتصادی ندارد و ترجیح این است که ساختمان موجود را خراب کنیم و از اول بسازیم. به هر حال، الان تعداد زیادی ساختمان مهم در محدوده های پهنه گسل های نیاوران، شمال تهران و پردیسان وجود دارند که مقاوم سازی آنها هزینه زیادی دارد.

الان ما می دانیم که یک گسل بزرگ به نام گسل شمال تهران وجود دارد و همین طور گسل های نیاوران، جنوب ری و شمال ری را در کلانشهر تهران داریم و محدوده و طول آنها مشخص شده. آخرین زلزله ای که در محدوده تهران اتفاق افتاده همان زلزله 7.2 ریشتری فروردین سال 1209 شمسی (1830 میلادی) است که گسل بزرگ مُشاء-فشم عامل آن بوده. با این که کلانشهر فعلی تهران، گسل های بزرگی دارد.
در چند قرن گذشته زلزله های بزرگی در خارج از تهران اتفاق افتاده و در محدوده فعلی تهران زلزله اتفاق نیفتاده است. بالاخره اگر زلزله بزرگ در تهران اتفاق بیفتد تخریب زیادی ایجاد می کند. این که در چند قرن اخیر در تهران زلزله اتفاق نیفتاده خوب است یا نه؟

-من دقیقاً نمی دانم که مرکز آن زلزله کجا بوده است.

گسل مُشاء عامل آن بوده و گفته شده که مرکز زلزله در محدوده جنوب آتشفشان دماوند بوده است.

-من اطلاع دقیقی نسبت به آن زلزله ندارم ولی به خاطر همان زلزله، برخی خانه ها در تهران آسیب دیدند و حتی کاخ گلستان و بازار بزرگ تهران آسیب دیدند. اساساً به خاطر گسل هایی که در تهران وجود دارد، زلزله می تواند در هر کدام از آنها رخ بدهد.
یک دلیل این که چرا گسل های داخل تهران، زلزله ایجاد نمی کنند، این است که یک انرژی باید جمع شود و این انرژی باید فراتر از حد ظرفیت سنگ ها باشد. اگر فشار و تنش، بیش از آستانه تحمل سنگ های درون زمین باشد منجر به شکست سنگ ها و ایجاد زلزله می شود. قطعاً زلزله می تواند در تهران رخ بدهد و این طور نیست که زلزله در داخل شهر تهران رخ ندهد.

بر اساس اطلاعاتی که الان از زلزله های بزرگ قبلی داریم در چند قرن اخیر، چند زلزله بزرگ در محدوده دماوند و کرج اتفاق افتاده است. با توجه به این که هر گسل به طور دوره ای، فعال شده و زلزله ایجاد می کند، آیا وجود این گسل های تهران، در مردم فعلی ساکن کلانشهر تهران احساس خطر ایجاد نمی کند؟

-من به منطقه 22 شهرداری تهران رفته و حرکت گسل را در آنجا دیده ام ولی این که این حرکت متعلق به چه سال و دوره ای است، نیاز به مطالعات بیش تر دارد. این طور نیست که بگوییم زلزله در تهران رخ نداده است.

در چند قرن اخیر در محدوده فعلی کلانشهر تهران زلزله اتفاق نیفتاده ولی حدود 900 سال قبل یعنی در سال 1117 میلادی یک زلزله 7.2 ریشتری در کرج و یک زلزله 7.7 ریشتری در سال 958 میلادی در منطقه طالقان اتفاق افتاده است.

-مرکز آن زلزله ای که 900 سال پیش اتفاق افتاده، مشخص نشده و مثلاً چون در کرج، آبادانی و ساختمان بوده، از روی آسیب ها گفته اند زلزله در کرج اتفاق افتاده است ولی ممکن است مرکز همان زلزله در تهران بوده باشد.

به هر حال، گسل های تهران ممکن است فعال شوند و زلزله ایجاد کنند. بر اساس اطلاعات بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کلانشهر تهران به 41.7 میلیون تومان رسیده است.
قیمت هر متر مربع معاملات انجام شده در منطقه یک شهرداری تهران هم 83.7 میلیون تومان شده. در شمال منطقه یک شهرداری تهران، گسل شمال تهران قرار دارد و در مرکز این منطقه از شهرداری تهران، گسل شرق-غربی نیاوران هم وجود دارد.
آیا مردمی که با این قیمت ها اقدام به خرید مسکن می کنند هیچ احساس خطر نمی کنند و احساس نمی کنند که ریسک زیادی وجود دارد؟

-اول این که مردم، در این زمینه آگاهی ندارند. دوم این که بحث ایمنی به عنوان یک ارزش افزوده وارد قیمت ملک نشده. بنابراین، هر فردی که پول داشته باشد فرضاً در شمال تهران، خانه می خرد.
البته از زلزله مهم تر، پارامترهای دیگری از جمله سیل، وجود دارد و ما باید موضوعات دیگر از قبیل سیل، فرونشست زمین و رانش زمین را در نظر بگیریم. اصولاً بحث مخاطرات چند گانه مطرح بوده و هر موضوع، ریسک خودش را دارد. این بحث ها، بحث های پیچیده بوده و اتفاقاً بحث های جامعه شناسی مطرح است تا بحث های مهندسی که چرا مردم به این موضوع توجه نمی کنند.

در مجموع، شما چنین نظری دارید که فعلاً بحث اقتصادی خرید و فروش اهمیت بیش تری برای مردم دارد؟

-بله. به نظرم، فعلاً اقتصاد حرف اول را می زند و مردم به ارزش افزوده فکر می کنند تا این که به موضوعات دیگر توجه کنند. البته ما نیاز به این داریم که شناسنامه فنی ساختمان ها به درستی تهیه شود. وظیفه حاکمان و حکمروایان است که این مسائل را در جامعه، نهادینه کنند وگرنه افراد به تنهایی نمی توانند کار خاصی انجام بدهند.