گفتگوی اختصاصی با علی رحیمی، کارشناس بازار مسکن

اتفاقات و تحولات بازار مسکن تهران و ایران در خرداد ۱۴۰۱

در گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با مهندس علی رحیمی (کارشناس بازار مسکن و اولین پیمانکار ساختمان جدید پلاسکو)، تحولات بازار مسکن در خرداد ماه

اتفاقات و تحولات بازار مسکن تهران و ایران در خرداد 1401

صفحه اقتصاد - بخش مسکن یکی از بازارهای اقتصادی ایران بوده و رونق گرفتن و دلالی و هیجان در این بخش از اقتصاد کشور، از سال های قبل از انقلاب شروع شده و تا به امروز التهاب در بازار مسکن تهران و شهرهای دیگر وجود داشته و ادامه پیدا کرده و این بازار، به علت کمبود ساخت و ساز مسکونی و رونق دلالی، آرام نگرفته است.

در گفتگوی اختصاصی « صفحه اقتصاد » با مهندس علی رحیمی (کارشناس بازار مسکن و اولین پیمانکار ساختمان جدید پلاسکو )، تحولات بازار مسکن در خرداد ماه 1401 نسبت به ماه قبل و سال قبل از آن، بررسی و تحلیل شده است.

*****

*در شرایط فعلی و بر اساس نظر کارشناسان و فعالان بازارهای مختلف، ظاهراً بازار مسکن رونق بیش تری دارد و کارشناسانی حوزه های مختلف، نسبت به بازار مسکن، چنین دیدگاهی دارند.

آیا جنابعالی هم به عنوان کارشناس حوزه مسکن، اعتقاد دارید که این طور هست و بازار مسکن در حال حاضر در دوره رونق قرار گرفته است؟

-دو نیاز مردم، نیازهای حیاتی بوده و فعالیت های مربوط به این دو حوزه، همیشه رونق دارد. اولین نیاز، نیاز غذایی بوده و در هر رکود اقتصادی هم که برقرار باشد، باز انسان نیاز به مواد غذایی دارد. نیاز دوم، نیاز به سرپناه است.

در مملکت ما، درصد قابل توجهی خانه و سرپناه کمبود داریم و احتیاج به این است که مسکن ساخته شود. هیچوقت هم در بدترین رکودهای اقتصادی، این نیاز از بین نمی رود و نیاز به مسکن همیشه وجود دارد.

به دلیل این که تقاضا برای مسکن زیاد بوده و وقتی عرضه مسکن، کم هست ضرورت وجود دارد که ساخت و ساز مسکن انجام شود تا کسری موجود برطرف شود. البته در دوره رکود، معمولاً چند وقتی بازار مسکن متوقف شده ولی باز رونق گرفته و طبیعی هم هست که رونق بگیرد.

 تحولات بازار مسکن

تحولات بازار مسکن

*در موقعیت فعلی، آیا وضعیت مسکن تهران متمایز از بقیه استان های کشور بوده یا این که این طور نبوده و همه استان ها در حوزه مسکن به هم شباهت دارند؟

-به دلیل این که در تهران، درآمد بیش تر بوده و یک مقدار هزینه ها نیز در تهران بیش تر است، قاعدتاً مسکن در تهران نسبت به جاهای دیگر گران تر است. از طرفی، زمین بخش قابل توجهی از هزینه مسکن را به خودش اختصاص می دهد.

در مورد تهران می توانیم بگوییم که تقریباً زمین خالی در مناطق مرکزی تهران نداریم و شاید فقط در مناطق 21 و 22 شهرداری تهران یا شهر پردیس، زمین خالی برای ساخت و ساز وجود داشته باشد ولی در منطقه یک شهرداری تهران یا مناطق 2، 3 و 5 شهرداری تهران، تقریباً زمین خالی برای ساخت و ساز نمی بینیم.

به همین دلیل، قیمت زمین خالی در برخی از مناطق شهر تهران، سنگین تر شده. در حالی که قیمت مصالح ساختمانی، تقریباً در همه جا یکسان بوده و فقط ممکن است کرایه حمل و نقل آن تفاوت داشته باشد. در تهران باز به خاطر کمبود فضای زمینی یعنی عرصه، یک مقدار نسبت به شهرها و استان های دیگر، متمایز است.

در شهرهای دیگر از جمله اصفهان و مشهد، مناطق حاشیه شان به مرکز شهر نزدیک بوده و در آن مناطق می شود مسکن های بهتری ایجاد کرد ولی در هر کجای تهران، زمین گران است. بر همین اساس، هزینه ساخت مسکن در تهران، سنگین تر تمام می شود.

*آیا همان افزایش فروشی که در بخش مسکن تهران در خرداد 1401 اتفاق افتاده، در استان ها و شهرستان های دیگر اتفاق افتاده و اطلاعات خاصی دارید که وضعیت استان های دیگر چگونه است؟

-همیشه این قصه از تهران شروع می شود و عین یک موج به شهرهای بزرگ کشور هم می رسد. هر اتفاقی در تهران رخ بدهد، در ادامه در کلانشهر کرج و بعد کلانشهرهای مشهد، اصفهان، تبریز و شیراز رخ می دهد. البته در کلانشهرهای دیگر، این موج کمتر به اوج می رسد ولی در تهران، شدت آن بیش تر است.

چند بار در ماه های اردیبهشت و خرداد امسال و کم و بیش در فروردین امسال، شایعاتی در تهران در مورد احیای برجام منتشر شد که به خطر آن، یک مقدار معاملات مسکن، دستخوش تلاطم شد. تنها جایی که به تلاطم نخورد، مسکن بود و به همین خاطر، تا بازار استیبل شود، مردم دوست دارند سرمایه خودشان را در بخش مسکن نگه دارند. به طور کلی، مردم اعتقاد دارند که قیمت مسکن در این بالا و پایین ها، کمتر تغییر می کند نسبت به بازارهای دیگر.

*در خرداد 1400، تعداد معاملات فروش مسکن در تهران 5102 فقره بوده و در اردیبهشت 1401 تعداد معاملات به 10490 فقره رسیده و در خرداد 1401 هم به 13874 فقره افزایش پیدا کرده است.

بر اساس این آمار، تعداد معاملات خرداد امسال نسبت به معاملات خرداد سال گذشته، تقریباً دو برابر شده. در سال 1401 چه اتفاقی افتاده که تعداد معاملات مسکن نسبت به سال 1400 افزایش پیدا کرده و حدوداً دو برابر شده؟

-اطمینان مردم به ثبات در سیاست و بازار، نقش مهمی دارد. وقتی که مردم نگاه کنند که از نظر سیاسی و اجتماعی، کشور در حالت ثبات قرار دارد، بیش تر سعی می کنند سراغ سرمایه گذاری ثابت بروند. اگر افراد جامعه، یک ذره احساس نگرانی کنند یا یک بحران ایجاد شود، در آن حالت چیزی که مردم نیاز دارند، آن چیزی است که قابل حمل و نقل باشد تا آن را به جای دیگر ببرند ولی نمی توانند خانه خودشان را به جای دیگر ببرند.

در این شرایط، قیمت خانه در رکود قرار می گیرد و رشد نمی کند ولی الان نگرانی های سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری ثابت رفع شده و بیش تر در جهت توسعه مسکن اقدام می کنند. ما امیدواریم این اطمینان اینقدر افزایش پیدا کند که مردم در بخش تولید کارخانجات هم، کار کنند.

مهندس علی رحیمی کارشناس بازار مسکن

مهندس علی رحیمی کارشناس بازار مسکن

*در حال حاضر، آیا چشم انداز بهتری وجود دارد که تعداد معاملات مسکن نسبت سال 1400 بیش تر شده؟

-بله؛ همین طور است. چند سال پیش، آمریکا همیشه تهدید می کرد و بحث شورای امنیت سازمان ملل متحد را مطرح می کرد ولی الان مردم اطمینان پیدا کرده اند که کشور از نظر سیاسی به ثبات قطعی رسیده است.

برای مثال، برخی مقامات غربی می گفتند جمهوری اسلامی ایران چهلمین سال پیروزی انقلابش را نمی بیند یا می گفتند بعد از 22 بهمن، جمهوری اسلامی ایران وجود نخواهد داشت. در حالی که پیش بینی های آنها تحقق پیدا نکرد. این نوع جو سازی ها و شایعه پراکنی ها در بخش مسکن بی تاثیر بوده است.

خوشبختانه ما به ثبات سیاسی رسیده ایم. این ثبات سیاسی کمک کرده که سرمایه داران کلان، سرمایه خودشان را در بخش مسکن به کار بگیرند. البته این نظر شخصی من بوده و من اعتقاد دارم ثبات سیاسی ایجاد شده.

*تعداد معاملات خرداد ماه امسال نسبت به معاملات ماه قبل آن، یعنی اردیبهشت 1401، بیش از 30 درصد افزایش پیدا کرده و در خرداد ماه، به بیش از 13 هزار فقره رسیده است. آیا این 30 درصد افزایش معاملات خرداد امسال، حالت معمولی و عادی دارد؟

-در فصل زمستان، در بخش مسکن رکود داریم و بعد هم نزدیک به عید نوروز، یک اوج می گیرد و معاملات مسکن افزایش پیدا می کند. کاهش معاملات مسکن، بی تاثیر از ماه رمضان و ماه محرم نیست و فرضاً یک ماه دیگر که محرم می شود تعداد معاملات کاهش پیدا می کند. افراد زیادی به خاطر دلایل اعتقادی، در آن ماه، کمتر معامله انجام می دهند.

قصه ما سنتی است و معمولاً همه ساله رشد مسکن در اردیبهشت شروع می شود تا نیمه مرداد و اوایل شهریور. بعد هم، از اوایل شهریور، معاملات مسکن کاهش پیدا می کند و نزدیک عید نوروز، دوباره اوج می گیرد.

بازار ما این حالت سنتی را دارد و بعد مساله عرضه و تقاضا مطرح است. به طور خاص، از مهر ماه به بعد، هم تعداد معاملات اجاره مسکن و هم خرید و فروش مسکن، کاهش پیدا می کند. کسانی که قصد داشته اند خانه بخرند، قبل از شهریور می خرند و برای ثبت نام بچه های خودشان در مدرسه اقدام کنند.

 تحولات بازار مسکن

تحولات بازار مسکن

*در معاملات مسکن تهران که در خرداد امسال انجام شده، افزایش قیمت هر متر مربع هم اتفاق افتاده و قیمت هر متر مربع در خرداد 1401 نسبت به خرداد 1400، در حد 32.8 درصد افزایش داشته است. از نظر شما، آیا این افزایش حدود 33 درصدی مسکن نسبت به سال گذشته، اتفاق افتاده است؟

-قیمت مسکن از چند عامل و پارامتر تشکیل می شود که یک پارامتر اصلی آن، زمین است. بعد هم قیمت مصالح ساختمانی تعیین کننده بوده و دستمزد کارگر تاثیرگذار است. الان دستمزد کارگر تقریباً 50 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است.

همین دستمزد کارگر ساختمانی نزدیک 2.5 درصد در قیمت مسکن تاثیر دارد. از طرف دیگر، مصالح ساختمانی هم از جمله سیمان گران شده. در ماه های اخیر به خاطر موضوع قطعی برق، قیمت سیمان 2 برابر شده.

در چند وقت اخیر، قیمت زمین تغییر زیادی نداشته و قیمت زمین نسبت به مصالح ساختمانی و نسبت به افزایش دستمزد و حقوق کارگر ساختمانی، تغییر نداشته است. در حالی که حقوق کارگر ساختمانی یک دفعه افزایش شدیدی پیدا کرد.

*در خرداد 1401 قیمت هر متر مربع مسکن از معاملات انجام شده در شهر تهران نسبت به اردیبهشت امسال، حدود 8 درصد به طور متوسط افزایش پیدا کرده است. این جهش قیمت طی یک ماه چطور اتفاق افتاده؟

-قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، شن و ماسه و بتون، حدود 20 درصد در آن یک ماه گران شد. دولت در تعیین قیمت بعضی مصالح ساختمانی ورود نمی کند ولی در تعیین قیمت سیمان نقش دارد. سوال ما این است که چرا دولت سیمان را گران کرد؟

وقتی دولت، سیمان را گران کرد، یک دفعه قیمت بتون به طور انفجاری گران شد. ضمن این که به خاطر کمبود برق، به اکثر کارخانه ها قطعی برق تعلق گرفت و بتون کمتری به بازار عرضه شد. به همین دلیل، بتون نسبت به سایر مصالح ساختمانی، گران تر شده.

*واحدهای تا 5 سال ساخت، فقط 35.8 درصد از کل معاملات شهر تهران در خرداد 1400 را به خودشان اختصاص داده اند. سهم این نوع ساختمان در خرداد 1401 به 30 درصد کاهش پیدا کرده است. همچنین سهم واحدهای 6 تا 10 سال ساخت در سال گذشته 21.4 درصد بوده ولی در خرداد امسال سهم آنها 17.6 درصد شده.

از طرفی، سهم واحدهای با عمر 11 تا 15 سال افزایش پیدا کرده و در خرداد امسال نسبت به خرداد 1400، سهم واحدهای بیش از 20 سال، بیش از 7 درصد افزایش داشته است. جنابعالی در مورد این که تعداد معاملات واحدهای مسکونی نوساز کمتر شده، چه تحلیلی دارید؟

-من در مورد معاملات واحدهای نوساز، اعتقاد دارم که یک مقدار جو روانی در بازار ایجاد شده. در خصوص یک واحد نوساز یا به اصطلاح «کلید نخورده»، گفته می شود هزینه ساختش گران تر تمام شده نسبت به آن واحدی که 5 سال قبل ساخته شده.

بین یک ساختمان 5 ساله و یک ساختمان نوساز، از نظر کیفیت فرق زیادی نمی بینیم. فقط این بحث مطرح است که می گویند واحد نوساز، کلید نخورده و ساختمان با عمر 5 ساله، کلید خورده. به دلیل همین تفاوت، بین این دو نوع واحد مسکونی، حدود 10 تا 15 درصد اختلاف قیمت در بازار وجود دارد.

برای مصرف کننده مسکن، نوساز بودن چندان مهم نیست. چرا که مصرف کننده می گوید همان واحد با عمر 5 ساله را بخرم که همان کیفیت واحد نوساز را دارد. با توجه به این که واحد مسکونی نوساز، در بحران گرانی ساخته شده، مالک آن به خاطر جو روانی، به راحتی آن را نمی فروشد، یعنی در فروش آن، مقاومت می کند.

بر این اساس، بازار از واحدهای نوساز استقبال نکرده و چون در مورد واحدهای 6 ساله و بالاتر، چنین ادعایی وجود ندارد، معاملات آن راحت تر انجام می شود.

مهندس علی رحیمی کارشناس بازار مسکن

مهندس علی رحیمی کارشناس بازار مسکن

*افزایش قابل توجه 7 درصدی معاملات واحدهای بیش از 20 سال به چه دلیل بوده است؟

-به خاطر گرانی، معاملات این نوع واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است. در شش ماهه اخیر، یک انفجار قیمتی داشتیم و این انفجار قیمتی، در واحدهای مسکونی کلید نخورده، بالاتر بوده است.

*به نظرتان، فرسوده بودن واحدهای با عمر بیش از 20 سال، یک مولفه منفی در خرید مسکن نیست؟

-بحث فرسوده بودن مهم است ولی درآمد و پول خیلی از افراد تقریباً ثابت است. به همین دلیل، افرادی که قبلاً می توانستند با یک درآمد و پول مشخص، خانه بخرند، الان نمی توانند همان خانه را بخرند و با آن پول و درآمد فقط می توانند این خانه با عمر 20 ساله را بخرند.

در حقیقت بحث پایین آمدن بنیه مالی مطرح است و به علت اوج گرفتن قیمت مسکن، این نوع افراد فقط می توانند خانه 20 ساله را خریداری کنند و نمی توانند واحدهای کلید نخورده یا با عمر تا 5 سال را بخرند.

*بیش ترین معاملات شهر تهران در چند منطقه شهرداری تهران اتفاق افتاده و در منطقه 5 شهرداری تهران تعداد 1996 فقره معامله انجام شده که بیش ترین معاملات را داشته و 14 درصد از کل تعداد معاملات تهران مربوط به این منطقه است. در رتبه دوم تعداد معاملات مسکن، منطقه 2 قرار دارد که 1338 فقره معامله در آنجا انجام شده.

در رتبه سوم هم، معاملات مسکن منطقه 10 شهرداری تهران قرار دارد. این مناطقی که معاملات مسکن در آنها بیش تر انجام شده چه وضعیتی دارند که خرید و فروش بیش تری در آنها ثبت شده؟

-منطقه 5 شهرداری تهران، منطقه خاصی است و در 20 ساله اخیر، همیشه و حتی در بدترین رکود، این منطقه دچار رکود نشده. منطقه 5، یک منطقه متعادل بوده و نه بی دلیل گران است و نه ارزان شده. البته مناطق دیگر هم از نظر شهرسازی بد نیستند ولی منطقه 5 از نظر شهر سازی، تقسیم بندی شده و چند اتوبان در آنجا ساخته شده.

این منطقه، دسترسی خوبی دارد و منطقه ای است که از نظر خدمات رفاهی، حالت خودکفایی دارد. منطقه 2 شهرداری تهران نیز، یک مقدار گران محسوب شده و به عنوان یک منطقه لاکچری مطرح است. محلات سعادت آباد و شهرک غرب، محلات لوکس و لاکچری هستند. این نوع محلات، هم دسترسی خوبی دارند و هم سیستم خدماتی آنها مناسب است ولی منطقه 2، یک مقدار گران تر از منطقه 5 است.

*متوسط قیمت هر متر مربع از معاملات انجام شده، در منطقه 2 در حد 59 میلیون تومان بوده و منطقه 5 در حد 48 میلیون تومان بوده. قیمت هر متر مربع منطقه 2 نسبت به منطقه 5 حدود 11 میلیون تومن گران تر بوده.

-در منطقه 5 از نظر رفاهی، مردم خیلی راحت تر هستند، یعنی تراکم جمعیت در منطقه 5 خیلی کمتر است و دسترسی خیلی عالی به مناطق مختلف شهر تهران دارد.

*در معاملات مسکن انجام شده در خرداد 1401، متوسط قیمت هر متر مربع در کل شهر تهران 39 میلیون تومان بوده. آیا فکر می کنید باز افزایش قیمت در بخش مسکن اتفاق بیفتد؟

-افزایش قیمت به پارامترهای هزینه ای برمی گردد. متاسفانه شهرداری، به طور مرتب هزینه جواز ساخت را گران می کند و دستمزد کارگر و مصالح ساختمانی نیز بالا رفته است. وقتی نرخ دلار هم، گران می شود، قیمت آهن بالا می رود.

اگر نرخ تورم طبق روال قدیم در حد 20 درصد کنترل شود، قیمت مسکن در حد 10 درصد می تواند رشد کند ولی اگر نرخ تورم بالاتر باشد، این تورم بی تاثیر بر قیمت مسکن نخواهد بود. چرا که مردم به این اطمینان رسیده اند که سرمایه گذاری در حوزه مسکن، هیچوقت ضرر ندارد.

آیا این خبر مفید بود؟

نتیجه بر اساس رای موافق و رای مخالف

ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید :

نظر شما

اخبار مرتبط سایر رسانه‌ها
    اخبار از پلیکان
    اخبار روز سایر رسانه ها
      اخبار از پلیکان