گفتگوی اختصاصی صفحه اقتصاد با حسین نصیری تحلیلگر بازارهای مالی و مسکن:
از وام ودیعه مسکن تا سیاست تنبیهی مالیات بر خانه های خالی از سکنه

صفحه اقتصاد– در سال 1399 دولت حسن روحانی در پی افزایش قیمت مسکن و مشکلات ناشی از شیوع ویروس کرونا و افزایش بیکاری، بانک ها را موظف به پرداخت وام ودیعه مسکن به خانوارهای مستاجر کرد. این سیاست در سال 1400 تکرار شد و در دولت ابراهیم رئیسی هم در اوایل سال 1401، تصمیم گرفته شد به خانوارهای مستاجر وام ودیعه مسکن پرداخت شود.

در گفتگوی اختصاصی صفحه اقتصاد با دکتر حسین نصیری (تحلیلگر بازارهای مالی و مسکن)، سیاست اعطای وام ودیعه مسکن به بحث گذاشته شده و پیامدهای و مزایای احتمالی آن مورد کند و کاو قرار گرفته است.

*****

 *بر اساس گفته مدیر کل راه و شهر سازی استان تهران، قرار است وام ودیعه مسکن از هفته آینده و بر مبنای تصمیم شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت شود. این تصمیم، تصمیمی است که در دولت آقای روحانی، اخذ شد و به اجرا درآمد و در دولت آقای رئیسی هم، اجرای آن ادامه پیدا کرده است.

به نظر شما، این تصمیم که در شرایط فعلی بازار مسکن به خانوارهای اجاره نشین کمک می شود، قابل دفاع است؟

-در ابتدا به یک نکته کلیدی اشاره کنم که در اقتصاد ایران، فکر می کنند علاج هر درد و بیماری اقتصادی، فقط تسهیلات بانکی و مالیات است. متاسفانه این نگرش، در تمام سیاست های اقتصادی دولت های قبل و حال حاضر، مشاهده می شود.

این اشتباه، یک اشتباه کاملاً استراتژیک است. برای مثال، در مورد فرزند آوری هم، همین سیاست را به کار می بَرند. در مورد بسیاری از عوامل اقتصاد کلان و خصوصاً در مورد مسکن نیز، دچار همین اشتباه می شوند. چون فکر می کنند اگر تسهیلات بانکی پرداخت کنند این مشکل حل می شود.

اقتصاد ایران، نشان داده که این مشکل با انجام این نوع کارها، برطرف نمی شود. بنده در یک دوره کوتاه در وزارت راه و شهر سازی فعالیت می کردم و در آن زمان بحث بافت های فرسوده و ساخت و ساز در آن مناطق مطرح بود. در همان دوره هم و باز در همان مورد، موضوع پرداخت تسهیلات ساخت مطرح بود.

در حالی که اول باید توجه کرد که بانک ها هستند که باید این تسهیلات را پرداخت کنند ولی بانک ها معمولاً از اجرای این کار خودداری می کنند. دلیل آن هم، این است که بانک، یک بنگاه اقتصادی بوده و به هر حال بانک باید حساب و کتاب کند. چرا که سپرده گذار، سرمایه خودش را در بانک قرار می دهد.

بانک باید 7 تا 8 درصد نیز سود کند که صرف هزینه های خودش و سود سهامدار می شود و بیش از آن مقدار را باید به عنوان سود سپرده بانکی به سپرده گذار بدهد.

بنابراین، در تمام سیاست های اقتصادی ایران و در دولت های آقای احمدی نژاد و روحانی و حتی این دولت جدید، این نگرش کلی وجود دارد. این مساله، مساله دولت ها بوده و یک سیاست اشتباه توسط دولت های مختلف اجرا می شود.

چه این دولت باشد و چه دولت بعدی باشد، این راهکار، یک راهکار درست نیست و نخواهد بود. در ابتدا بانک ها از اعطای این نوع وام ها طفره می روند. چرا که باید منابع لازم را برای اعطای این نوع وام تامین کنند. از طرفی، منابعی که در اختیار بانک ها قرار دارد، محدود بوده و بانک باید حساب و کتاب کند. در حالی که دولت فکر می کند که با اجبار می تواند نرخ تسهیلات بانکی را پایین بیاورد.

این نرخ هایی که برای بانک ها تعیین می شود، خارج از توان بانک ها بوده و در نتیجه بانک ها زیاندِه می شوند. اکثر بانک ها در شرایط فعلی به نوعی بورسی هستند و تحت نظارت سازمان بورس و عامه مردم قرار دارند.

همه این بحث ها مطرح بوده و اگر دولت همانند دوره آقای احمدی نژاد از طریق بانک مرکزی، منابع لازم را تامین کند، به دنبال آن نقدینگی بالا خواهد رفت و در ادامه تورم خواهیم داشت.

بنابراین و در مجموع، چه در دولت قبلی و چه در دولت فعلی، و حتی در همه دولت های ایران، اِعمال سیاست تسهیلات برای هر هدف اقتصادی ، یا اخذ مالیات برای هر هدف اقتصادی، اشتباه است و قابل دفاع نیست.

*جنابعالی نسبت به سیاست های تسهیلات دادن و اخذ مالیات انتقاد کردید ولی آیا دولت نباید حق داشته باشد که نسبت به بانک های دولتی و وضعیت و منابع آنها تصمیم گیری کند؟

-به نظر من، دولت نباید در این زمینه تصمیم گیری کند. یکی از معضلات و بدی های کشور و اقتصاد ما، دولت بزرگ ایران بوده است. در نتیجه، دولتی بودن و حجم عظیم دولت، یک معضل جدی است.

وقتی سیاست ها یا تصمیمات بر اساس نظر سیاسی یا ایدئولوژیک باشد و تصمیم اقتصادی اخذ نشود، آثار آن در اقتصاد کشور اِعمال می شود. بانک های دولتی منابع در اختیار خودشان را از طریق مردم یا بانک مرکزی تامین کرده اند. وقتی بانک دولتی هم، زیان می کند این زیان در نهایت به کل جامعه تحمیل می شود.

ما شاید فکر کنیم که برخی منافع را ایجاد می کنیم ولی آثار و تبعات آن به کل اقتصاد برمی گردد. ما تقریباً 40 سال یا بیش از 40 سال است که کسری بودجه داریم. کسری بودجه دولت، به دلایل مختلف اتفاق می افتد و سوال این است که کسری بودجه چگونه تامین می شود.

برای مثال، خانواده ای را در نظر بگیرید که باید 10 میلیون تومان هزینه کند ولی 5 میلیون درآمد دارد. خُب سوال این است که این 5 میلیون باید از کجا تامین شود. در حالتی دولت می تواند کسری بودجه را تامین کند که دست در جیب بانک مرکزی کند یا به اصطلاح دست در جیب مردم کند.

درست است که دولت، این پول را برای مردم خرج کند ولی آثار نامناسب تورمی و آثار نامناسب توزیع درآمد و نابرابری دارد. در مقیاس بزرگ، این اتفاق می افتد و در مقیاس کوچک هم، همین طور است.

به دلیل این که یک بانک، دولتی است نمی توانیم به او بگوییم زیان کن. معمولاً این طور است که مدیران این بانک ها بعداً تحت فشار قرار می گیرند و آنها دچار تخلف و فساد می شوند. در چنین حالتی، حتی ممکن است این مدیران بانک های دولتی، تقصیری نداشته باشند ولی بعداً گرفتار این نوع مشکلات می شوند.

*اگر به معنای واقعی کلمه، این تصمیمات دولت درست نیست، آیا نباید مدیران بانک ها مقاومت کنند و نباید مخالفت کنند؟

-مساله اساسی همین است و ما با موضوع مدیران دولتی سر و کار داریم. در حال حاضر، در شرکت های دولتی، حاکمیت شرکتی وجود ندارد. وقتی حاکمیت شرکتی در حد قانون تجارت رعایت نمی شود، این نوع اتفاقات رخ می دهد.

به هر حال، مدیر دولتی را یک بالادست دولتی تعیین می کند و او به این مدیر بانک، تکلیف می کند که چه کارهایی انجام بدهد. این مدیر منصوب شده، خودش را مکلف می داند که نظریات مقام بالادستی را اجرا کند و اگر اجرا نکند، قطعاً اخراج می شود.

این مدیر دولتی، ترجیح می دهد که در این جایگاه بماند و حقوق و دستمزد داشته باشد تا این که بیکار باشد یا در یک جایگاه دیگری قرار بگیرد. حتی ما فرض کنیم که این فرد را انتخاب نکنند ولی بالاخره ممکن است یک فرد انتخاب شود که سیاست تکلیفی را اجرا کند. در این موارد، اصطلاح اتوبوسی آمدن و اتوبوسی رفتن، به کار گرفته می شود.

آن مدیری که تصمیم به رفتن از یک جایگاه می گیرد، معمولاً مدیری است که پشتوانه سیاسی یا پشتوانه گروه خاصی را ندارد. معمولاً مدیران دولتی ای در مشاغل و جایگاه های خودشان باقی می مانند که به حزب حاکم وابستگی دارند یا در یک طیف سیاسی قرار دارند.

این نوع مدیران این طور فکر می کنند که این کارها را انجام می دهند و اگر یک روز به خاطر بازرسی و رای سازمان بازرسی کل کشور، قوه قضاییه، دیوان عدالت اداری یا هر ارگان دیگری، مشکلی پیش بیاید، به دلیل این که همگی با هم هستند پس آسیب کمتری می بینند.

بنابراین، این مدیر دولتی، مجری سیاست های دولتی می شود که به او دستور می دهد و این مدیر دولتی هم، دستور را اجرایی می کند. نمونه های بسیاری از این موارد را در مشاغل و سمت های مختلف در اقتصاد ایران می بینید. یک مدیر دولتی، وقتی عضو یک گروه یا حزب باشد، هر آنچه که گروه و حزب بگوید، اجرا می کند. متاسفانه نتیجه این وضع، همین مشکلات اقتصادی می شود که وجود دارد.

*بانک ها جزو شرکت های بزرگ و توانمند کشورمان بوده و امکانات زیادی دارند. سود سپرده ای که به سپرده گذار می دهند سود اسمی بوده و کمتر از نرخ تورم است. در این حالت، نرخ سود واقعی، منفی است. با این اوضاع و احوالی که وجود دارد، آیا در مجموع بانک ها بَرنده نیستند؟

-البته در این حالت، بانک به معنای واقعی برنده نیست. ما قبل از هر چیزی، باید بپذیریم در کشوری زندگی می کنیم که اقتصاد آن کاملاً تورمی است. متاسفانه ما جزو کشورهایی هستیم که تورم های بسیار بالا داریم و شاید جزو 5 اقتصاد دنیا از آخر باشیم که تورم بالایی را تجربه می کنیم.

در کشور تورمی، هر فردی که بتواند وام یا تسهیلات بگیرد، برنده است. اگر ما امروز تسهیلاتی دریافت کنیم و حتی اگر ملک نخریم و ماشین بخریم یا طلا بخریم یا هر نوع دارایی بخریم، در طول سال به همان نسبت، ما سود می کنیم. در این حالت، جایی متضرر می شود که اعتبار یا وام داده است. در یک شرایط اعتباری، بانک ها قطعاً متضرر می شوند.

*در حال حاضر، بانک ها شعبه های مازاد دارند و قرار شده تعداد زیادی از این شعبات را تعطیل کنند و ساختمان های آنها را بفروشند. همچنین بانک ها واحدهای مسکونی و تجاری زیادی را خریداری کرده اند.

در همه سال های اخیر، قیمت این واحدها مسکونی و تجاری چندین برابر شده. همه این املاک و واحدها، برای بانک ها به عنوان سود و درآمد محسوب می شود. به نظر شما این طور هست یا نه؟

-من قبل از پاسخ دادن به این سوال شما، یک مقدمه بگویم. در ساختار اقتصاد، بانک چه نقشی دارد و در اقتصاد، برای بانک چه جایگاهی در نظر گرفته اند. این نکته ای که می خواهم بگویم در دنیا رعایت می شود. بانک ها مسئول تامین مالی کوتاه مدت یا سرمایه در گردش شرکت ها هستند.

متاسفانه به خاطر این که بازار مالی ایران، توسعه پیدا نکرده و هنوز هم اجازه توسعه به آن نمی دهند، بانک ها مسئولیت سرمایه گذاری بلند مدت را هم بر عهده گرفته اند. اتفاقی که افتاده این است که بانک ها به افراد زیادی وام داده اند و الان اصطلاح اَبَربدهکاران رایج شده.

این ابربدهکاران، تسهیلات دریافتی را صرف خرید ملک یا جاهای دیگر کرده اند. البته بانک هم متوجه شد که خودش هم می تواند این کار را انجام بدهد و سرمایه گذاری کند. الان بانک ها، خودشان شرکت هایی از جمله شرکت های ساختمانی دارند. اخیراً بانک ها عنوان زیبایی برای شرکت های تابعه خودشان انتخاب کرده و اسم آنها را گروه های مالی گذاشته اند.

اتفاقاً درآمدهای این گروه های مالی از درآمدهای بانک ها بیش تر است. بانک ها، منابع خودشان را به این شرکت ها انتقال داده اند و در نتیجه از دارایی های خودشان در این شرکت ها استفاده کرده اند.

شاید در ظاهر، فکر کنید که بانک ها منتفع می شوند و شده اند ولی این وضع به این معنا نیست که امروز هم باید همان سیاست های قبلی را ادامه بدهیم. چرا که این سیاست تسهیلات دادن، سیاست اشتباهی بوده و تداوم آن هم، به ضرر اقتصاد ایران است.

 *در سال های اخیر، قیمت مسکن چند برابر شده و تورم هم افزایش پیدا کرده است. از طرفی، نرخ دلار افزایش پیدا کرده و در نتیجه قیمت کالاهای مختلف بالا رفته است. دولت یک اقدام موقت انجام داده و وام ودیعه مسکن به مستاجرها می دهد.

البته در سال های اخیر، تعداد مستاجرهای ایران و تهران در حال افزایش بوده است. آیا این اعطای وام ودیعه مسکن دادن، تاثیر مثبتی داشته است؟

-در نگاه سیاسی و در اندک مواردی، تاثیر مثبت داشته است. برای سیاسی کاری و نمایش، این کارها خوب است، اما در واقعیت کلان اقتصاد، تاثیر جدی ندارد.

*وام ودیعه مسکن را به صاحب خانه تحویل می دهند و بعد از تخلیه واحد در سال های آینده، این مبلغ به بانک برگشت داده می شود.

-من متوجه این موضوع هستم ولی صاحب خانه هم با این مبلغ، احتمالاً اقدام به خرید دارایی می کند. در شرایط تورمی، هر فرد که بدهکار بانک ها یا سیستم بانکی شود و بتواند وام دریافت کند، برنده است.

در شرایط تورمی، فردی که دارایی می خرد، قطعاً در آینده رشد قیمت آن بیش از بهره بانک خواهد بود. وقتی که نرخ تورم 50 درصد است، وام 30 درصدی هم، سودآور است.

*برای سال 1400 مبلغ 100 میلیون تومان به عنوان وام ودیعه مسکن به صاحب خانه داده می شود و در سایر کلانشهرها و شهرهای کوچک مبلغ کمتری پرداخت می شود. مستاجر در قالب قسط های ماهیانه 13 درصد سود پرداخت می کند.

-بالاخره در این حالت، یک زیان ایجاد می شود ولی پول آن از مردم گرفته می شود.

*مبلغ 50 میلیون وام ودیعه مسکن در سال های قبل پرداخت شده و 100 میلیون تومان برای سال 1401، پرداخت می شود. قبول دارید که این وام با همان سود 13 درصدی، کمک موقتی به مستاجرهای فعلی است؟

-این کمک موقت، مثل وام های قرض الحسنه ازدواج است. در زمانی که بنده در وزارت راه و شهرسازی بودم ما باید به سازندگان در بافت های فرسوده، وام کم بهره می دادیم. در مجموع، بانک ها و نهادهای مالی زیر بار این مصوبات نمی روند و باید تامین مالی شوند.

بانک ها می گویند ما باید منابع خودمان را به موراد مشخص شده تخصیص بدهیم و مازاد بر آن را چگونه تخصیص بدهیم.

*چند شرط مهم برای پرداخت وام ودیعه مسکن در نظر گرفته شده تا دقیقاً به افراد مشمول داده شود و این طور نیست که این وام، به همه مستاجرهای متقاضی پرداخت شود. در سال 1399 تعداد 2.2 میلیون خانوار مستاجر در سراسر کشور ثبت نام کرده اند ولی فقط به 215 هزار خانوار این وام اختصاص داده شد که کمتر از 10 درصد می شود.

در خصوص تهران، آقای محبت خواه، مدیر کل راه و شهر سازی استان تهران گفته که در سال های 1399 و 1400 تعداد 606 هزار خانوار مستاجر ثبت نام کرده اند و فقط 90 هزار موفق شده اند این وام ودیعه را دریافت کنند و بقیه متقاضیان به خاطر این که در جایی دیگر مالک هستند یا ضامن معتبر به بانک معرفی نکردند نتوانستند وام بگیرند.

بر مبنای این آماری که ایشان اعلام کرده اند کمتر از 15 درصد از متقاضیان وام دریافت کرده اند. با توجه به تاکید دولت بر اعطای این وام، چرا درصد وام گیرندگان تا این حد پایین است؟

-مگر این که به بانک ها اجبار شوند که این تسهیلات را پرداخت کنند یا اگر منابع داشته باشند به متقاضیان وام بدهند. در عمل، بانک ها زیر بار این کار نخواهند رفت. دوم هم این که ما باید مشکل اصلی را حل کنیم و این نوع اقدامات، موقت بوده و مشکل تعداد زیادی از افراد جامعه را برطرف نمی کند.

همه مستاجران نمی توانند این وام ودیعه مسکن را دریافت کنند یا از این تسهیلات برخوردار شوند. اقدام اساسی در اقتصاد ایران این است که اولاً دولت باید در اقتصاد ایران به معنای واقعی کلمه گاورمنت (Government) کوچک شود.

در اقتصاد، دولت جایگاه خاص خودش را دارد و وظیفه دولت، عرضه کالاهای عمومی از قبیل بهداشت، امنیت و دفاع ملی است و نباید به غیر از این موارد، در اقتصاد دخالت کند. در حالی که دولت ما، بزرگ ترین شرکت دار و بزرگ ترین مصرف کننده ایران است. دوم این که تصمیمات دولت، باید بر پایه اقتصاد باشد و بر اساس تصمیمات ایدئولوژیک و سیاسی نباشد ولی متاسفانه تصمیمات دولت بر این اساس اخذ می شود.

نمونه آن، همین است که می گویند برای مسکن تسهیلات می دهند. برای این که واحدهای مسکونی، خالی از سکنه نباشد، مالیات در نظر می گیرند. در حالی که تسهیلات دادن و مالیات گرفتن، مشکلات جامعه ما را حل نمی کند و همه این موارد، تصمیمات سیاسی است که بر دولت و اقتصاد ایران، تاثیر منفی می گذارد.

*در حال حاضر بخش عمده ای از خانوارهای ایرانی مستاجر هستند و حدود 50 درصد خانوارهای تهران، اجاره نشین هستند. بالاخره دولت می خواهد یک مقدار رضایت ایجاد کند. با این نوع تسهیلات دادن دولت می خواهد بین این اقشار جامعه رضایت ایجاد کند.

-با این نوع اقدامات نمی توان رضایت ایجاد کرد. در یک اقتصاد تورمی، اینقدر قیمت ملک بالا رفته که مردم نمی توانند خرید کنند. بعد از یک سال، باز قیمت ملک افزایش پیدا می کند. چون نهادهای تولید مسکن، افزایش پیدا می کند. الان قیمت یک کیلو آهن، از تخم مرغ ارزان تر است.

در این اقتصاد، قطعاً قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا می کند. بنابراین، باید ساختار اقتصاد ایران درست شود و تورم کنترل شود. درست شدن اقتصاد ایران، با تصمیمات مناسب اقتصادی، امکانپذیر است و نه با تصمیمات لحظه ای و تصمیمات سیاسی.